ระวังมิกซ์ยูส จุดชนวนโอเวอร์ซัพพลาย

โดย...พรพรต ชัยศรีบุญเรือง

ช่วงนี้หลายคนจะได้ยินโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ภายใต้แนวคิดมิกซ์ยูส (Mixed-Use) กันค่อนข้างมาก โดยเฉพาะโครงการซึ่งมีที่ดินอยู่ย่านใจกลางเมืองที่มีต้นทุนค่าที่ดินสูง รวมทั้งโครงการที่เช่าที่ดินของรัฐขนาดใหญ่ เช่น ที่ดินการท่าเรือ ที่ดินการรถไฟ ที่ดินกรมธนารักษ์ เกือบทั้งหมดจะพัฒนาโครงการเป็น
แบบมิกซ์ยูส

เรียกง่ายๆ ว่า ในโครงการมิกซ์ยูสจะมีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ครบทั้ง เกิด-แก่-เจ็บ แต่ยังไม่มีโครงการไหนจะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รองรับไปถึงขั้นตาย หรือเรียกว่าในโครงการมิกซ์ยูสบางโครงการ จะมีตั้งแต่โรงพยาบาล โรงเรียนหรือมหาวิทยาลัย คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้าหรือพื้นที่ค้าปลีก

หากยังจำกันได้ ช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์หลายรายนำพื้นที่แถบปริมณฑล และตามต่างจังหวัด มาพัฒนาเป็นโครงการศูนย์การค้าชุมชน หรือคอมมูนิตี้มอลล์ (Community Mall) เป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทค้าปลีก ซึ่งในพื้นที่มอลล์ (Mall) จะแบ่งเป็นร้านค้าให้เช่าหลากหลายประเภท ผุดขึ้นจำนวนมาก

จากนั้นเริ่มมีการเตือนว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีประสบการณ์ทำธุรกิจค้าปลีก หรือไม่มีฐานผู้เช่าร้านค้า ควรเบรกลงทุนคอมมูนิตี้มอลล์ไปก่อน ซึ่งอีกระยะหนึ่งก็เริ่มมีบางโครงการหาผู้เช่าร้านค้าไม่ได้ ไม่มีคนไปเดิน สุดท้ายต้องประกาศขายแบบยกทั้งโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ เพราะค้าปลีกประเภทมอลล์เป็นการลงทุนระยะยาว ต้องใช้เวลาทำกิจกรรมดึงคนเข้าไปเดิน และช่วยร้านค้าแต่ละรายให้ไม่มีปัญหา หากดึงคนเข้าไปเดิน แต่ร้านค้าเปิดแบบฟันหลอ หรือมีร้านค้าปิดเป็นระยะ เงินทุนไม่พออดทนเปิดยาวเป็นปีได้ สุดท้ายบางร้านต้องปิด ทำให้บรรยากาศในมอลล์เสีย คนก็ทยอยมาเดินน้อยลง

จะว่าไปการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบดึงค้าปลีก หรือธุรกิจอื่นมาช่วยเสริมจุดขายก็มีมานานแล้ว หากย้อนไปรูปแบบการพัฒนาที่ยังคงมีให้เห็นกันถึงปัจจุบัน คือ รูปแบบที่สร้างตลาดสดไว้ตรงกลาง แล้วสร้างห้องแถวหรือบ้านพักอาศัยไว้ล้อมรอบตลาด ส่วนด้านหน้าที่ติดถนน สร้างเป็นอาคารพาณิชย์ ซึ่งการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รูปแบบการพัฒนานี้ นับเป็นรูปแบบรุ่นดั้งเดิมที่ยังมีให้เห็นอยู่ตามชานเมือง หรือในต่างจังหวัดทั่วประเทศ นอกจากจุดขายที่เสริมเข้ามาว่าโครงการนี้ตั้งอยู่ใกล้สถานีตำรวจ ขายความปลอดภัย ตั้งอยู่ใกล้โรงเรียนโรงพยาบาล เสริมจากตลาดสด ที่ผู้ลงทุนเปิดไว้ดึงลูกค้า และเป็นตัวช่วยสร้างรายได้ระยะยาวจากค่าเช่า

จากนั้นรูปแบบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทค้าปลีกก็แตกรูปแบบออกไป จากค้าปลีกแบบดั้งเดิม ร้านค้าส่งหรือยี่ปั๊ว ร้านค้าปลีกพวกซาปั๊ว สี่ปั๊ว ร้านรถเร่ ร้านแผงลอย โดยร้านค้าปลีกสมัยใหม่หรือโมเดิร์นเทรดแบ่งออกใหญ่ๆ ได้ 8 ประเภท คือ 1.ห้างสรรพสินค้า (Department Store) เป็นร้านค้าปลีกห้ามต่อราคาขายตามป้าย มีสินค้าให้เลือกหลากหลาย ห้างรุ่นแรกๆ เช่น ห้างแมวดำ ห้างไนติงเกล จากนั้นห้างพวกนี้จะติดแอร์ และมีจุดขายใหม่ๆ เช่น บันไดเลื่อนของห้างไทยไดมารู ลิฟต์แก้วของห้างแก้วฟ้า 2.ซูเปอร์มาร์เก็ต(Supermarket) ขายปลีกสินค้ากลุ่มอาหาร ของใช้ในชีวิตประจำวันเป็นหลัก เช่น ฟู้ดแลนด์ วิลล่า มาร์เก็ต ท็อปส์ซูเปอร์มาร์เก็ต โฮมเฟรชมาร์ท 3.ศูนย์การค้า (Shopping Center) เป็นค้าปลีก ที่มีห้างสรรพสินค้ากับพื้นที่ร้านค้าปลีกให้เช่าอยู่ภายในหลังคาเดียวกันติดเครื่องปรับอากาศทั้งหลัง เช่น ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ศูนย์การค้าเดอะมอลล์

4.ซูเปอร์เซ็นเตอร์ หรือไฮเปอร์มาร์ท เป็นร้านค้าปลีกเน้นขายราคาถูก รูปแบบของร้านจะเป็นอาคาร 1-2 ชั้น ขนาดพื้นที่ 1 หมื่นตารางเมตรขึ้นไป ไม่ค่อยตกแต่งเหมือนห้างสรรพสินค้าหรือศูนย์การค้า เพื่อลดต้นทุนให้ขายสินค้าได้ถูก และจะมีที่จอดรถสะดวกเป็นลานด้านหน้าให้จอดรถได้ง่ายเมื่อซื้อสินค้าใส่รถเข็นครั้งละมากๆ สามารถเข็นรถนำของไปใส่รถยนต์ได้เลย โดยค้าปลีกรุ่นบุกเบิก คือ จัสโก้ ถัดจากนั้นก็เป็น บิ๊กซี เทสโก้ โลตัส 5.ร้านค้าส่ง (Cash and Carry) รูปแบบการขายจะเป็นแพ็กใหญ่ขายตั้งแต่ครึ่งโหลขึ้นไปแบบขายส่ง ต้องเป็นสมาชิก ขายเงินสดและแบกสินค้าเอง ตามประเภทของร้านค้า แต่ปัจจุบันเริ่มรับบัตรเครดิต และเปิดให้คนที่ไม่เป็นสมาชิกซื้อได้ รายใหญ่คือ แม็คโคร

6.ร้านสะดวกซื้อ หรือคอนวีเนียนสโตร์ ร้านขนาด 1-2 คูหา เน้นขายความสะดวกเปิด 24 ชั่วโมง ตั้งอยู่ใกล้ชุมชน หรือมีการสัญจรมาก โดยรายได้และกำไรหลักจะมาจากกลุ่มอาหารและเครื่องดื่ม รายใหญ่ของคอนวีเนียนสโตร์ คือ เซเว่นอีเลฟเว่น แฟมิลี่มาร์ท ลอว์สัน 108 ช้อป 7.ร้านค้าปลีกสินค้าเฉพาะอย่าง หรือสเปเชียลตี้สโตร์ เน้นขายสินค้าเฉพาะด้าน เช่น เพื่อสุขภาพ ความงาม ส่วนใหญ่จะมีสินค้ายี่ห้อของร้านค้าเองวางขายด้วย เช่น บู๊ทส์ วัตสัน พีเพิลเฮลธ์แคร์ หรือร้านสเปเชียลตี้สโตร์ แบบขายราคาเดียวทั้งร้าน เช่น ร้านไดโซะ หรือร้าน 100 เยน แต่ในเมืองไทย ราคาสินค้าขายมากกว่า 100 เยน หรือตามอัตราแลกเปลี่ยน 100 เยน เท่ากับกว่า 33 บาท โดยร้านไดโซะในไทยตั้งราคาขาย 60 บาท 

สุดท้าย 8.ร้านแคติกอรี่ คิลเลอร์ (Category Killer) เป็นร้านค้าปลีกตามชื่อเลย คือขายสินค้ากลุ่มที่เป็นแคติกอรี่เดียวกัน เกิดมาเพื่อฆ่าหรือคิลเลอร์ กลุ่มสินค้านั้นเป็นแค่เพียงหนึ่งแผนกในร้านค้าอื่น เช่น ร้านเฉพาะเครื่องไฟฟ้า เช่น เพาเวอร์บาย เพาเวอร์มอลล์ ร้านเครื่องกีฬา เช่น ซูเปอร์สปอร์ต

ขณะที่อสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสจะมีการผสมโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เข้าไว้ด้วยกัน เช่น ศูนย์การค้า คอนโดมิเนียม โรงแรม อาคารสำนักงาน โรงพยาบาล สถานศึกษา ตามที่ เพลซ เชคเกอร์ แอนด์นิวสมาร์คเกอร์ ได้จำแนกประเภทมิกซ์แลนด์ยูส หรือการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบผสมผสาน แบ่งเป็น 3 ประเภทใหญ่ๆ คือ 1.การใช้ประโยชน์ผสมผสานในกลุ่มอาคารแนวตั้ง (Vertical Mixed-Use Building) หมายถึงการใช้ประโยชน์ในกิจกรรมมากกว่าหนึ่งอย่างในหนึ่งอาคาร อาทิที่พักอาศัย พาณิชยกรรมหรือสำนักงาน 2.การใช้ประโยชน์ของกลุ่มอาคารแนวนอนภายในบล็อกที่ดิน (Horizontal Mixed-Use Block) หรือการกำหนดให้ในหนึ่งบล็อกที่ดิน ต้องมีกิจกรรมการใช้ประโยชน์รวมกันสองอย่างขึ้นไป และ 3.การผสมผสานข้อ 1 และข้อ 2 หมายถึงการผสมกิจกรรมทั้งในตัวอาคารและแต่ละอาคารในบล็อก

เมื่อเป็นเช่นนี้ หากโครงการมิกซ์ยูสมีการเปิดขึ้นตามที่ประกาศไว้จริง คราวนี้ปัญหาล้นตลาดหรือโอเวอร์ซัพพลาย จะเกิดทั้งคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก ดังนั้นในขณะที่เสียงเตือนเรื่องมิกซ์ยูสยังไม่ดังมาก ก็อยากให้ช่วยกันระวัง อย่าให้ต้นทุนที่ดินแพงมากดดันให้ต้องขึ้นโครงการยักษ์จนโอเวอร์ซัพพลาย