ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนที่ 3 )

โดย กิติชัย  เตชะงามเลิศ นักลงทุนหุ้นและอสังหาริมทรัพย์

บทความที่แล้ว ผมได้ยกตัวอย่างผลกระทบของภาษีที่ดินที่มีต่อผู้ที่่ครอบครองที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม และ ผู้ที่ครอบครองบ้าน ไม่ว่าจะมีเพียง 1 หลัง จนถึงหลายหลัง บทความนี้เรามาต่อกันที่ผู้ที่ครอบครองที่ดินโดยไม่ได้ทำประโยชน์ตามสภาพ หรือทิ้งไว้ว่างเปล่า ตามอัตราภาษีที่ดิน จะต้องเสียภาษีอย่างไร ยกตัวอย่าง นาย A มีที่ดินเปล่า อยู่ในซอยสุขุมวิท 31 มีขนาดพื้นที่300 ตารางวา มูลค่าตามราคาประเมินอยู่ที่ตารางวาละ 300,000 บาท มูลค่าที่ดินผืนนี้รวมเท่ากับ 90 ล้านบาท เพดานภาษีที่รกร้างว่างเปล่า = 5% แต่เบื้องต้นตั้งแต่ปี 22560-2562 อัตราภาษี = 1% ดังนั้นนาย A จะต้องเสียภาษีที่ดินเป็นเงิน 900,000 บาท ดูแล้วช่างเป็นทุกข์ของเศรษฐีจริงๆ พยายามจะหลีกหนีจากดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารที่ปัจจุบันต่ำกว่า 2% ซึ่งต่ำเตี้ยติดดินขนาดนี้ ยังโดนหลวงเก็บภาษีดอกเบี้ยเงินฝากอีก 15% ไปๆมาๆแทบจะไม่มีดอกงอกออกมาเลย พอเอาเงินมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็โดนตามรีดภาษีอีก แต่ถ้าดูโดยภาพรวมของผู้ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะซื้อเพื่อลงทุน เก็งกำไร หรือได้รับเป็นมรดก สิ่งที่ต้องยอมรับกันก็คือ ราคาที่ดินในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ได้ขึ้นมาพอสมควร ยิ่งที่ดินที่อยู่ในตัวเมือง

เราลองมาดูราคาที่ดินในย่านสุชุมวิท จะเห็นได้ว่าราคาขึ้นมาเหมือนติดจรวด มีการเสนอขายที่ดินที่ติดถนนสุชุมวิทซอยต้นๆที่ราคามากกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวากันแล้ว ท่านที่เป็นเจ้าของที่ดินในย่านนี้ ต่างก็เปรมปรีย์กับมูลค่าอสังหาที่ตนถือครองกันมากจริงๆ ในทำเลอื่นๆราคาบางทำเลขึ้นมาเป็น 100% เลยก็มี ซี่งก็เป็นเรื่องปกติของช่วงที่อัตราดอกเบี้ยต่ำๆแบบนี้ คนมักจะไม่ค่อยถือเงินสด ส่วนใหญ่จะพยายามหาช่องทางลงทุนในสินทรัพย์ต่างๆเพื่อสร้างผลตอบแทนที่ดี

จนยุคนี้เป็นยุคที่นักลงทุนทั้งหลายล้วนแล้วแต่ Search for Yield กันทั้งนั้น เราจึ่งเห็นตลาดหุ้นทั่วโลกแทบจะพร้อมใจกันขึ้นมา ดัชนีตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจากราคาปิดเมื่อสิ้นปีที่แล้ว 1,288.02 จุด ล่าสุด (11 สิงหาคม) ปิดที่ 1,552.64 จุด ขึ่นมาแล้ว 264.62 จุด คิดเป็น 20.54% เมื่อเทียบกับคนที่ฝากเงินธนาคารได้ผลตอบแทนไม่ถึง 2 % นี่ยังไม่นับเงินปันผลที่หลายๆบริษัทได้จ่ายไปแล้วเมื่อครึ่งแรกของปีนี้อีก เฉลี่ย 1-2 %

กลับมาที่ภาษีที่ดินกันต่อ ราคาที่ดินที่ขึ้นมาโดยเฉลี่ยมากกว่าอัตราภาษี 1% แน่ๆดังนั้น ผู้ที่ครอบครองที่ดินแปลงงามๆก็อาจจะยอมที่จะเสียภาษีที่ดินซึ่ง 3 ปีแรกเสียในอัตราเพียง 1% เพราะว่าอย่างไรก็ตามราคาที่ดินก็ขึ้นมากกว่า 1% แน่ๆอยู่แล้ว ยิ่งที่ดินที่อยู่ในย่านใจกลางเมือง ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ในปัจจุบันมีเหลือน้อยลงเต็มที โดยเฉพาะที่ดินที่มีขนาดที่จะพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม ที่เป็น High Rise ได้เจ้าของที่ดินแปลงงามๆเหล่านี้ล้วนแต่ถูกจีบจากบริษัทนายหน้า และบริษัทอสังหาริมทรัพย์ใหญ่ๆหลายๆราย เราจึงเห็นราคาที่ดินแรงเอาๆเรื่อยๆ เนื่องจากที่ดินในเมืองเป็น Scarcity Asset ทำให้เกิด Cost Push (นี่ยังดี ที่ช่วงกี่ปีนี้ ราคาวัสดุก่อสร้างแทบจะไม่ได้ขึ้นเลย) ส่งให้ราคาคอนโดในเมืองเขยิบราคาขึ้นมาเรื่อยๆ จนล่าสุดราคาคอนโดตรงถนนวิทยุของบริษัทอสังหา 1 ใน Top 5 ของไทย ประกาศตั้งราคาขายที่ประมาณ 400,000 บาท/ตารางเมตร

ผมยังจำได้ ช่วงที่เศรษฐกิจไทยก่อนจะเกิดต้มยำกุ้ง คอนโดที่แพงที่สุดในประเทศไทยคือ อาคาร All Season ที่ถนนวิทยุเช่นกัน ในช่วงนั้นราคาอยุ่ที่ประมาณ 100,000 บาท/ตารางเมตร ซึ่งในยุคนั้น Perception ของนักลงทุนก็ยังรู้สึกว่าเป็นราคาที่ค่อนข้างสูง แต่พอมาเปรียบเทียบกับราคาในปัจจุบัน กลายเป็นไม่แพงเลย ท่านที่จะควักเงินซื้อคอนโดดังกล่าวที่กำลังจะเปิดขายคงต้องเตรียมควักเงินราวๆ 40 ล้านบาทเพื่อจะได้ยูนิตที่มีขนาดเพียง 100 ตารางเมตรเท่านั้น ดูๆแล้วคนไทยเรารวยกันจริงๆ
เนื้อที่หมดแล้ว ติดตามอ่านผลกระทบที่จะเกิดกับบริษัทพัฒนาอสังหา และเจ้าของโรงแรมอพาร์ทเม้นต์ ว่าจะเป็นอย่างไรในบทความหน้าครับ