จะลงทุนในอสังหาที่ประกันผลตอบแทนดีไหม ?(ตอนที่ 1)

โดย กิติชัย  เตชะงามเลิศ นักลงทุนหุ้นและอสังหาริมทรัพย์                            

จากการที่ดอกเบี้ยในปัจจุบันอยู่ในเกณฑ์ที่จัดว่าต่ำถึงต่ำที่สุด ทำให้ผู้ที่มีเงินออมรู้สึกว่าผลตอบแทนจากการฝากเงินธนาคาร แทบจะไม่เห็นดอกเบี้ยงอกเงยเสียเท่าไหร่ ฝากเงิน 1 ล้านบาทที่ธนาคาร 1 ปี จะได้ดอกเบี้ยประมาณ13,000-18,000 บาท แล้วแต่ว่าจะฝากธนาคารไหน แต่ดอกเบี้ยดังกล่าว ยังไม่ได้หักภาษีดอกเบี้ยเงินฝากอีก 15%  เมื่อคิดสุทธิจริงๆแล้ว เงินที่ได้รับจาการฝากเงินธนาคาร 1 ปี ด้วยเงินต้น 1 ล้านบาท จะได้รับเพียง 11,050-15,300 บาทเท่านั้น

ถือว่าเป็นผลตอบแทนที่ต่ำเตี้ยติดดินเสียจริงๆ ผู้ที่พอมีความรู้ในด้านการลงทุนหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ ก็ยังโชคดีหน่อย ที่มีทางเลือกอื่น แต่ข้อสำคัญต้องมีความรู้ และความเข้าใจบริษัทที่จะลงทุนอย่างลึกซึ้ง และต้องยอมรับได้กับผลตอบแทนที่แสนจะหวือหวา ลองดูจากจากตารางข้างล่าง จะเห็นได้ว่า ในรอบ 10 ปี มีผลตอบแทนที่เป็นบวก 7 ปี และที่เป็นลบ 3 ปี โดยสร้างผลตอบแทนเฉลี่ยที่ 20.66%/ปี

ท่านที่คิดจะลงทุนเองโดยตรง จะต้องมีเวลามากพอที่จะคอยติดตามข่าวคราวของอุตสาหกรรม และบริษัทที่ลงทุน และงบการเงินซึ่งจะประกาศทุกไตรมาส ดังนั้นปีหนึ่งๆ ก็ต้องมาวิเคราะห์งบการเงินดังกล่าว 4 ครั้ง แล้วตามหลักการกระจายการลงทุน ก็คงต้องไม่ใส่ใข่ไว้ในตระกร้าใบเดียว อย่างน้อยก็คงต้องลงใน 5-8 อุตสาหกรรมๆ ละ 1บริษัท  นั้นหมายถึงการบ้านที่จะต้องทำในฐานะที่เป็นนักลงทุนที่ดีคือ คูณ 8 จากงานที่ผมกล่าวมาเบื้องต้น เพื่อลดความเสี่ยงจากการลงทุน

สิ่งที่นักลงทุนที่ชาญฉลาดต้องทำเพิ่มเติม คือศึกษาและติดตามข่าวคราวของบริษัทคู่แข่งด้วย ซึ่งต้องติดตามบริษัทคู่แข่งอีกสัก 2 บริษัท ก็หมายความว่า งานของท่านจะกลายเป็น 2X8 = 16 เท่า นี่ยังไม่นับ รายงานประจำปี และรายงาน 56-1 ของแต่ละบริษัท ที่จะมีให้โหลดได้จาก www.set.or.th ปีละ 1 ครั้ง ในไตรมาสแรกของทุกปี ดูแล้วคงไม่ใช่งานที่น่าสนุกเลยใช่ไหมครับ

ดังนั้น การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก็เป็นอีกตัวเลือกหนึ่งสำหรับผู้ที่มีเงินออมในการ search for yield ซึ่งเป็นธรรมชาติของผู้มีเงินออม ที่ต้องการผลตอบแทนที่สูงที่สุด แต่นั่นก็จะตามมาด้วยความเสี่ยงที่สุง ดังคำพูดที่ว่า “ High Risk, High Return” จากประสบการณ์ของผมที่ลงทุนเองโดยตรง พบว่าผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ มีผลตอบแทนที่ดีทีเดียว เมื่อเทียบกับความเสี่ยงจากการลงทุน ในการลงทุนสินทรัพย์ประเภทอื่นๆ

นอกจากนั้น ธรรมชาติของอสังหา เป็นสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนโตขึ้นเรื่อยๆ ไม่ค่อนผันผวนเหมือนหุ้น ในช่วงชีวิตของเรา อย่างเก่งจะเจอวิกฤตอสังหา อย่างมากก็เพียง 2-3 ครั้งในชีวิต ผมเองเจอไป 1 ครั้งแล้ว ช่วงวิกฤตต้มยำกุ้ง เมื่อปี 2540 ในขณะที่วิกฤตตลาดหุ้นเกิดขึ้นถี่มาก จนผมนับไม่หวาดไม่ไหว แต่ข้อเสียของอสังหาคือ มีสภาพคล่องต่ำ ไม่สามารถซื้อขายได้เร็วทันใจเหมือนหุ้น นั่นคือ ทำไมผมจึงลงทุนทั้งอสังหาและหุ้น ก็เพื่อกระจายความเสี่ยง และทำให้สภาพคล่องของพอร์ตการลงทุนอยู่ในระดับที่ยอมรับได้

บทความหน้ามาติดตามอ่านวิธีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มีแบบไหนบ้าง และลงทุนในอสังหาที่ประกันผลตอบแทนนั้นดีไหม และจะเลือกลงทุนกันอย่างไรกันครับ