วิธีการเลือกซื้อโครงการที่ประกันผลตอบแทน

โดย กิติชัย  เตชะงามเลิศ  นักลงทุนหุ้นและอสังหาริมทรัพย์

บทความที่แล้วผมได้เกริ่นถึงการลงทุนในอสังหาที่ประกันผลตอบแทนว่าดีไหม ซึ่งท่านสามารถอ่านรายละเอียดของบทความที่แล้วได้ที่ http://kitichai1.blogspot.com/2016/09/blog-post_30.html

ผมเชื่อว่าหลังจากได้อ่านบทความที่แล้ว คงมีหลายๆท่านที่มีเงินออมแล้วอยากจะกระจายการลงทุนลงในอสังหาริมทรัพย์กันบ้าง บทความนี้ผมจะแนะนำวิธีการเลือกซื้อโครงการที่ประกันผลตอบแทน ซึ่งปัจจุบันนี้มีหลายโครงการที่นำเสนอขายอสังหาในโครงการของตนพร้อมรับประกันผลตอบแทนจากการเช่าในอัตราที่สูงถึงประมาณ 4-7%  ซึ่งนับว่าสูงมาก เมื่อเทียบกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากในปัจจุบันที่ต่ำกว่า 2% เป็นอย่างมาก คงทำให้ผู้มีเงินออมตาโตกันเลยทีเดียว เพราะว่าการที่จะลงทุนในอสังหาเพื่อปล่อยให้เช่า โดยหาคนเช่าเองจริงๆแล้วไม่ใช่เรื่องง่าย และต้องใช้ความพยายามอดทน และเวลาอย่างมาก ลองมาดูกันครับว่า ถ้าท่านจะซื้อคอนโดสัก 1 ยูนิต เพื่อปล่อยเช่า ท่านต้องทำอย่างไรบ้าง

เริ่มจากการเลือกซื้อโครงการที่คาดว่าจะหาคนเช่าได้ง่าย ซึ่งถ้าอยากให้ประสบความสำเร็จ ก็ต้องทำการบ้านมากหน่อย โดยไปสำรวจในรัศมี 500-1,000 เมตร รอบๆโครงการว่ามีอสังหาที่ปล่อยเช่าไม่ว่าจะเป็นตึกแถว ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว คอนโด หรืออพาร์ตเมนต์ มีอุปทานเหลือมากน้อยแค่ไหน แล้วค่าเช่าที่เรียกเก็บอยู่ในอัตราใดบ้าง แล้วนำข้อมูลที่ได้มาประมวลผลหาความน่าจะเป็นที่จะหาคนเช่าได้ง่ายหรือยากอย่างไร รวมทั้งอัตราค่าเช่าควรจะอยู่ที่เท่าใด

ถ้าสำรวจมาแล้วมีอุปทานเหลือน้อย คอนโดบริเวณดังกล่าวแทบจะไม่มีห้องปล่อยให้เช่าเหลืออยู่ อพาร์ตเมนต์ก็มีคนเช่าเต็ม ยังมีรายชื่อ waiting list รออยู่อีกยาวเหยียด ถ้าเป็นแบบนี้บอกได้เลยว่า คนเช่าแทบจะวิ่งหาคุณเสียด้วยซ้ำ เพราะว่ามีอุปสงค์มากกว่าอุปทาน แต่ถ้าไปสำรวจมาแล้วปรากฎว่า คอนโดในบริเวณดังกล่าวมีห้องเหลือปล่อยเช่าอีกหลายสิบห้อง อพาร์ตเมนต์ย่านนั้นเกือบทุกตึกก็มีห้องเหลืออีกตึกละหลายสิบห้อง บอกได้เลยว่าถ้าท่านซื้อคอนโดดังกล่าวไว้คงต้องเหนื่อยในการที่จะหาคนเช่า และจะตั้งราคาค่าเช่าในอัตราที่เท่าไหร่จึงจะเหมาะสม ที่จะทำให้คนเช่ามาเช่าคอนโดของเรา

ซึ่งเบื้องต้นคงจะต้องเปรียบเทียบขนาดของห้อง ลักษณะการตกแต่งทั้งภายในและภายนอกตัวอาคาร รวมทั้งการตกแต่งภายในห้องที่สวยงาม สังคมของผู้คนที่อาศัยอยู่ในอาคารนั้นๆ  วิวจากภายในห้อง(วิวที่สวย และไม่โดนบล็อค ย่อมหาคนเช่าได้ง่ายกว่า) ชั้น(ยิ่งสูงยิ่งได้ราคาดี) อายุของอาคาร(คนส่วนใหญ่มักจะชอบอาคารใหม่ๆมากกว่า ยกเว้นอาคารเก่าแต่มีการบำรุงรักษาที่ดี รวมทั้งอยู่ในโลเกชั่นที่ดี ก็ยังเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ)FACILITIES ที่ดีและครบ เช่นมี FITNESS สระว่ายน้ำ ที่จอดรถที่เพียงพอ ระบบการรักษาความปลอดภัยที่ดี ย่อมดึงดูดคนเช่าได้มากกว่า ๆลๆ

สิ่งเหล่านี้เป็นการวิเคราะห์เบื้องต้นในการที่จะเลือกซื้อคอนโดโครงการไหนดี คำถามต่อมาเมื่อเลือกโครงการได้แล้วทีนี้จะเลือกห้องชั้นมุม และทิศไหนดี ยังไม่จบนะครับ ยังมีคำถามต่อไปอีกว่าจะซื้อแบบ Studio 1 ห้องนอน 2 ห้องนอน หรือ 3 ห้องนอนดี เพราะว่าในแต่ละทำเล ประเภทของความต้องการไม่เหมือนกัน และยังมีตัวเลือกของอสังหาที่หลากหลายแตกต่างกันที่สามารถจะทดแทนซึ่งกันและกันได้อีกด้วย เมื่อตัดสินใจเลือกประเภทห้องที่จะซื้อลงทุนได้แล้ว คำถามต่อไปคือ จะเลือกซิ้อโครงการไหนดี เนื่องจากในทำเลเดียวกัน มีโครงการให้เลือกหลายโครงการ นอกจากนั้น ชั้นและทิศห้องอะไร ที่จะทำให้หาคนเช่าได้ง่าย โดยผมจะนำเทคนิคในการเลือกซื้ออสังหา 10 ข้อมาแนะนำในบทความหน้าครับ