อย่าตัดแผ่นดินไทยขายต่างชาติ

.....โสภณ  พรโชคชัย

เป็นระยะๆ มักจะมีข่าวว่าผู้เกี่ยวข้องในวงการอสังหาริมทรัพย์ ออกมาผลักดันให้รัฐบาลอนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่ดิน

ภาพรวมที่พบก็คือประเทศใหญ่มหาอำนาจ เช่น สหรัฐอเมริกา อังกฤษ แคนาดา ออสเตรเลีย ไม่ห่วงการลงทุนซื้อที่ดินของต่างชาติในประเทศตัวเอง เช่น สหรัฐอเมริกามีขนาดที่ดินใหญ่กว่าไทยถึง 18 เท่า มีขนาดเศรษฐกิจใหญ่กว่าไทยถึง 22 เท่า จึงคงคล้ายกรณีไทยกับลาว โดยไทยคงไม่กลัวเศรษฐีลาวมาลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย เพราะไทยคงไม่สะเทือน

สำหรับประเทศจีน ก็อนุญาตให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้ระยะยาว 70 ปี แต่ต้องเป็นผู้ที่มีใบอนุญาตทำงาน

หากไทยอนุญาตให้ต่างชาติซื้อที่ดินได้ ต่อไปภูเก็ต สมุย พัทยา และหัวหินพัทยา คงกลายสภาพคล้ายเขตเช่าของจีนในอดีต

ไม่ต้องล่อใจต่างชาติด้วยกรรมสิทธิ์

สมัยก่อนเกิดวิกฤตปี 2540 แทบทุกประเทศในภูมิภาคนี้ไม่อนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่พอเกิดวิกฤต ทุกประเทศก็อนุญาตให้ซื้อได้ เพื่อหวังจูงใจให้มาลงทุน แต่ในยามวิกฤต แทบไม่มีต่างชาติรายใดมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะเห็นได้ว่าในช่วงปี 25422545 มีต่างชาติมาซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพียง 5,465 ล้านบาท หรือประมาณ 12% ของอาคารชุดทั้งหมดในเขตดังกล่าว จนสุดท้ายเมื่อปี 2547 จึงยกเลิกให้ต่างชาติซื้อห้องชุด 100% เพราะที่ผ่านมาไม่ค่อยมีคนต่างชาติซื้อ

การที่ต่างชาติมาลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ได้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจแต่อย่างใด เป็นเพียงการทำธุรกิจของกลุ่มนายหน้าข้ามชาติหรือเจ้าของที่ดิน ซึ่งเกิดขึ้นได้ก็เพราะการฉ้อฉลร่วมกันระหว่างเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นที่หาผลประโยชน์จากการนี้มากกว่า รัฐบาลจึงควรเร่งดำเนินการแก้ไขก่อนจะกลายเป็นปัญหาใหญ่โตในอนาคต

กลไกก่อนให้ต่างชาติซื้อที่ดิน

ในสหรัฐอเมริกาหรือประเทศที่พัฒนาแล้ว ผู้ซื้อบ้านและที่ดิน จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี เป็นเงินประมาณ 12% ของมูลค่าบ้าน โดยเฉลี่ยบ้านหลังหนึ่งในสหรัฐอเมริกา มีราคา 10 ล้านบาท หากต้องเสียภาษี จะต้องเสียเป็นเงิน 12 แสนบาท ยิ่งกว่านั้นในสหรัฐอเมริกายังมีภาษีมรดกอีก 3040% ของมูลค่าทรัพย์สิน

อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันประเทศไทยยังไม่มีภาษีเหล่านี้ การอนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ ก็เท่ากับยกที่ดินให้เปล่าโดยไม่ต้องมีภาระอะไรเลย ดังนั้นก่อนการอนุญาตให้ต่างชาติซื้อหรือถือครองด้วยการให้เช่าระยะยาว ประเทศไทยจึงควรมีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือมีระบบภาษีส่วนล้ำของมูลค่า (Capital Gain Tax) เสียก่อน ไม่เช่นนั้นไทยจะเสียเปรียบประเทศอื่น

ส่งเสริมการลงทุนต่างชาติให้ถูกทาง

การลงทุนด้านพัฒนาที่ดินไม่จำเป็นต้องส่งเสริม เพราะหากประเทศไทยมีศักยภาพทางเศรษฐกิจ ต่างชาติก็ย่อมจะมาซื้อทรัพย์สินเอง ที่ดินไทยไม่จำเป็นต้องขายใคร ไม่ผิดกติกาสากล ในการเจรจา FTA ไม่มีความจำเป็นที่จะต้องเปิดให้ใครในเรื่องทรัพยากรธรรมชาติและที่ดิน นักลงทุนต่างชาติมีลู่ทางอื่นมากมายในการลงทุนที่ได้ผลตอบแทนสูง ถอนทุนง่าย เร็ว และซับซ้อนน้อยกว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์เสียอีก เช่น การซื้อหุ้น พันธบัตร การลงทุนในกองทุนต่างๆ จุดคุ้มทุนของธุรกิจต่างๆ ไม่เกิน 520 ปีเท่านั้น จึงไม่จำเป็นต้องถือครองที่ดินไว้

ความจริงประเทศไทยเติบโตและมั่งคั่งจนถึงวันนี้ได้ ก็เพราะการลงทุนจากต่างประเทศ (FDI : Foreign Direct Investment) โดยแท้ โดยเฉพาะการลงทุนของญี่ปุ่น อย่างไรก็ตาม FDI ควรจะมุ่งเน้นในด้านอุตสาหกรรมทั้งหลาย หรือการลงทุนในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ (MegaProjects) โดยเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภค จึงจะทำให้บ้านเมืองเจริญเติบโต

การอนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์จึงเป็นการสร้างปมปัญหาให้แก่ประเทศชาติและชนรุ่นหลังมากกว่าการแก้ไขปัญหา ดังนั้นรัฐบาลจึงควรพิจารณาให้รอบคอบ