เศรษฐีเอเชียแห่ช็อปอสังหาฯแดนปลาดิบ

ขณะที่นักลงทุนฝั่งตะวันตกกำลังสะบักสะบอมกับปัญหาเศรษฐกิจที่รุมเร้า

โดย...ทีมข่าวต่างประเทศ

 

ขณะที่นักลงทุนฝั่งตะวันตกกำลังสะบักสะบอมกับปัญหาเศรษฐกิจที่รุมเร้า ทั้งวิกฤตหนี้ยุโรปและเศรษฐกิจสหรัฐที่ยังอยู่ในช่วงลูกผีลูกคน นักลงทุนพันธุ์ใหม่อย่างเอเชีย จึงไม่พลาดโอกาสเข้าย่ำรอยนักลงทุนตะวันตก ด้วยการโกยกำไรเข้ากระเป๋าจากการกว้านซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น

อะไรเป็นแรงขับดันให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในแดนปลาดิบร้อนแรง และเป็นที่ปรารถนาของนักลงทุนพันธุ์ใหม่

คำตอบก็คือ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เดินหน้าดิ่งลงอย่างต่อเนื่อง และผลตอบแทนมีความผันผวนน้อยกว่า

วอลสตรีท เจอร์นัล รายงานว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ในแดนซากุระที่ดิ่งลงต่อเนื่องเป็นปีที่ 19 สร้างความกระหายให้กับนักลงทุนจากเอเชียที่เวลานี้มีเงินทุนอยู่เต็มกระเป๋า แถมยังไม่ได้ถูกสึนามิทางเศรษฐกิจอย่างวิกฤตสินเชื่อ อยากเข้าไปจับจองเป็นเจ้าของออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเคยถูกครอบครองโดยกลุ่มทุนตะวันตก

หากเปรียบเทียบราคาและความผันผวนในแง่ผลตอบแทนของอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นเวลานี้ กับฮ่องกง สิงคโปร์ และบางพื้นที่ของจีนแล้ว จะพบว่าญี่ปุ่นมีราคาถูกและความเสี่ยงต่ำกว่ามาก

ด้วยเหตุนี้เอง จึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นเวลานี้ร้อนแรงจนแทบลุกเป็นไฟ

จากข้อมูลของเดลโลจิก พบว่าในปีนี้มีนักธุรกิจและบริษัทอสังหาริมทรัพย์สัญชาติเอเชียเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นมากถึง 18 ราย มูลค่า 372 ล้านเหรียญสหรัฐ เพิ่มขึ้นจากปีก่อนซึ่งมีการเข้าซื้อเพียง 6 ราย

เทียบกับนักลงทุนฟากยุโรป ที่ในปีนี้มีการเข้าซื้อเพียง 1 ราย และสหรัฐ 3 ราย มูลค่า 6 ล้านเหรียญสหรัฐ โดยข้อมูลนี้ไม่รวมมูลค่าการซื้อขายของบริษัทเอกชนและกองทุน

ตัวอย่างของดีลซื้อขายที่สำคัญ ได้แก่ บริษัท วายทีแอล บริษัทในเครือสาธารณูปโภคของแดนเสือเหลือง ที่เข้าซื้อรีสอร์ตสกียอดนิยม “ฮิลตัน” ในนิเซโก วิลเลจ บนเกาะฮอกไกโด มูลค่า 6,000 ล้านเยน

ขณะที่ เมเปิลทรี โลจิสติกส์ ทรัสต์ กองทุนเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ เข้าซื้อศูนย์โลจิสติกส์ 3 แห่งชานกรุงโตเกียว มูลค่า 1.3 หมื่นล้านเยน เมื่อเดือน ก.ค. ส่วนไฮแอทรีเจนซี ฮาโกเน รีสอร์ตแอนด์สปา ถูกซื้อโดยนักลงทุนเอกชนไม่เปิดเผยในฮ่องกงเมื่อเดือน มี.ค.

กระนั้นก็ตาม แน่นอนว่าปรากฏการณ์ที่นักลงทุนเอเชียแห่กันเข้าไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในแดนซากุระอย่างอุ่นหนาฝาคั่ง นำมาซึ่งคำถามสำคัญว่า เหตุใดนักลงทุนตะวันตกจึงยอมถอนตัวหันหลังให้กับธุรกิจกำไรงามเช่นนี้

สาเหตุก็เพราะแม้การกว้านซื้อสินทรัพย์ที่มีปัญหาของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มมอร์แกน สแตนเลย์, ดอยช์แบงก์ และกลุ่มโกลด์แมน แซคส์ ตลอดจนโลนสตาร์ ฟันด์ ในช่วงที่ญี่ปุ่นเจอวิกฤตในช่วงฟองสบู่แตก และธนาคารต้องการเงินสำหรับสางหนี้เสีย จะสร้างผลตอบแทนงามๆ ให้อย่างไม่ต้องสงสัย

ทว่า สินทรัพย์เหล่านี้กลับกำลังสร้างปัญหาให้กับกองทุนต่างๆ มากขึ้น เนื่องจากมูลค่าที่ลดลงอย่างน่าใจหาย กอปรกับช่องทางการรีไฟแนนซ์ที่น้อยลงทุกที

จากการสำรวจของรัฐบาลญี่ปุ่น พบว่าราคาเฉลี่ยของที่ดินสำหรับอยู่อาศัยดิ่งลง 3.4% ในช่วง 12 เดือน (สิ้นสุดเดือน มิ.ย.) และราคาเฉลี่ยของที่ดินเชิงพาณิชย์ร่วงลงมา 4.6%

จากปัจจัยดังกล่าวประกอบกับการที่สถาบันการเงินและกองทุนของตะวันตกเริ่มเข้ามาควบคุมการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น นับตั้งแต่เกิดวิกฤตสินเชื่อ จึงไม่ต่างอะไรกับการเปิดประตูให้นักลงทุนเอเชียเข้ามาฉวยโอกาสทองไปต่อหน้าต่อตา

“นักลงทุนเอเชียไม่ได้บาดเจ็บจากวิกฤตที่เกิดขึ้นมากนัก ยิ่งกว่านั้น พวกเขายังไม่ได้กู้เงินมากเกินไปเพื่อนำมาลงทุน” เรย์มอน หว่องผู้อำนวยการบริหารไซร์เซน รีต ทรัสต์ เพื่อการลงทุนด้านอสังหาฯ ในสิงคโปร์ ซึ่งบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์สำหรับพักอาศัย 180 แห่งในญี่ปุ่น กล่าว

“ผลตอบแทนในญี่ปุ่นเป็นที่ต้องตาต้องใจ เพราะมีระบบมาตรฐานและมีอัตราดอกเบี้ยค่อนข้างต่ำ ทำให้นักลงทุนเอเชียที่มีเงินสดเต็มกระเป๋า ไม่มีทางเลือกอื่นนอกจากมองมาที่ญี่ปุ่น” หว่อง เสริม

สอดคล้องกับความคิดเห็นของ เบน ชา ประธานกรรมการบริหารเอสเคอาร์ ญี่ปุ่น ผู้ซื้อต้องบินไปมาระหว่างญี่ปุ่นและฮ่องกง เพื่อตั้งสำนักงานท้องถิ่นของเอสเคอาร์ อินเตอร์เนชันแนล กรุ๊ป บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกง กล่าวว่า ทางบริษัทพยายามอุดช่องว่างซึ่งเคยเป็นของตะวันตก และระบุว่าเทรนด์นี้จะดำเนินต่อไปอีกระยะ ตราบที่บริษัทยังมีเงินทุนพอสำหรับใช้จ่าย

ในแง่ของผลตอบแทนนั้น บรรดานักลงทุน ระบุว่า ผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อพักอาศัยในกรุงโตเกียวของปีนี้ คาดว่าจะอยู่ที่ 4.55% เทียบกับผลตอบแทนในฮ่องกง ซึ่งอยู่ในระดับต่ำกว่า 3%

“ผลตอบแทนจากสินทรัพย์ที่พักอาศัยในญี่ปุ่นค่อนข้างมีเสถียรภาพ ผิดกับจีนและฮ่องกง ที่ผลตอบแทนค่อนข้างมีความผันผวนสูง กอปรกับปัจจัยเรื่องนโยบายที่ผันแปร ไม่มีใครสามารถคาดเดาได้” ชา ระบุ

ทั้งนี้ ในปีนี้เอสเคอาร์ได้เข้าซื้ออาคารเพื่อพักอาศัยในญี่ปุ่นไปแล้ว 3 แห่ง มูลค่า 9,000 ล้านเยน พร้อมแย้มว่าทางบริษัทตั้งเป้าจะขยายธุรกิจเพิ่มอีก โดยแรงขับดันสำคัญมาจากเงื่อนไขทางสินเชื่อ ที่มีอัตราดอกเบี้ยปล่อยกู้ซื้อที่ดินเกือบจะอยู่ที่ 0%

อย่างไรก็ตาม แม้กระแสนักช็อปเอเชียจะมาแรงเพียงใด แต่ในสายตาของผู้คนในแวดวงอุตสาหกรรมกลับเห็นว่า แรงซื้อของนักลงทุนเอเชียไม่อาจเทียบชั้นกับอำนาจในการซื้อของกลุ่มทุนตะวันตก ในช่วงก่อนการล่มสลายของเลห์แมน บราเธอร์ส ได้

เมื่อปี 2007 กองทุนอสังหาริมทรัพย์ มอร์แกน สแตนเลย์ ได้เข้าซื้อโรงแรม 13 แห่ง และหน่วยบริหารอสังหาฯ อีก 2 แห่ง คือ เอเอ็นเอ และออล นิปปอน แอร์เวย์ มูลค่า 2.81 แสนล้านเยน นับเป็นข้อตกลงที่มีมูลค่าสูงสุดเป็นประวัติการณ์

ทว่า แม้อำนาจซื้อของนักลงทุนพันธุ์ใหม่จะด้อยกว่า แต่นักลงทุนพันธุ์ใหม่กลับมีความโดดเด่นกว่าในแง่การเป็นผู้ซื้อระยะยาว เนื่องจากกองทุนตะวันตกส่วนใหญ่มักขายสินทรัพย์เมื่อซื้อมา 35 ปี

“คาดว่าแนวโน้มนี้จะดำเนินไปจนถึงปีหน้า” ไมเคิล โบเลส ผู้อำนวยการฝ่ายตลาดทุนเอเชียของโจนส์ แลง ลาแซล กล่าว พร้อมเสริมว่า “หากคุณมองพลวัตของสิ่งที่เกิดขึ้นในภูมิภาคนี้ คุณจะเห็นถึงการเติบโตทางเศรษฐกิจที่รวดเร็วในจีน ความมั่งคั่งของกลุ่มชนชั้นกลางที่กำลังมองหาช่องทางการลงทุนที่หลากหลาย และคงจะเป็นเกียรติไม่น้อยหากได้เป็นเจ้าของสินทรัพย์สำหรับพักอาศัยคุณภาพสูงในกรุงโตเกียว”

นับเป็นอีกหนึ่งพลวัตที่ต้องจับตามองอย่างไม่กะพริบตา