ทางเลือกสำหรับผู้สูงอายุโดยการใช้สินเชื่อ reverse mortgage

โดย...ดร.ศุภกร สุนทรกิจ กรรมการบริหาร สายงาน Wealth Management บริษัทหลักทรัพย์ เอเชีย เวลท์ จำกัด

สวัสดีครับท่านผู้อ่านที่รักทุกๆท่าน ช่วงที่ผ่านมาได้ยินข่าวจากกระทรวงการคลังซึ่งได้ประชุมกับสภาสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐได้หารือเกี่ยวกับแนวทางการขยายบทบาทดูแลผู้สูงอายุ ด้วยการออกผลิตภัณฑ์ใหม่ เพื่อสนับสนุนกิจการทางสังคม เช่น การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Guarantee) สินเชื่อสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage) เพื่อช่วยสนับสนุนคุณภาพชีวิตให้กับคนชรา

ประเทศเรากำลังก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุโดยองค์การสหประชาชาติให้นิยามว่าประเทศใดมีประชากรอายุ 60 ปีขึ้นไปสัดส่วนเกิน 10% หรืออายุ 65 ปีขึ้นไปเกิน 7% ของประชากรทั้งประเทศ ถือว่าได้ก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) และจะเป็นสังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ (Aged Society) เมื่อสัดส่วนประชากรที่มีอายุ 60 ปีเพิ่มเป็น 20% และอายุ 65 ปีขึ้นไป เพิ่มเป็น 14% ดังนั้นหากใช้นิยามนี้และข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งชาติประเทศไทยได้ก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุตั้งแต่ปี 2548 คือ มีประชากรอายุ 60 ปีขึ้นไป 10.5% และจากการสำรวจล่าสุดพบว่ามีประชากรผู้สูงอายุเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 14.9 (9.9 ล้านคน)

จากมุมมองของการบริหารความมั่งคั่งเราทราบว่าในช่วงวัยทำงานนั้นเป็นช่วงเวลาแห่งการสะสมความมั่งคั่งแต่เมื่อเริ่มเกษียณอายุทำงาน จะกลายเป็นช่วงแห่งการใช้ความมั่งคั่งที่มีอยู่ ซึ่งหากประเทศใดไม่มีการบริหารจัดการเรื่องสังคมผู้สูงวัยให้ดีจะกลายเป็นปัญหาที่สำคัญ แม้ในช่วงที่ผ่านมาทั้งภาครัฐและเอกชนสนับสนุนให้มีการออมทั้งภาคบังคับเช่นประกันสังคม กองทุนสำรองเลี้ยงชีพและกองทุนบำเน็จบำนาญ และภาคสมัครใจในรูปของกองทุนประหยัดภาษี หรือเบี้ยประกันแบบบำนาญ แต่เชื่อว่าในความเป็นจริงจะมีผู้สูงวัยจำนวนมากที่จะมีปัญหาเรื่องการมีเงินไม่เพียงพอที่จะเลี้ยงตัวเอง(ให้ตลอดช่วง)เกษียณ หรือในอีกมิติหนึ่งประเทศไทยเราก็ยังมีผู้สูงวัยอีกจำนวนไม่น้อยที่อยู่เป็นโสด หรือไม่มีลูกหลานให้เป็นภาระ และยังต้องการใช้ชีวิตอย่างมีคุณภาพ

ซึ่งผมคิดว่านโยบายของภาครัฐในเรื่องการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Guarantee)สินเชื่อสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage)นับเป็นนโยบายที่ดี (แต่ใช่ว่าจะไม่มีข้อเสีย หากถูกใช้ในทางที่ไม่ถูกวัตถุประสงค์) ที่นี้เราลองมาดูกันว่า Reverse Mortgage มันคืออะไร เราทราบว่าหากเราต้องการซื้อบ้านแต่มีเงินไม่เพียงพอ เราต้องทำการกู้เงินโดยใช้บ้านเป็นตัวค้ำประกันกับสถาบันการเงินและต้องจ่ายดอกเบี้ยและเงินต้นให้สถาบันที่เรากู้เงินทุกๆเดือน ตามแต่อายุและอัตราดอกเบี้ย

ในทางตรงกันข้ามกับReverse Mortgage คือเรามีบ้านอยู่แล้ว และต้องการเงินเพื่อมาใช้ในชีวิตประจำวันทุกๆเดือน เหมือนเงินบำนาญ(หรือบางกรณีก็ต้องการเงินก้อนบางส่วนเพื่อมาชำระหนี้หรือเพื่อการท่องเที่ยว) เราก็ทำสัญญา Reverse Mortgage กับสถาบันการเงิน ในกรณีนี้เรายังได้ชื่อเป็นเจ้าของบ้าน และสามารถอยู่อาศัยได้เห็นความตรงกันข้ามกันไหมครับ คือกรณีกู้เงินเราต้องจ่ายเงินงวดแต่กรณีนี้เราได้รับเงินงวดแทน ซึ่งเงินที่ได้รับนั้นจะขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่างเช่น มูลค่าบ้านและวงเงินที่สถาบันจะให้ในกรณีประเทศไทยสถาบันการเงินไม่น่าจะให้ไม่เกินครึ่งหนึ่งของมูลค่า อายุของการทำธุรกรรมแน่นอนส่วนหนึ่งขึ้นกับอายุ(ที่คาดว่า)จะคงเหลือของเรา อันนี้ยิ่งยาวจะยิ่งได้น้อยลง อัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย (กรณีนี้หวังว่าถ้ารัฐเห็นความสำคัญควรกำหนดให้ต่ำๆเอาไว้ อย่าลืมนะครับอันนี้มันก็เหมือนการกู้อย่างหนึ่ง แม้เราจะไม่ต้องจ่ายเงินก็ตามแต่ดอกเบี้ยมันจะถูกสะสมและหักออกจากมูลค่าบ้านโดยอัตโนมัติ) ค่าใช้จ่ายต่างๆเช่นค่าประกัน ค่าทำธุรกรรม เงื่อนไขของกระแสเงิน

แปลว่าหากผู้สูงอายุท่านใดไม่จำเป็นต้องเก็บบ้านให้เป็นมรดก ก็สามารถใช้วิธีนี้เพิ่มกระแสเงินรายเดือนตลอดช่วงอายุเกษียณได้ แต่แน่นอนครับการทำธุรกรรมนี้ก็ต้องมีเงื่อนไขตามแต่ละประเทศ เช่น ข้อจำกัดเรื่องอายุ ที่อเมริกากำหนดไว้ว่าต้องมากกว่า 62 ปี เกาหลีใต้ 60 แคนาดา 55 เงื่อนไขของการต้องเป็นผู้อยู่อาศัยเอง ซึ่งคงต้องรอให้มีการประกาศให้ชัดเจนต่อไป

อย่างที่ผมจั่วหัวไว้ว่าอันนี้เป็นทางเลือกหนึ่งนะครับเพราะบางคนอาจบอกว่างั้นขายบ้านและนำเงินที่ได้ไปบริหารเองดีกว่า แต่สำหรับผมการที่ภาครัฐออกมาสนับสนุนเช่นนี้ถือเป็นเรื่องดีนะครับ สุดท้ายก็ขอให้ท่านผู้อ่านทุกท่านมีความสุขและโชคดีกับการลงทุนครับ