ราคาอสังหาฯอาเซียนส่อเค้ารุ่งแม้เจอวิกฤต

ราคาอสังหาริมทรัพย์อาเซียนไม่ตก แม้จะเจอวิกฤตหนี้อียูถล่มเศรษฐกิจโลก

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหารศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยว่า ในการประชุมสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินในภูมิภาคอาเซียน ระหว่างวันที่ 25 ก.ค.นี้ พบว่า แม้จะเกิดวิกฤตเศรษฐกิจในยุโรปทำให้เศรษฐกิจโลกหดตัว แต่ราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในอาเซียนยังคงไม่ตก

สำหรับประเทศไทยเองก็มีการใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ ซึ่งมีราคาสูงขึ้นประมาณ 15-20%

กัมพูชา พื้นที่สำนักงานมีค่าเช่าเดือนละ 600 บาทต่อตารางเมตร น้อยกว่าไทยไม่มากนัก ตลาดที่อยู่อาศัยเน้นสร้างตึกแถว แต่ก็เริ่มมีทาวน์เฮาส์ ส่วนอาคารชุดราคาแพงชะลอตัว นิคมอุตสาหกรรมยังมีการขยายตัวตามการลงทุนจากต่างประเทศ อสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่น่าสนใจในกัมพูชาก็คือ การให้ต่างชาติเช่าพื้นที่ทำนา หรือร่วมทุนกับชาติตะวันออกกลางทำนา

เวียดนาม อาคารสำนักงานชั้นดีในกรุงฮานอย ณ ไตรมาส 1/2555 มี 2.9 แสนตารางเมตร ค่าเช่าประมาณ 1,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แต่มีอัตราว่างถึง 35% ในขณะที่ในนครโฮจิมินห์มี 1.37 แสนตารางเมตร แต่ค่าเช่าดีกว่า คือ เดือนละ 1,500 บาท

มาเลเซีย อสังหาริมทรัพย์ในมาเลเซียยังเติบโต โดยพิจารณาได้จากการที่มีที่อยู่อาศัยสร้างแล้วเสร็จ 4.51 ล้านหน่วย และในอนาคตจะมีแผนการสร้างเพิ่มอีก 584,546 หน่วย

(คล้ายที่อดีตนายกฯ ทักษิณ ชินวัตร เคยมีดำริในเรื่องนี้) ปรากฏว่ามีการเข้ามาร่วมลงทุนมาก กัมพูชามีสัดส่วนในการส่งออกข้าวได้มากกว่าเดิม

สำหรับบรูไนและสิงคโปร์ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังไม่มีอะไรโดดเด่นเป็นพิเศษ ยกเว้นการสร้างศูนย์การค้าและโรงแรมส่วนหนึ่ง ส่วนในภาคที่อยู่อาศัยส่วนมากเป็นบ้านสร้างเองมากว่า

มาเลเซีย เศรษฐกิจยังอยู่ในภาวะที่ดี มีอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจอยู่ที่ 5.1% ในปีพ.ศ.2554 แม้เศรษฐกิจโลกยังน่าเป็นห่วง แต่การจับจ่ายใช้สอยของประชากรภายในประเทศยังสูงอยู่ สำหรับมูลค่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 1.4 ล้านล้านบาทในปี 2554 นั้นแยกเป็นที่อยู่อาศัย 620,000 ล้านบาท อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ 280,000 ล้านบาท อุตสาหกรรม 115,000 ล้านบาท และเกษตรกรรม 190,000 ล้านบาท นอกนั้นเป็นอื่น ๆ อสังหาริมทรัพย์ในมาเลเซียยังเติบโด โดยพิจารณาได้จากการที่มีที่อยู่อาศัยสร้างแล้วเสร็จ 4.51 ล้านหน่วย และในอนาคต จะมีแผนการสร้างเพิ่มอีก 584,546 หน่วย

เวียดนาม สถานการณ์เศรษฐกิจที่ดิ่งเหวมาแต่ปี พ.ศ.2551 เริ่มดีขึ้น คาดว่าปี พ.ศ.2555 จะมีอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจประมาณ 4% สำหรับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากก็ลดลงจาก 14% ในปีก่อน เหลือ 9% ในปีนี้ อย่างไรก็ตามการลงทุนจากต่างประเทศในปี พ.ศ.2554 มีสัดส่วนลดลง 21% จากปี พ.ศ.2553 ในด้านอสังหาริมทรัพย์พบว่า อาคารสำนักงานชั้นดีในกรุงฮานอย ณ ไตรมาส 1/2555 มี 290,000 ตารางเมตร ค่าเช่าประมาณ 1,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แต่มีอัตราว่างถึง 35% ในขณะที่ในนครโฮชิมินห์มี 137,000 ตารางเมตร แต่ค่าเช่าดีกว่าคือเดือนละ 1,500 บาท และมีอัตราว่างน้อยกว่าคือเพียง 16% ถ้าเทียบกับไทยสถานการณ์ถือว่าแย่กว่า แต่ก็อยู่ในภาวะฟื้นตัวขึ้นกว่าแต่ก่อน

สิงคโปร์ ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาสิงคโปร์เติบโตอย่างรวดเร็ว ห้องชุดในสิงคโปร์มีราคาปานกลางสูงถึง 300,000 บาท โดยในใจกลางเมืองมีอัตราผลตอบแทนอยู่ที่ 2.8% ส่วนในเขตชานเมืองมีอัตราผลตอบแทน 4.8% โดยที่สิงคโปร์เป็นแหล่งจับจ่ายสินค้าของภูมิภาคอาเซียน จึงทำให้พื้นที่ขายศูนย์การค้าค่อนข้างแพง โดยในเขตใจกลางเมือง มีอัตราสูงถึง 700,000 – 1,000,000 บาทต่อตารางเมตร ขณะนี้คาดว่าสิงคโปร์จะเข้าสู่ภาวะถดถอยลงในระดับหนึ่งเพราะพิษเศรษฐกิจยุโรปและสหรัฐอเมริกา จึงคาดว่าภาคอสังหาริมทรัพย์จะได้รับผลกระทบไปด้วย

อินโดนีเซีย เศรษฐกิจเติบโตอย่างรวดเร็วถึงปีละ 6.5% ในปี พ.ศ.2554 ส่วนในปีนี้คาดว่าจะเติบโตถึง 7% ในปี พ.ศ.2554 อาคารสำนักงานมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 544 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เพิ่มขึ้นกว่าปีก่อน 3.51% และมีอัตราว่างเพียง 11% ส่วนโรงแรมชั้นหนึ่งมีค่าเช่าค่อนข้างสูงเพราะมีจำนวนจำกัดคือคืนละประมาณ 2,837 บาท สำหรับห้องชุดใจกลางกรุงจาการ์ตามีราคา 56,000 บาทต่อตารางเมตร และพื้นที่ค้าปลีกมีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 1,755 บาทต่อตารางเมตร อินโดนีเซียมีความมั่นคงทางการเมืองสูง ประเทศมีขนาดใหญ่และมีทรัพยากรมาก โอกาสการเติบโตในอนาคตยังมีอย่างต่อเนื่อง

จะเห็นได้ว่าแม้ภาวะเศรษฐกิจโลกจะตกต่ำ แต่ก็ส่งผลกระทบไม่มาก หากประเทศใดมีพื้นฐานทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง มีทรัพยากรและประชากรเป็นจำนวนมาก ในอนาคตเมื่อมีเกิดชุมชนเศรษฐกิจอาเซียนหรือ ASEAN Economic Community (AEC) แล้ว เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละประเทศอาจมีความสัมพันธ์กันมากขึ้นอีก ประเทศไทยต้องสามัคคีกันพัฒนาประเทศและเศรษฐกิจให้เข้มแข็งเพื่อการรับมือกับ AEC ในอนาคตอันใกล้นี้