ซื้อขายอสังหาฯ สำคัญที่สัญญา

โดย...ต.เต่า@บ้านสุขุมวิท

หลังจากได้รู้จักกับแหล่งที่จะเลือกซื้อทรัพย์มือสองจากสถาบันการเงินและกรมบังคับคดีที่เป็นศูนย์รวมของทรัพย์มือสองและปัจจัยพื้นฐานประกอบการเลือกซื้อทรัพย์มือสองกันไปแล้ว เรื่องที่สำคัญอีกเรื่องหนึ่งสำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผมจะกล่าวถึงในวันนี้ ก็คือ การทำสัญญาซื้อขายที่จะช่วยทำให้การซื้อทรัพย์สินเสร็จสิ้นอย่างสมบูรณ์และลดปัญหาที่อาจจะตามมาในอนาคตได้

ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายกำหนดให้ต้องทำสัญญาซื้อขายเป็นหนังสือและต้องจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ของกรมที่ดินเท่านั้น การซื้อขายจึงจะมีผลสำเร็จโดยสมบูรณ์ เรียกว่าเป็นการทำสัญญาซื้อขายประเภท “สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด” เพราะการซื้อขายกันโดยไม่ได้จดทะเบียน กฎหมายจะถือว่าเป็นโมฆะ ไม่มีผลผูกพันทันที ตรงนี้หมายความว่าผู้ขายก็ไม่มีความผูกพันตามสัญญาซื้อขายที่จะต้องโอนสิทธิในที่ดินให้แก่ผู้ซื้อ ขณะที่ผู้ซื้อเองก็ไม่มีความผูกพันที่จะต้องชำระราคาที่ดินให้แก่ผู้ขาย หรือหากมีการชำระเงินกันแล้วก็ต้องคืนเงินกันไป

แต่ในชีวิตจริง ทรัพย์มือสองที่ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในทำเลทองเหล่านี้ มักอยู่ในความสนใจของผู้ซื้อโดยเฉพาะนักลงทุนหรือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องอาศัยความไวและการช่วงชิงเพื่อให้ได้มา แม้ว่าผู้ซื้อกับผู้ขายเจรจาตกลงที่จะซื้อขายที่ดินกันแล้ว แต่ไม่อาจรอเวลาในการไปจดทะเบียนได้หรืออาจจะยังไม่พร้อมที่จะไปจดทะเบียนโอนกับเจ้าหน้าที่ได้ทันที ตรงนี้กฎหมายเปิดช่องให้ทำสัญญากันในรูปแบบของ “สัญญาจะซื้อจะขาย” กันไว้ชั้นหนึ่งก่อน โดยตกลงกันหรือมีความเข้าใจกันว่า จะไปทำการซื้อขายให้ถูกต้องตามแบบของกฎหมายอีกครั้งหนึ่งในวันหรือเวลาข้างหน้า

แม้กฎหมายจะไม่ได้บังคับว่าการทำสัญญาจะซื้อจะขาย จะต้องทำกันเป็นหนังสือ แต่หากคู่สัญญามีเหตุที่จำเป็นต้องฟ้องร้องบังคับคดี ในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งบิดพลิ้วหรือไม่ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ตกลงกันไว้แล้ว หลักฐานอย่างหนึ่งอย่างใดใน 3 อย่างที่ผมจะกล่าวต่อไปนี้สามารถนำมาฟ้องร้องบังคับคดีได้ ได้แก่ 1.หนังสือที่ลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ 2.หลักฐานการวางเงินมัดจำ 3.หลักฐานการชำระหนี้บางส่วน

อย่างไรก็ตาม ผมแนะนำครับว่าการทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้เป็นหนังสือ ก็ย่อมเป็นหลักฐานที่ใช้ในการปกป้องสิทธิของเราสำหรับการพิสูจน์ในชั้นศาลได้ชัดเจนกว่า

ดังนั้น สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อขายทรัพย์มือสอง แต่ยังไม่พร้อมที่จะทำเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ก็สามารถทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้ก่อนได้ เพื่อให้เกิดสิทธิที่ผู้จะซื้อหรือผู้จะขายสามารถเรียกร้องให้โอนสิทธิได้อย่างถูกต้องตามแบบของกฎหมายในโอกาสต่อไป

ทั้งนี้ เพื่อรักษาสิทธิให้สามารถฟ้องร้องบังคับคดีให้เป็นไปตามสัญญาจะซื้อจะขายได้ คู่สัญญาจะต้องมีหลักฐานการฟ้องร้องบังคับคดีอย่างใดอย่างหนึ่งใน 3 อย่างดังกล่าวมาแล้วข้างต้น มิฉะนั้นแล้วแม้จะเกิดความเสียหายมากเพียงใด นอกจากจะเสียเปรียบแล้ว เราก็ฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้อีกด้วยครับ