บิ๊กอสังหาฯบูมคอนโดพระราม 2

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

แม้จะเป็นทำเลที่ไม่มีรถไฟฟ้าผ่าน แต่ทำเล “พระราม 2” กลับเป็นหนึ่งในทำเลที่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งรายเล็ก รายกลาง รายใหญ่ ในการเปิดตลาดคอนโดมิเนียม เช่น กลุ่ม แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ กลุ่มพฤกษาเรียลเอสเตท กลุ่มแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กลุ่มชาญอิสสระ ดีเวลลอปเม้นท์ กลุ่ม ออริจินส์ พร็อพเพอร์ตี้ กลุ่มเสนาดีเวลลอปเม้นท์ เป็นต้น โดยกลุ่มปริญสิริถือเป็นเจ้าแรกในการปักธงตลาดคอนโดมิเนียมย่านพระราม 2 ภายใต้ชื่อ “สมาร์ท คอนโด พระราม 2” ตั้งแต่ปี 2551

ทั้งนี้ ในช่วงเวลาดังกล่าว ตลาดคอนโดมิเนียมย่านพระราม 2 ยังไม่คึกคักเท่าปัจจุบัน แต่เมื่อเมืองขยายตัวและราคาที่ดินสูงขึ้น จึงมีแนวโน้มว่าคอนโดมิเนียมย่านพระราม 2 จะเข้ามามีบทบาทในย่านนี้มากขึ้น โดยจากการสำรวจข้อมูลขอฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย พบว่า ทำเลพระราม 2 มีคอนโดมิเนียมเข้าสู่ตลาดตั้งแต่ปี 2551 จนถึงปัจจุบันมีจำนวน 14 โครงการ จาก 10ผู้ประกอบการ รวมจำนวนห้องชุด 6,889 ยูนิต โดยห้องชุดส่วนใหญ่จะสร้างเสร็จในปี 2558 ส่วนใหญ่จะเป็นห้องชุดขนาดเล็ก และราคาขายต่อ ตร.ม. ไม่เกิน 78 หมื่นบาทต่อ ตร.ม. ซึ่งถือว่ายังไม่สูงมาก

ปัจจัยที่ทำให้ทำเลพระราม 2 กลายเป็นทำเลใหม่ของตลาดคอนโดมิเนียม แม้จะไม่มีรถไฟฟ้า ปิยบุตร เลิศดำริห์การ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษาเรียลเอสเตท กล่าวว่า เพราะเป็นย่านแหล่งงานขนาดใหญ่ทั้งศูนย์การค้า โรงพยาบาล และอุตสาหกรรม ส่งผลให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัย ในขณะที่ราคาที่ดินริมถนนพระราม 2 ทั้งบริเวณใจกลางพระราม 2 และบริเวณใกล้เคียงกับใจกลางพระราม 2 แพงขึ้นมาก แตะ 1 แสนบาทต่อ ตร.ม. ทำให้การพัฒนาบ้านแนวราบและทาวน์เฮาส์มีราคาสูงขึ้นมาก เช่น บ้านเดี่ยวทำเลใกล้ใจกลางพระราม 2 เข้าซอยไม่ลึกมาก ราคาเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 67 ล้านบาท ส่วนทาวน์เฮาส์ราคาขายไม่ต่ำกว่า 4 ล้านบาท ทำให้ผู้ประกอบการพร้อมที่จะพัฒนาคอนโดมิเนียมเพื่อรองรับความต้องการของคนอยากมีที่อยู่อาศัยในราคาล้านต้นๆ บนทำเลที่ใกล้ใจกลางพระราม 2

สำหรับกลุ่มเป้าหมายของคอนโดมิเนียมทำเลพระราม 2 จะเป็นคนท้องถิ่นเป็นหลัก แตกต่างจากคอนโดมิเนียมใกล้แนวรถไฟฟ้าที่ความต้องการจะเป็นวงกว้างมากกว่า ส่วนกลุ่มผู้ซื้อท้องถิ่นจะแบ่งเป็น 2 กลุ่มด้วยกัน คือ กลุ่มครอบครัวใหม่ที่แยกตัวมาจากบ้านใหญ่และกลุ่มที่ต้องการหาที่อยู่ใกล้แหล่งงาน แต่ยังไม่ใช่ตลาดสำหรับนักลงทุนทั้งเก็งกำไรระยะสั้นหรือปล่อยเช่าระยะยาว โดยสัดส่วนมากกว่า 80% เป็นกลุ่มคนซื้ออยู่จริง ซึ่งจากการทดลองเปิดให้จองโครงการพลัม คอนโด เอ็กซ์ตร้า พระราม 2 ก็ได้รับการตอบรับที่ดี และจากการสำรวจโครงการคอนโดมิเนียมที่เพิ่งเปิดขายใหม่ในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา มีจำนวนรวม 3,000 ยูนิต ก็มียอดขายไปแล้วเกิน 50% ซึ่งถือว่าตลาดมีการดูดซับที่ดี

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า ทำเลพระราม 2 เป็นเมืองที่อยู่กันเองได้ เพราะมีทั้งโรงพยาบาล แหล่งงาน ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ เป็นจุดที่เมืองเจริญแล้ว มีทุกอย่างครบโดยไม่ต้องเข้าเมือง ส่วนการเดินทางก็สะดวกทั้งรถสาธารณะและรถส่วนตัว ซึ่งการที่บ้านบริเวณนี้ราคาสูงขึ้นมาก บ้านที่ใกล้ใจกลางสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ในราคาล้านต้นๆ ไม่มีแล้ว บ้านแนวราบส่วนใหญ่ไม่ต่ำกว่า 2 ล้านบาท และทำเลจะไกลเมืองมากขึ้น ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมเกิดในย่านนี้ได้โดยไม่ต้องมีรถไฟฟ้า

“ที่ดินย่านนี้ราคาแพงมาก โดยราคาประเมินอยู่ที่ 78 หมื่นบาทต่อ ตร.ว. แต่ราคาซื้อขายขยับไป ตร.ว. ละ 1 แสนบาท ทั้งๆ ที่ไม่มีรถไฟฟ้า”

อย่างไรก็ตาม ราคาคอนโดมิเนียมในย่านนี้ตลาดรับได้ในราคาล้านต้นๆ เพราะหากสูงกว่านี้จะเริ่มไปชนกับทาวน์เฮาส์แล้ว โดยการจะตั้งราคาขายคอนโดมิเนียมจะต้องดูจากราคาบ้านในย่านนั้นๆ ด้วย ถ้าราคาทาวน์เฮาส์ 2 ล้านบาทยังมีอยู่ คอนโดมิเนียมเกิน 2 ล้านบาท จะไปยากแล้ว เช่นเดียวกับย่านพระราม 2 ซึ่งจะเห็นว่ารายใหญ่อย่างแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็เคาะราคาขายไม่เกิน 1.6 ล้านบาท โดยระดับราคา 1–1.5 ล้านบาท ถือว่าคล่องตัวสุด

สำหรับยอดขายโครงการเดอะ นิช ไอดี พระราม 2 เฟสแรก จำนวน 650 ยูนิต ราคาขายประมาณ 1.3-1.4 ล้านบาท มียอดขายแล้ว 70% ส่วนอีก 2 เฟสห้องชุดรวมประมาณ 600 ยูนิต คาดว่าจะเปิดตัวปลายปีนี้ โดยปัจจุบันอยู่ระหว่างหาซื้อที่ดิน ซึ่งคนในย่านนี้ยังให้ความสำคัญกับคุ้มค่าของราคา จึงต้องควบคุมต้นทุนในการพัฒนาให้ดี ซึ่งแนวโน้มอนาคตสิ่งที่จะเกิดขึ้นแน่นอนในย่านพระราม 2 นั่นคือราคาที่ดินจะแพงขึ้นมาก ราคาบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์จะแพงขึ้น ราคาคอนโดก็อาจจะมีโอกาสขยับได้

นอกจากศักยภาพของทำเลพระราม 2 ที่พร้อมเปิดรับคอนโดมิเนียมแล้ว อีกหนึ่งปัจจัยหนึ่งในเวลานี้ ตลาดพระราม 2 เริ่มมีคอนโดมิเนียมมากขึ้น เป็นเพราะการที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ ต้องกระจายไปทุกทำเล ซึ่งที่ผ่านมา “พระราม 2” ถือเป็นทำเลบ้านแนวราบยอดฮิตของผู้ประกอบการ แต่นับจากนี้ มีสัญญาณว่าอาจกลายเป็นอีกหนึ่งทำเลยอดฮิตของคอนโดมิเนียมด้วย