วิตกฟองสบู่อสังหาจีนซ้ำมังกรฮาร์ดแลนดิ้ง

โดย...พันธสิทธิ เจริญพาณิชย์พันธ์

ท่ามกลางสถานการณ์เศรษฐกิจทั่วโลกที่เริ่มกลับมาฟื้นตัวดีขึ้นเรื่อยๆ แต่ดูเหมือนว่าเศรษฐกิจของจีนจะเดินไปในทิศทางที่ตรงกันข้าม หลังจากที่ตัวเลขชี้วัดต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น ดัชนีภาคการผลิต ตัวเลขเงินเฟ้อ การส่งออกและนำเข้า ล้วนแสดงผลออกมาได้น่าผิดหวังตลอดช่วงไตรมาสแรก นับเป็นเครื่องบ่งชี้ชัดเจนว่าพญามังกรกำลังเผชิญกับปัญหาการชะลอตัวเข้าอย่างจัง

นอกจากนี้ คาดว่าตัวเลขจีดีพีไตรมาสแรกที่จะออกมาในวันนี้ ก็น่าจะตอกย้ำถึงทิศทางการชะลอตัวของประเทศที่มีขนาดเศรษฐกิจใหญ่เป็นอันดับ 2 ของโลกได้เป็นอย่างดี โดยผลสำรวจของนักเศรษฐศาสตร์ของเอเอฟพีชี้ว่าจีนน่าจะขยายตัวได้เพียงแค่ 7.3% เท่านั้น ถือเป็นระดับการขยายตัวที่ต่ำสุดในรอบเกือบ 5 ปี

ถึงกระนั้นสิ่งที่น่าวิตกกังวลเกี่ยวกับเศรษฐกิจแดนมังกรดูเหมือนจะไม่หยุดลงเพียงเท่านี้ เพราะปัจจุบันต้องยอมรับว่าจีนกำลังเผชิญกับความเสี่ยงต่างๆ ที่เฮโลกันเข้ามารุมล้อมอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นหนี้ที่เกิดจากการปล่อยสินเชื่อในระบบสถาบันการเงินนอกภาคธนาคาร (ชาโดว์แบงก์) ที่พุ่งขึ้นไปอยู่ในระดับที่น่ากลัว หนี้ด้อยคุณภาพในภาคเอกชนและรัฐท้องถิ่น ไปจนถึงสภาพคล่องสินเชื่อในตลาดการเงินที่เริ่มกลับมาตึงตัวอีกครั้ง

ล่าสุดคือปัญหาฟองสบู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ดูเหมือนจะเขยิบเข้าใกล้ภาวะฟองสบู่แตกเข้าไปทุกทีแล้ว หลังจากพบราคาบ้านและคอนโดที่อยู่อาศัยราว 42% จากทั้งหมดกว่า 100 เมืองทั่วประเทศที่ บริษัท โนมูระ ทำการสำรวจมาในช่วงเดือน มี.ค.ที่ผ่านมา มีราคาลดลงจากเดือนก่อนหน้านั้น โดยเฉพาะในกลุ่มเมืองขนาดกลางและเล็กที่อยู่นอกเหนือจากกลุ่มเมืองขนาดใหญ่อย่าง ปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ กว่างโจว และเสิ่นเจิ้น

มิหนำซ้ำ บริษัทวิจัยข้อมูล กราเวกัล ดราโกโนมิกส์ ในจีน ยังพบอีกด้วยว่ามีปริมาณโครงการก่อสร้างบ้านตามเมืองขนาดกลางและเล็กที่พุ่งทะยานแซงหน้าการเติบโตของจำนวนประชากรไปแล้ว นับเป็นสัญญาณที่น่ากลัวอย่างยิ่ง เพราะเท่ากับเป็นการลงทุนก่อสร้างไป ทั้งๆ ที่ก็ไม่รู้ว่าจะมีคนเข้ามาซื้อหรือไม่

จึงไม่แปลกที่ปัจจุบันจะพบปัญหา “เมืองผี” หรือโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ แต่ไม่มีคนอยู่จริง หรือสร้างไม่เสร็จ ผุดขึ้นอย่างต่อเนื่องบนแผ่นดินจีน โดยเฉพาะตามเมืองเล็กๆ ที่ผุดขึ้นใหม่ เช่น หยางโขว่ ทางตอนเหนือของจีน หรือฉางโจว เมืองเอกในมณฑลเจียงซู

ทั้งนี้ นักวิเคราะห์หลายสำนักอาจจะมองว่าโอกาสที่จีนจะประสบปัญหาฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์แตกเหมือนเช่นที่เกิดขึ้นในสหรัฐเมื่อปี 2008 จะมีน้อยมาก เนื่องจากบรรดาอาตี๋อาหมวยไม่นิยมกู้หนี้ยืมสินก้อนโตมาซื้อบ้านเหมือนชาวอเมริกา โดยเฉพาะอย่างยิ่งการที่กฎหมายกำหนดว่าต้องใช้เงินดาวน์อย่างน้อย 30% อีกทั้งจีนก็ไม่มีการออกขายตราสารหนี้การเงินที่อิงการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างซับซ้อนเหมือนตราสารหนี้ซีดีเอสในสหรัฐ

ทว่าปัญหาฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์แดนมังกรก็ยังถือเป็นสิ่งที่ต้องจับตาดูอย่างใกล้ชิดอยู่ดี

เนื่องจากข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งชาติจีน เผยว่า ราคาบ้านที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในช่วง 2 เดือนแรกของปีนี้ ได้ร่วงลงไปแล้วถึง 5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว

เฉกเช่นเดียวกับข้อมูลของบริษัทเอกชนหลายแห่ง ที่ต่างก็สะท้อนว่าในเดือน มี.ค.ที่ผ่านมา ราคาบ้านที่อยู่อาศัยก็ยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง

ราคาบ้านดังกล่าวที่ลดลงไม่ได้เป็นเพียงปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นจากการตอบสนองของราคาต่อปริมาณอุปทานบ้านในตลาดที่ล้นเกินความต้องการอย่างที่เข้าใจกัน แต่เป็นเรื่องที่สะท้อนถึงอาการชะลอตัวของเศรษฐกิจแดนมังกรอย่างหนัก

เนื่องจากช่วงหลายปีที่ผ่านมา ภาคอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นฟันเฟืองชิ้นสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจจีนมาโดยตลอด

ฝ่ายวิเคราะห์ข้อมูล บริษัท มูดี้ส์ อินเวสเตอร์ เซอร์วิส ผู้จัดอันดับเครดิตชื่อดัง ระบุว่า ในปีที่แล้วภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งวงจร ไม่ว่าจะเป็นการก่อสร้างและการขาย คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 23% ของจีดีพีแดนมังกร เพิ่มสูงขึ้นจากในปี 2006 ซึ่งอยู่ที่ระดับ 10% เท่านั้น แถมยังเป็นสัดส่วนที่สูงกว่าสหรัฐในช่วงตลาดที่อยู่อาศัยรุ่งเรืองสุดขีดในปี 2006 เสียด้วยซ้ำไป

ดังนั้น การที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนเข้าสู่ช่วงขาลง จึงน่าจะสั่นสะเทือนปัญหาการชะลอตัวของเศรษฐกิจจีนที่ซบเซาอยู่แล้วให้ยิ่งทวีความเลวร้ายลงไปอีก ซึ่งน่าจะไปส่งผลกระทบต่อเป็นลูกโซ่ไปยังภาคส่วนอื่นๆ ของเศรษฐกิจจีนอีกด้วย

โดยเฉพาะภาครัฐบาลท้องที่คาดว่าจะต้องเผชิญกับความเจ็บปวดรวดร้าวหนักกว่าใครเพื่อน เนื่องจากประมาณ 40% ของรายได้รัฐบาลท้องถิ่นมาจากการขายที่ดินให้กับผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์

จึงไม่แปลกที่หลายเมืองในจีนจะเริ่มหันมาเอาตัวรอดด้วยการดึงดูดนักลงทุนและนักพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยผ่านทางการลดราคาที่ดินลง โดยในเมืองเฟิงฮัวทางตะวันออกของแดนมังกรต้องลดราคาที่ดินลง สวนทางกับหลายปีที่ผ่านมาที่ราคาพุ่งสูงขึ้นมาโดยตลอด

ขณะที่บริษัท เจ้อเจียง ซิงหรุน ซึ่งทำธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ได้ออกมายอมรับกับสื่อตามตรงว่ากำลังประสบกับปัญหาการขายอพาร์ตเมนต์ให้กับลูกค้า ทำให้ไม่มีเงินไปจ่ายหนี้สินที่ไปกู้ยืมมาลงทุน

ราคาที่อยู่อาศัยที่ลดลงกำลังเป็นประเด็นที่แม้แต่สื่อท้องถิ่นในจีนเองกำลังติดตามอย่างต่อเนื่อง

เพราะปัจจุบันไม่ใช่เพียงแค่เจ้าของโครงการเท่าที่กำลังกุมขมับกับราคาบ้านที่ลดลง แต่ผู้ซื้อบ้านจำนวนมากก็กำลังตกอยู่ในที่นั่งลำบากในการจ่ายเงินผ่อนส่งบ้านแล้วเช่นกัน

เนื่องจากคนที่ตัดสินใจซื้อบ้านไปก่อนหน้านี้กำลังอยู่ในภาวะกลืนไม่เข้าคายไม่ออก เพราะว่าหากคิดจะชิ่งหนีภาระหนี้ผ่อนส่งบ้านก้อนโตที่ก่อเอาไว้ก็ไม่สามารถทำได้โดยง่าย

และหากคิดจะขายบ้านทิ้งเพื่อปลดภาระหนี้ตอนนี้ก็คงจะไม่มีใครเข้ามาซื้อต่อแน่ โดยเฉพาะในช่วงที่ภาวะราคาบ้านร่วงลงอย่างต่อเนื่อง หลังจากชาวจีนตามเมืองเล็กๆ ต่างพากันปักป้ายขายบ้านที่อยู่อาศัยและคอนโดขึ้นราวกับดอกเห็ด ทั้งๆ ที่ก่อนหน้านั้นเมื่อสัก 45 ปีก่อนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นสิ่งที่หอมหวานอย่างมากในสายตาชาวจีนที่ต้องการนำเงินไปลงทุนหาผลตอบแทนสูงๆ เนื่องจากจีนมีตัวเลือกผลิตภัณฑ์การเงินการลงทุนไม่มากนัก

ขณะที่ภาคส่วนต่อมาที่จะได้รับผลกระทบจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขาลงก็น่าจะเป็นกลุ่มบริษัทที่เกี่ยวข้องกับภาคก่อสร้าง ได้แก่ ผู้ผลิตเฟอร์นิเจอร์ ตกแต่งภายใน และอุปกรณ์ก่อสร้าง โดยปัจจุบันพบว่ายอดขายของสินค้ากลุ่มนี้กำลังชะลอตัวลงอย่างหนักตามการชะลอตัวของธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์

อีกทั้งผลกระทบของราคาบ้านที่อยู่อาศัยที่ร่วงลงอย่างหนักยังอาจขจรไกลไปยังการเข้าถึงสินเชื่อในการทำธุรกิจต่างๆ ให้เกิดความยากลำบากมากขึ้นอีกด้วย โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการใช้บ้านและที่ดินเป็นหลักทรัพย์ในการค้ำประกันเงินกู้ก้อนใหม่จากธนาคาร อาจโดนทางธนาคารปฏิเสธเอาได้ง่ายๆ เพราะคุณภาพของหลักทรัพย์มีคุณค่าน้อยลง

นอกจากนั้น ราคาบ้านและที่อยู่อาศัยที่ลดลงอย่างหนักอาจไปลดแรงจูงใจการจับจ่ายใช้สอยของประชาชนชาวจีนอีกด้วย โดยผลวิจัยของหลี่กัน นักเศรษฐศาสตร์จากมหาวิทยาลัยเอแอนด์เอ็มในรัฐเทกซัส เผยว่า ความร่ำรวยของครัวเรือนแดนมังกรมีส่วนเกี่ยวโยงกับราคาที่อยู่อาศัยมากถึง 75% ขณะที่ชาวอเมริกันในช่วงที่ตลาดที่อยู่อาศัยบูมสุดขีดในปี 2006 อยู่ที่ 50% เท่านั้นเอง

เหตุที่ทำให้ฐานะทางเศรษฐกิจของตนเองไปผูกไว้กับราคาบ้าน ก็เป็นเพราะว่าในจีนมีทางเลือกในการลงทุนไม่มาก

มิหนำซ้ำตัวเลือกที่มีอยู่ก็ไม่น่าดึงดูด เนื่องจากตลาดหุ้นในจีนก็อยู่ในภาวะซบเซามาหลายปีติดต่อกัน แต่ครั้นจะเอาเงินไปฝากแบงก์ก็ไม่คุ้ม เพราะดอกเบี้ยเงินฝากถูกกำหนดไว้ในอัตราต่ำเกินไป

ดังนั้น ปัญหาฟองสบู่ภาคอสังหาริมทรัพย์จีนที่ส่อแววว่าจะแตกดังโพละ จึงน่าจะกลายเป็นปัจจัยที่คุกคามเศรษฐกิจจีนที่กำลังเผชิญกับภาวะการชะลอตัวอย่างรุนแรง (ฮาร์ดแลนดิ้ง) ได้ง่ายๆ เลยทีเดียว