ทราบแล้ว(รีบ)เปลี่ยนที่ดินรกร้างเป็นเกษตรกรรม

วันที่ 23 ก.ย. 2564 เวลา 14:53 น.
ทราบแล้ว(รีบ)เปลี่ยนที่ดินรกร้างเป็นเกษตรกรรม
โดยวราพงษ์ ป่านแก้ว thaipropertymentor.com

วนลูปกลับมาอีกรอบแล้วครับกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ตามไทม์ไลน์จะอยู่ในขั้นเตรียมการสำหรับการจัดเก็บภาษีในปี 2565 โดยในช่วงเดือนตุลาคม-ธันวาคมของทุกปี จะเป็นช่วงเวลาของการเตรียมฐานข้อมูลที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่งตั้งพนักงานสำรวจ ประเมิน และจัดเก็บภาษี ทำการสำรวจและจัดทำบัญชีรายการที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพิ่มเติม ประกาศและส่งให้ประชาชนตรวจสอบและขอแก้ไขก่อนที่จะแจ้งการประเมินภาษีในเดือนมกราคมและเริ่มให้ประชาชนชำระภาษีไปจนถึงสิ้นเดือนเมษายนของทุกปี

ถ้าไม่มีคำสั่งอะไรเปลี่ยนแปลงก็จะวนลูปแบบนี้ในทุกๆ ปี ยกเว้น 2 ปีที่ผ่านมา ที่รัฐบาลสั่งให้เลื่อนการจ่ายภาษีออกไปถึงสิ้นเดือนมิถุนายน และลดภาษีให้ 90% เพื่อลดภาระให้กับประชาชนในช่วงที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19

ถ้าในระหว่างปีที่ผ่านมาเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคิดจะเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินไปจากเดิมในช่วงเวลา 3 เดือนสุดท้ายของปี ก็จะต้องดำเนินการให้เสร็จเรียบร้อย เพื่อแจ้งให้เจ้าหน้าที่ได้มาสำรวจและอัพเดตบัญชีรายการที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกันใหม่ก่อนที่จะมีการประเมินภาษีที่จะเก็บในปีต่อไป โดยเฉพาะคนที่ต้องการเปลี่ยนที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์หรือที่รกร้างให้เป็นที่ดินเกษตร เพื่อให้จ่ายภาษีน้อยลง

เพราะในปี 2565 จะมีสิ่งที่เปลี่ยนแปลง และสิ่งที่อาจจะเปลี่ยนแปลง สำหรับการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่อาจจะมีผลต่อการจ่ายภาษีของทุกๆ คนที่เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

สิ่งที่จะเปลี่ยนแปลงแน่ๆ คือบทเฉพาะกาลที่กำหนดอัตราภาษีที่ใช้ในการจัดเก็บภาษีใน 2 ปีแรก คือปี 2563 และ 2564 นั้นสิ้นสุดลงแล้ว จึงต้องมีการออกพระราชกฤษฎีกากำหนดอัตราภาษีใหม่ ซึ่งในพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้กำหนดเพดานอัตราภาษีของที่ดินแต่ละประเภทเอาไว้ดังนี้

  • ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม ให้เก็บภาษีได้ไม่เกิน 0.15% ของราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง
  • ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย ให้เก็บภาษีได้ไม่เกิน 0.3% ของราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง
  • ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์อื่นที่ไม่ใช่ที่เกษตรกรรมและอยู่อาศัย ให้เก็บภาษีได้ไม่เกิน 1.2% ของราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง
  • ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ ให้เก็บภาษีได้ไม่เกิน 1.2% ของราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง
  • กรณีที่ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์เป็นเวลา 3 ปีติดต่อกัน ให้เก็บภาษีเพิ่มขึ้น 0.3% ในทุก 3 ปี แต่รวมแล้วต้องไม่เกิน 3% ของราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง

การกำหนดอัตราการเก็บภาษีใหม่ในปี 2565 ก็จะต้องไม่เกินจากที่กำหนดไว้ตามกฎหมาย ก็คือ ที่ดินเกษตรต้องไม่เกิน 0.15% ที่ดินอยู่อาศัยไม่เกิน 0.3% ที่ดินประเภทอื่นๆ และที่รกร้าง ไม่เกิน 1.2% แต่ ณ วันนี้ยังไม่ชัดเจนว่า อัตราภาษีใหม่จะเป็นเท่าไรและจะมากหรือน้อยกว่าอัตราภาษีที่กำหนดไว้ในบทเฉพาะกาลก็ต้องคอยลุ้นกันต่อไป

ส่วนเรื่องที่มีให้ลุ้นกันต่ออีกเรื่องก็คือในปี 2565 รัฐบาลจะยังลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้อีกปีหรือไม่หลังจากที่ลดให้ 90% มาแล้ว 2 ปีติดต่อกัน เพื่อบรรเทาผลกระทบจากโควิด-19 ที่ยังไม่น่าจะคลี่คลายลงได้ในเร็ววันนี้ ทำให้นับตั้งแต่เริ่มจัดเก็บภาษีตัวนี้ในปี 2563 ยังไม่เคยเก็บภาษีได้แบบเต็มเม็ดเต็มหน่วยจนรัฐต้องส่งเงินมาชดเชยให้ในแต่ละท้องถิ่น และนี่อาจเป็นเหตุให้เกิดการเปลี่ยนแปลงตามมา

เมื่อองค์การปกครองส่วนท้องถิ่นกำลังฮึ่มๆ ขอปรับปรุงแก้ไข พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่ออุดช่องโหว่ให้สามารถเก็บภาษีได้เต็มเม็ดเต็มหน่วยขึ้น โดยเฉพาะในเรื่องของการเปิดช่องให้ที่ดินรกร้างไปเปลี่ยนเป็นที่ดินเกษตรซึ่งเป็นช่องทางให้นายทุนใช้ลดการจ่ายภาษี รวมไปถึงการยกเว้นภาษีให้กับที่ดินเกษตรและที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท ทำให้เก็บภาษีได้น้อย ควรต้องลดเพดานลงมา

บางความเห็นถึงขั้นต้องการให้บ้านอยู่อาศัยทุกหลังราคาตั้งแต่ 5 แสนบาทขึ้นไปต้องเสียภาษี และเสนอให้นำเอาฐานภาษีเดิมของภาษีโรงเรือนมาปรับใช้ในอัตราที่เหมาะสม พร้อมกับจัดประเภทของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ให้เหลือแค่ 3 กลุ่ม คือ 1.ที่ดินว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์-เกษตรอยู่หมวดเดียวกัน 2.หมวดโรงเรือนเพื่อการค้า และ 3.หมวดโรงเรือนเพื่อที่อยู่อาศัย เป็นต้น

นั่นคือความเห็นขององค์การปกครองส่วนท้องถิ่นต่างๆ เสนอให้กรมส่งเสริมการปกครองส่วนท้องถิ่นพิจารณาปรับปรุงพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เพิ่งใช้มาได้ 2 ปี อย่างไม่เต็มรูปแบบ และต้องรอดูต่อไปว่าจะเกิดการเปลี่ยนแปลงขึ้นหรือไม่

เอาเป็นว่าในเวลานี้ ถ้าใครอยากจะเปลี่ยนที่รกร้างให้เป็นที่เกษตร เพื่อประโยชน์ทางด้านภาษีก็สามารถทำได้ เพราะจริงๆ วัตถุประสงค์หนึ่งของกฎหมายคือต้องการให้เจ้าของที่ดินนำที่ดินมาใช้ให้เกิดประโยชน์ทางเศรษฐกิจ การที่ประชาชนคนทั่วไปที่มีที่ดินไม่กี่ไร่จะเปลี่ยนที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์มาเป็นที่ดินเกษตรกรรม เพื่อให้จ่ายภาษีน้อยลงก็ไม่เห็นจะผิดตรงไห

ทราบเช่นนี้แล้ว ถ้าใครจะเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากที่ดินรกร้างให้เป็นที่เกษตร เพื่อให้ทันรอบภาษีที่ต้องจ่ายในปีหน้าก็ต้องรีบเลย เพราะยังมีเวลาอีก 3 เดือนให้รีบปฏิบัติการ เพราะการเปลี่ยนไม่ใช่แค่เอาต้นไม้มาปลูกสองสามต้นแล้วจะกลายเป็นที่ดินเกษตรกรรมได้ซะที่ไหน

เขามีระเบียบปฏิบัติให้เข้าหลักเข้าเกณฑ์ที่กำหนดเอาไว้ชัดเจนว่า ปลูกต้นอะไร ต้องมีจำนวนกี่ต้นต่อเนื้อที่ 1 ไร่ (และต้องปลูกกระจายทั่วทั้งบริเวณ) ถึงจะถือว่า เป็นการใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม

ตามประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยเรื่องหลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม ต้องมีวัตถุประสงค์เพื่อการบริโภค จำหน่าย หรือใช้งานในฟาร์ม แต่ไม่รวมการทำการประมงและการทอผ้า

ส่วนการปลูกพืชผลเกษตรก็ได้กำหนดจำนวนต้นต่อไร่เอาไว้ เช่น ถ้าเป็นกล้วย ไม่ว่าจะกล้วยหอม กล้วยไข่ กล้วยน้ำว้า ต้อง 200 ต้น/ไร่ มะม่วง มะพร้าว เงาะ 20 ต้น/ไร่ มะละกอ ปลูกแบบยกร่อง 100 ต้น/ไร่ ปลูกแบบไม่ยกร่อง 175 ต้น/ไร่ มะนาว ต้อง 50 ต้น/ไร่ ฝรั่ง ปลูก 45 ต้น/ไร่

ผลไม้ตระกูลส้มต่างๆ ได้แก่ ส้มโอ ส้มโอเกลี้ยง ส้มตรา ส้มเขียวหวาน ส้มจุก ต้องปลูก 45 ต้น/ไร่ ขนุน ต้องปลูก 25 ต้น/ไร่ แพสชั่นฟรุ๊ต 400 ต้น/ไร่ หน่อไม้ไผ่ตง 25 ต้น/ไร่ ลางสาด ลองกอง 45 ต้น/ไร่ ยางพารา 80 ต้น/ไร่ ลิ้นจี่ ลำไย 20 ต้น/ไร่ มังคุด 16 ต้น/ไร พุทรา 80 ต้น/ไร่ เป็นต้น

ถ้าคิดจากอัตราภาษีสูงสุดที่ดินที่เกษตรกรรมจะเสียภาษีในอัตราล้านละ 1,500 บาท แถมถ้าถือครองโดยบุคคลธรรมดายังได้ยกเว้นภาษี สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทอีก ส่วนที่ดินรกร้างจะเสียภาษีในอัตราสูงสุด ล้านละ 12,000 บาท ไปจนถึง 30,000 บาทเลยทีเดียว

เมื่อทราบเช่นนี้แล้วก็รีบเปลี่ยนซิครับจะรออะไร!

อ่านเพิ่มเติม

-เปลี่ยนที่รกร้างเป็นที่ดินเกษตร ด้วยไม้มีราคา 58 สายพันธุ์

https://thaipropertymentor.com/archives/12344

-ตัวอย่างการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

https://thaipropertymentor.com/archives/9426 

เกี่ยวกับผู้เขียน:

วราพงษ์ ป่านแก้ว อดีตหัวหน้าข่าวอสังหาริมทรัพย์ หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ คลุกคลีในสนามข่าวมานานกว่า 25 ปี ปัจจุบันเป็นผู้ก่อตั้งและบรรณาธิการข่าว thaipropertymentor.com