เช่า99ปีต้องรอบคอบ

คณะรัฐมนตรีได้เห็นชอบร่าง พ.ร.บ.พื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก เพื่อส่งเสริมให้เกิดการลงทุนในพื้นที่ภาคตะวันออก ประกอบด้วย จ.ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา โดยประเมินว่าจะมีการลงทุนมูลค่าไม่น้อยกว่า 1.5 ล้านล้านบาท โดยหนึ่งในสิทธิประโยชน์ที่จะมอบให้กับนักลงทุนคือ การขยายเวลาเช่าที่ดินเพื่อทำธุรกิจเพิ่มจาก 50 ปี ให้ต่อได้อีก 49 ปี รวมระยะเวลาเช่าสูงสุด 99 ปี

เหตุผลสำคัญของการขยายเวลาเช่าที่ดินครั้งนี้มาจากความเชื่อที่ว่าจะเป็นการดึงดูดนักลงทุนให้เข้ามาลงทุนได้มากขึ้น หากมีระยะเวลาที่มากพอสำหรับการลงทุน และเก็บเกี่ยวผลประโยชน์จนเลยจุดคุ้มค่าการลงทุน ในขณะที่หลายๆ ประเทศใกล้เคียงต่างก็มีระยะเวลาเช่าที่มากกว่า ทำให้กลายเป็นจุดอ่อนในการดึงการลงทุนเข้าสู่ประเทศไทย

แน่นอนว่า การหยิบยกเรื่องที่เกี่ยวข้องกับที่ดินมาเปิดให้ต่างชาติเข้าทำประโยชน์ เป็นประเด็นอ่อนไหวสำหรับคนไทยที่ถูกปลูกฝังมาเนิ่นนานว่าอย่าได้เปิดบ้านให้ต่างชาติเข้ามา
ยึดครองแผ่นดินไทยได้แม้เพียงเศษเสี้ยว ซึ่งการเปิดไฟเขียวให้ทุนต่างชาติเช่าที่ดินได้อย่างยาวนานมักจะถูกตีความรวมอยู่ด้วย และถูกต่อต้านกล่าวหากันถึงขั้นขายชาติขายแผ่นดิน กลายเป็นประเด็นร้อนทุกๆ ครั้งที่หยิบยกเรื่องนี้ขึ้นมา

หากมองถึงความจำเป็นที่จะขยายเวลาเช่าเพื่อกระตุ้นการลงทุน คำถามที่ตามมาก็คือ มั่นใจได้แค่ไหนว่า เมื่อขยายเวลาให้แล้วจะเกิดการลงทุนตามที่คาดหวัง เพราะที่ผ่านมาไม่มีใครได้สำรวจให้เห็นตัวเลขกันอย่างชัดเจนว่า เมื่อขยายเวลาเช่าเพิ่มขึ้น นักลงทุนที่ต้องการจะเข้ามามีเท่าไร มีมูลค่าการลงทุนมากน้อยแค่ไหน ทั้งๆ ที่รู้อยู่ว่า เรื่องดังกล่าวค่อนข้างอ่อนไหว แต่กลับใช้การคาดหวัง คาดเดาเป็นที่ตั้ง

หากย้อนดูความสำเร็จในการเปิดให้นักลงทุนต่างชาติเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในยุคหลังเกิดวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 จะพบว่า พอเอาเข้าจริงๆ กลับไม่ได้เป็นที่คาดหวัง ดังเช่นตอนที่เปิดให้ต่างชาติซื้ออาคารชุดได้เต็ม 100% จากเดิมกำหนดไว้ 49% แต่ปรากฏว่ามีต่างชาติเข้ามาซื้อเกิน 49% น้อยมาก หรือกรณีเปิดให้ต่างชาตินำเงิน 1 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือ 40 ล้านบาท ในยุคนั้น เข้ามาลงทุนในประเทศ จะมีสิทธิซื้อที่ดินได้ 1 ไร่ แต่ปรากฏว่ามีซื้อกันอยู่ไม่กี่แปลง

ขณะเดียวกัน หากย้อนดูความสำเร็จของอุตสาหกรรมยานยนต์ที่ได้เข้ามาลงทุนในประเทศไทยมาอย่างยาวนาน และปั้นให้ไทยเป็นหนึ่งในผู้ส่งออกรถยนต์ระดับโลก แต่บริษัทผู้ผลิตรถยนต์จากต่างชาติก็ไม่เคยได้สิทธิจากการเช่าที่ดินที่ยาวนานแต่อย่างใด เงื่อนไขการส่งเสริมการลงทุนทางด้านอื่นๆ ต่างหากที่ทำให้บริษัทผู้ผลิตรถยนต์ต่างสนใจเข้ามาลงทุนในไทยจนกลายเป็นประเทศส่งออกรถยนต์รายใหญ่ในขณะนี้

เราเห็นว่า การขยายเวลาเช่าที่ดินเป็น 99 ปี เป็นสิ่งที่เกินจำเป็นและอาจจะได้ไม่คุ้มเสีย สร้างความรู้สึกที่ไม่มั่นคงให้เกิดขึ้นกับประชาชนชาวไทย จึงขอให้รัฐบาลทบทวนมาตรการดังกล่าวให้รอบคอบ โดยเห็นว่ามาตรการส่งเสริมที่รัฐบาลจะนำมาใช้กระตุ้นการลงทุนในพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกน่าจะเพียงพอแล้ว หรือหากเห็นว่าจำเป็นควรมีเหตุผลทั้งด้านบวกและลบที่ชัดเจน โดยเฉพาะผลที่จะได้รับและสร้างความเข้าใจถึงความจำเป็นกับสังคมก่อนตัดสินใจ