โมเดลใหม่ธุรกิจ นิคมอุตสาหกรรมกับ การแข่งขันที่เปลี่ยนไป

โดย...กวีพล พันธุ์เพ็ง

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา กลุ่มผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมเริ่มหันมาทำธุรกิจคลังสินค้ามากขึ้น เนื่องจากการขายที่ดินอยู่ในภาวะที่ค่อนข้างผันผวน ในขณะเดียวกันก็เริ่มเห็นผู้ให้บริการคลังสินค้าสนใจทำธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมเพื่อมุ่งต่อยอดความได้เปรียบจากการครองที่ดิน ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา การขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมค่อนข้างผันผวน โดยปกติแล้วรายได้ส่วนใหญ่กว่า 60-80% จะขึ้นอยู่กับการขายที่ดิน

ดังนั้น จึงมีเพียงธุรกิจการขายไฟฟ้าและน้ำประปาเท่านั้น ที่ช่วยพยุงรายได้ในปีที่ขายที่ดินได้ไม่ดีนัก ส่งผลให้ผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมหันมาทำธุรกิจคลังสินค้า เพื่อสร้างกระแสเงินสดที่ค่อนข้างแน่นอนในปีที่การขายที่ดินค่อนข้างซบเซา

ประกอบกับมีข้อดีจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่ทำให้ธุรกิจคลังสินค้าสามารถคืนทุนได้เร็วขึ้นจากปกติ 8-10 ปี เหลือเพียง 2-4 ปี เนื่องจากผู้ประกอบการสามารถขายคลังสินค้าที่มีผู้เช่าแล้วเข้าสู่ Property Fund หรือ REIT ได้

แม้ว่าธุรกิจคลังสินค้าจะให้อัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) ที่ประมาณ 15-20% ซึ่งถือว่าต่ำกว่าธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมที่ให้ IRR เท่ากับ 25-30% ในขณะเดียวกันเริ่มเห็นผู้ให้บริการคลังสินค้าสนใจทำธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรม เพื่อต่อยอดความได้เปรียบจากการถือครองที่ดิน ประกอบกับอัตราผลตอบแทนภายในที่ค่อนข้างสูงดังที่ได้กล่าวมาแล้วในข้างต้น

นอกจากช่วยสร้างกระแสเงินสดที่ค่อนข้างแน่นอน ธุรกิจคลังสินค้าเหมาะสมกับธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมในแง่การต่อยอดความได้เปรียบจากการมีฐานลูกค้ากลุ่มเดียวกัน ลูกค้าของนิคมอุตสาหกรรมส่วนใหญ่เป็นผู้เล่นชาวต่างชาติซึ่งเป็นฐานลูกค้าเดียวกับธุรกิจคลังสินค้า โดยการครอบครองที่ดินของผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรม จะทำให้ปล่อยเช่าหรือขายคลังสินค้าได้ง่ายขึ้น เนื่องจากลูกค้ากลุ่มนี้มีความจำเป็นต้องตั้งคลังสินค้าใกล้กับที่ตั้งของโรงงานภายในรัศมีประมาณ 20-30 กิโลเมตร

การรวมกันของทั้งสองธุรกิจจะทำให้เกิดการบริการที่ครบวงจร ซึ่งจะสร้างข้อได้เปรียบในการแข่งขัน โดยเฉพาะพื้นที่หัวหาดการลงทุนจากต่างประเทศ เช่น อีสเทิร์นซีบอร์ด ซึ่งที่ดินอยู่ในมือ
ผู้เล่นเพียงไม่กี่ราย

จึงคาดว่าในอนาคตโมเดลธุรกิจการขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม จะเป็นการจับพ่วงกับการขายหรือให้เช่าคลังสินค้าหรือการให้บริการด้านจัดการคลังสินค้าอย่างครบวงจร เพื่อมุ่งเน้นการหารายได้ตลอดกระบวนการผลิตของลูกค้า

ตัวอย่างดังกล่าว สามารถเห็นได้ชัดจากโมเดลของธุรกิจสวนอุตสาหกรรมในสหรัฐ ที่ผู้ประกอบการให้บริการตั้งแต่ที่ดิน คลังสินค้า ตลอดจนการบริหารจัดการการขนส่งภายในห่วงโซ่การผลิต ซึ่งเราคาดว่าจะเห็นการแข่งขันด้วยกลยุทธ์ดังกล่าวในพื้นที่แถบอีสเทิร์นซีบอร์ด ซึ่งเกมการแข่งขันจะเป็นการขับเคี่ยวแข่งขันเพื่อดึงดูดลูกค้าที่จะเข้ามาลงทุน

เนื่องจากที่ดินที่สามารถพัฒนาได้นั้นอยู่ในมือผู้เล่นเพียงไม่กี่ราย ประกอบกับทิศทางการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศที่จะยังคงเข้ามาในพื้นที่ดังกล่าวอย่างต่อเนื่อง

นอกจากนี้ อานิสงส์จากการลงทุนอีโอคาร์เฟส 2 ของผู้ผลิตรถยนต์ รวมไปถึงการเปลี่ยนยุทธศาสตร์การส่งเสริมการลงทุนของบีโอไอที่จะพิจารณาการให้สิทธิประโยชน์ตามประเภทกิจการแทนแบบ “โซนนิ่ง” ซึ่งจะทำให้ผู้ประกอบการมีแนวโน้มเลือกที่ตั้งโรงงานใกล้กับห่วงโซ่การผลิตเดิม เนื่องจากจะไม่ได้ประโยชน์จากการลงทุนในจังหวัดในโซน 3 ซึ่งประกอบด้วย 59 จังหวัดที่มีรายได้ต่ำอีกต่อไป

ยกเว้น 20 จังหวัดที่มีรายได้ต่อหัวต่ำที่สุดของประเทศตามประกาศของบีโอไอที่จะยังได้รับสิทธิประโยชน์อยู่

ในอนาคตผู้ประกอบธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมจะเริ่มหันมาทำธุรกิจคลังสินค้ามากขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงของเกมการแข่งขัน โดยจะมุ่งเน้นการจับพ่วงกับการขายและให้เช่าคลังสินค้า โดยจะเป็นการจับมือระหว่างผู้ประกอบธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมและธุรกิจคลังสินค้า โดยเฉพาะคลังสินค้าแบบ Built-to-suit ที่ผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมยังต้องพึ่งพาความเชี่ยวชาญเฉพาะด้านของผู้ให้บริการคลังสินค้าอยู่

ส่วนผู้ให้บริการคลังสินค้าก็มีแนวโน้มจะเข้าทำธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมด้วยการควบรวมกิจการ (M&A) โดยเฉพาะในพื้นที่หัวหาดการลงทุน อย่างพื้นที่แถบอีสเทิร์นซีบอร์ดที่การลงทุนจากต่างประเทศยังไหลเข้ามาอย่างต่อเนื่อง แต่การหาที่ดินเป็นไปได้ค่อนข้างยากเนื่องจากผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมเป็นเจ้าของที่ดินอยู่แล้ว