เปลี่ยนบ้านเป็นเงินเดือน ทางเลือกวัยเกษียณ

เรื่อง กั๊ตจัง ภาพ เอพี, เอเอฟพี

หลังอายุ 60 ปี เราจะมีชีวิตอยู่ต่อไปได้อีกกี่ปีไม่มีใครรู้ บางคนก็ไม่ได้มีแผนการรองรับวัยเกษียณไว้ดีพอ โดยเฉพาะคนโสด รวมไปถึงผู้ที่ไม่มีภาระผูกพัน เช่น ลูกหลานที่มีมรดกเป็นบ้าน แต่ก็ไม่รู้จะยกให้ใคร หรือมีลูกหลานแต่พวกเขาไม่ดูแล แนวคิดการดูแลวัยเกษียณอย่าง รีเวิร์ส มอร์ทเกจ (Reverse Mortgage) หรือสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ จึงถูกนำมาใช้เพื่อดูแลผู้สูงอายุ แต่จะดีสำหรับทุกคนหรือไม่ ต้องดูรายละเอียดข้อดีข้อเสีย ดังนี้

ให้บ้านเลี้ยงดูเจ้าของ

โดยปกติแล้วเวลาเรากู้จากธนาคารจะต้องมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน เช่น บ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ที่มีมูลค่าสูง เพื่อนำเงินกู้มาใช้จ่ายแล้วผ่อนส่งคืนธนาคาร แต่ในแนวคิด รีเวิร์ส มอร์ทเกจ ธนาคารจะกลายเป็นผู้ซื้อบ้าน โดยขอผ่อนจ่ายเป็นรายเดือนให้กับเรา ทำให้เรามีเงินสดใช้ทุกเดือนเป็นรายได้แบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือน

ซึ่งในสหรัฐอเมริกามีการใช้แนวคิดนี้มาตั้งแต่ปี 2545 นอกจากนี้ยังมีอีกหลายประเทศที่มีการใช้ รีเวิร์ส มอร์ทเกจอย่าง ออสเตรเลีย แคนาดา สหราชอาณาจักร และเกาหลีใต้ ที่เล็งเห็นปัญหาการเพิ่มขึ้นของประชากรผู้สูงอายุ

รูปแบบบริการมีทั้งแบบให้ตลอดชีวิตจนกว่าเจ้าของจะเสียชีวิตบ้านถึงจะตกเป็นของธนาคาร หรือแบบจ่าย 25 ปีแต่จะให้เมื่อเจ้าของอายุถึง 85 ปี จึงจะครบกำหนดสัญญาบ้านตกเป็นของธนาคาร บางแบบก็มีให้เลือกว่าจะให้จ่ายแบบค่อยๆ เพิ่มขึ้นทุกปี หรือลดลงทุกปีก็มีเช่นกัน แต่ในประเทศไทย รีเวิร์ส มอร์ทเกจ อยู่ในช่วงเริ่มต้น จึงยังไม่มีตัวเลือกมากนัก ส่วนใหญ่จึงเป็นแบบจ่าย 25 ปี เสียมากกว่า

ข้อกำหนดของ รีเวิร์ส มอร์ทเกจ

ส่วนมากจะเริ่มจากข้อกำหนดเงื่อนไขด้านอายุ เช่น สหรัฐ กำหนดไว้ที่อายุ 62 ปี ประเทศแคนาดา 55 ปี ประเทศเกาหลีใต้ 60 ปี และประเทศไทย กำหนดอยู่ที่ 60 ปี และอาจจะมีแนวโน้มตัวเลขอายุขึ้นในอนาคตเพราะหลายๆ ประเทศก็เริ่มผ่อนปรนอายุเกษียณไปจนถึง 63-65 ปีกันบ้างแล้ว เพราะเล็งเห็นว่าความสามารถในการทำงานของคนวัย 60 ปี ในปัจจุบันยังคงทำงานได้ดีอยู่

การกู้แต่ละครั้งกู้ได้ไม่เกิน 2 คนต่อบ้าน 1 หลัง นั่นก็คือสามี ภรรยา สามารถกู้ร่วมด้วยกันได้ ในขณะที่บ้านซึ่งนำมาเข้าจำนองนั้นต้องเป็นบ้านที่ไม่ได้ติดสัญญาเงินกู้กับใครหรือธนาคารใด หรือยังติดการผ่อนชำระกับธนาคารอยู่ จะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว และอาคารพาณิชย์ สามารถนำมาใช้ได้หมด

มีข้อกังวลอย่างหนึ่งว่าถ้าเราคิดว่าเราอายุคงไม่เกิน85 ปี แต่เอาเข้าจริงๆ แล้วกลับแข็งแรงอยู่จนเลยอายุ 85 ปี จนเลยอายุสัญญา เราจะกลายเป็นคนไร้บ้านในวัยชราหรือไม่ เนื่องด้วยโครงการแบบนี้เป็นหนึ่งในแนวคิดของรัฐเพื่อดูแลผู้สูงอายุ

แม้จะหมดสัญญา ผู้กู้ก็ยังสามารถอาศัยอยู่ในบ้านต่อไปได้ จนกว่าผู้กู้และผู้กู้ร่วมจะเสียชีวิตทั้งคู่ เช่น ผู้กู้หลักเสียชีวิตไปตอนอายุ 85 ปี แต่ผู้กู้ร่วมยังมีชีวิตอยู่ต่อไปได้อีก 15 ปี ก็จะได้อยู่ในบ้านจนกว่าอายุ 100 ปีนั่นเอง

ดูแล้วเหมือนธนาคารจะใจดี นั่นก็เป็นความใจดีส่วนหนึ่ง แต่หากมองในอีกแง่มุมแม้จะเลยอายุสัญญา แต่เจ้าของยังไม่เสียชีวิต ธนาคารก็ยังได้รับผลประโยชน์ในแง่ของชื่อเสียงและการได้รับความไว้วางใจจากลูกค้า

บ้านแม้จะยังไม่ตกเป็นของธนาคารในทันที แต่วันหนึ่งเมื่อได้มาก็ยังขายได้ราคาที่สูงขึ้นอยู่ดี และสุดท้ายการที่เจ้าของยังได้อาศัยอยู่บ้าน ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับบ้าน ผู้กู้ยังคงต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นค่าภาษีที่อยู่อาศัย ค่าประกันภัย ค่าส่วนกลาง สำหรับอาคารชุดหรือหมู่บ้าน ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมดูแลบ้านให้อยู่ในสภาพดี ธนาคารก็ไม่ต้องจ่ายอย่างไรเขาก็ได้กำไร ส่วนเราเองหากไม่มีลูกหลานให้สืบทอด ก็ยังมีรายได้เลี้ยงดูตัวเองอย่างน้อยๆ ก็ได้ค่าน้ำค่าไฟและค่าอาหารเลี้ยงตัวในวัยเกษียณ

ดูน่าทำแต่ไม่ได้มากอย่างที่คิด

เห็นแบบนี้แล้วอย่าเพิ่งคิดว่าเราจะได้เงินหลักหมื่นต่อเดือนมาใช้ได้ง่ายๆ เพราะเอาเข้าจริงๆ แล้วธนาคารก็ยังมีการคิดคำนวณความเสี่ยงลบเข้าไปในวงเงินที่จะให้กับเราอีกด้วย ได้แก่ มูลค่าบ้าน อายุของผู้กู้ อัตราดอกเบี้ย และค่าธรรมเนียม โดยผู้ให้สินเชื่อจะประเมินมูลค่าบ้านเพื่อกำหนดวงเงินสินเชื่อทั้งหมด

บ้านอยู่ในทำเลดี สภาพดีก็จะกู้ได้สูง ยิ่งผู้กู้อายุยิ่งมากก็จะได้รับเงินต่อเดือนเพิ่มตาม เพราะธนาคารมีโอกาสจ่ายต่องวดน้อยลง สิ่งที่ธนาคารจะเอามาคิดร่วมก็คือค่าส่วนกลางของหมู่บ้านหรือคอนโดมิเนียม ก็จะมีการหักจากรายได้ของเราไปจ่ายส่วนกลางให้ด้วย

เมื่อผู้กู้เสียชีวิต บ้านตกเป็นของธนาคาร เมื่อขายทอดตลาดได้หักลบกลบหนี้กับธนาคารแล้วมีเงินเหลือ ทายาทในลำดับที่ใกล้ที่สุดหรือผู้กู้เสียชีวิตก็จะได้เงินส่วนต่างนั้นไป

หรือทายาทมีความต้องการจะไถ่ถอนบ้านคืนก็สามารถทำเรื่องไถ่ถอน ไม่ว่าจะเป็นการกู้ผ่อนส่งคืนหรือจ่ายสดก็สามารถทำได้ถ้าบ้านหลังนั้นยังไม่ถูกขายไปเสียก่อน แต่อย่างไรก็ดีสังคมไทยแบบเดิมนั้นอยู่กันเป็นครอบครัวใหญ่ หากผู้กู้เสียชีวิตทั้งหมดแล้วบ้านตกเป็นของธนาคารก็อาจจะทำให้ลูกหลานที่เหลือกลายเป็นคนไร้บ้าน

ดังนั้น ใครที่คิดจะเข้ากู้แบบนี้ ต้องมั่นใจว่าไม่มีลูกหลานอาศัยอยู่ด้วย ไม่มีคนเลี้ยงดูยามชรา และจะไม่สร้างภาระให้คนในครอบครัวคนอื่นๆ ถ้ามีคุณสมบัติเหล่านี้ครบ นี่จึงเป็นอีกโครงการที่ดีต่อวัยเกษียณแน่นอน