คำแนะนำก่อนกู้ซื้อบ้าน

โดย สาธิต บวรสันติสุทธิ์, CFP

ข่าวหนึ่งที่หลายคนกำลังรอคอยกันอยู่ก็คงเป็นข่าวที่กระทรวงการคลังจะออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อช่วยเหลือทั้งผู้ประกอบการและผู้ที่ต้องการมีบ้านว่าจะเป็นอย่างไร เท่าที่เป็นข่าวก็คือ ปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01 % และการปรับลดค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ของราคาประเมิน มีกำหนดระยะเวลาเป็นมาตรการช่วงสั้น 6 เดือน ถึง 1 ปี ซึ่งก็ไม่รู้ว่าจะถูกใจคนที่ตั้งตารอหรือไม่ แต่ก็นั่นเถอะ หากมาตรการถูกใจ จะซื้อบ้านก็ขอให้พิจารณาให้รอบคอบก่อนนะ เพราะเท่าที่ทราบมา คือ ผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่กว่าร้อยละ 90 ไม่มีเงินพอที่จะซื้อบ้านด้วยเงินสด จึงมักจะต้องกู้เงินจากสถาบันการเงิน ดังนั้นหากจะกู้ซื้อควรทำอย่างไรบ้าง

1.จำเป็นต้องมีบ้านหรือไม่ บ้านเป็นหนึ่งในปัจจัย 4 ที่จำเป็นก็จริง แต่ถ้าของจำเป็นมีเยอะเกิน ก็เป็นของเกินจำเป็น และถ้าตอนนี้ยังไม่ใช่เวลาที่สมควร ก็อย่าเพิ่งสร้างภาระให้กับตนเอง

2.จะกู้เงินต้องรอบคอบ วางแผนรายรับ รายจ่ายให้ดี เพราะหนี้บ้านเป็นหนี้ระยะยาว วันนี้รายได้เราอาจมั่นคง วันหน้าอาจไม่มั่นคง วันนี้รายจ่ายอาจไม่เยอะ วันหน้าอาจเยอะ ดังนั้นก่อนจะกู้ถามตัวเองก่อน จำเป็นหรือไม่ มีความสามารถชำระหนี้หรือไม่ อย่าเอาโปรโมชั่นจากรัฐบาลมาเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจ หลายคนตอนนี้มีปัญหาการเงินเป็นหนี้เป็นสินมากมาย ก็เพราะโครงการรถคันแรก การกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน มีหลายประเด็นที่ต้องตัดสินใจ เช่น จะกู้เท่าไร จะกู้นานแค่ไหน จะกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่หรือลอยตัว จะผ่อนงวดละเท่าไหร่ กู้กี่ปี

3.การเลือกสถาบันการเงินที่จะขอกู้มีเยอะมาก เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารออมสิน ธนาคารพาณิชย์ ฯลฯ  ซึ่งเราจะกู้ที่ไหนก็ต้องหาที่ๆจะประหยัดเงินมากที่สุดและสะดวกสบายที่สุด และมีเงื่อนไขที่สอดคล้องกับความต้องการของเรามากที่สุด เดี๋ยวนี้หาไม่ยากไม่ว่าจะดู web site สถาบันการเงินหรือดูจากสื่อต่างๆ เช่น หนังสือนิตยสารเกี่ยวกับการซื้อบ้าน เป็นต้น

4.เปรียบเทียบมูลค่าหลักประกันว่า จะให้เรากู้ได้มากน้อยแค่ไหน และเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย เงื่อนไขการกู้ และการให้บริการต่างๆ mujแม้จะค่อนข้างยากและซับซ้อนพอสมควร เพราะรูปแบบของดอกเบี้ยก็ต่างกัน อย่างเช่น บางที่อาจคิดดอกเบี้ยลอยตัว (Floating rate loan) อย่างเช่น ดอกเบี้ยเงินกู้จะแปรตาม MRR เป็นต้น บางที่คิดดอกเบี้ยคงที่ (Fixed rate loan) คิดดอกเบี้ยคงที่ตลอดเวลา บางที่คิดแบบผสมเลย ช่วงปีแรกๆคิดดอกเบี้ยคงที่ ช่วงปีถัดๆไปคิดดอกเบี้ยลอยตัว บางที่คิดดอกเบี้ยคงที่แบบขั้นบันใดในช่วงแรกจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว อย่างเช่น คงที่ 3 ปี ปีแรกเท่ากับ 3.25% ปีที่สอง 4.25% ปีที่สาม 5.25% เป็นต้น หลังจากนั้นจะเปลี่ยนเป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัว บางที่ก็คิดดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่งและปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา (Rollover Mortgage Loan)  เช่น ปรับคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา 3 หรือ 5 ปี ตลอดระยะเวลากู้ เป็นต้น รูปแบบดอกเบี้ยที่แตกต่างกันเหล่านี้ เลยทำให้เราค่อนข้างลำบากในการเปรียบเทียบว่าที่ไหนประหยัดกว่ากัน โดยทั่วไปผมจะให้น้ำหนักกับดอกเบี้ยที่กินระยะเวลาเยอะกว่าเป็นหลัก ตัวอย่างเช่นถ้ากู้ 10 ปี ธนาคาร A คิดดอกเบี้ย 1 ปีแรกที่ 0% ปีถัดไปคิด MRR ส่วนธนาคาร B คิดดอกเบี้ย 1 ปีแรกที่ 2% ปีถัดไปคิด MRR-0.5% ถ้า MRR ของธนาคาร A กับ B เท่ากัน ผมจะเลือกกู้กับธนาคาร B เพราะดอกเบี้ยถูกกว่าธนาคาร A นอกจากนี้เนื่องจากการกู้ซื้อบ้านเป็นการกู้นานถึง 10-20 ปี ดังนั้นเราจะต้องดูแนวโน้มอัตราดอกเบี้ย หรือนโยบายสินเชื่อของสถาบันการเงินในระยะยาวด้วย

5.นอกจากดอกเบี้ย เรายังต้องพิจารณาเงื่อนไขและค่าใช้จ่ายการกู้อื่นๆ ประกอบด้วย ค่าใช้จ่ายในการกู้ เช่น ค่าประเมินมูลค่าหลักประกัน  ค่าธรรมเนียมการวิเคราะห์สินเชื่อ ค่าธรรมเนียมจดจำนองกับกรมที่ดิน ค่าธรรมเนียมการไถ่ถอนจำนองก่อนกำหนด (prepayment penalty) สถาบันการเงินส่วนใหญ่จะคิดค่าธรรมเนียมการไถ่ถอนจำนองก่อนกำหนด โดยเฉพาะหากมีการชำระหนี้ทั้งหมดเพื่อปิดบัญชีและไถ่ถอนจำนองออกไปภายในระยะเวลา 3 ปีแรกของการกู้เงิน ทั้งนี้ แต่ละแห่งจะคิดมากน้อยแตกต่างกัน

6.เรายังต้องพิจารณาปัจจัยประกอบด้านอื่นๆด้วย เช่น ความสะดวกในการยื่นกู้ ความรวดเร็วในการอนุมัติกู้  ความสะดวกในการชำระหนี้เงินกู้ ฯลฯ
แต่แม้จะยุ่งยากอย่างไร ก็ทนหน่อยนะครับ เสียเวลาสักนิด ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้แม้เพียง 0.25% ก็ช่วยเราประหยัดได้หลายตังค์ครับ และถ้าไม่รู้จะประเมินอย่างไร ก็ลองเอาแคมเปญเงินกู้ที่เราสนใจไปปรึกษาธนาคารอื่นที่เป็นคู่แข่งดูว่าของธนาคารเขาดีกว่าธนาคารที่เราให้ดูอย่างไรบ้าง เราก็อาจจะได้ข้อเสียของแคมเปญธนาคารนั้น และก็ทำในทางกลับกัน เราก็จะได้ข้อเสียของแคมเปญอีกธนาคารหนึ่ง เสร็จแล้วเราก็ค่อยมาเปรียบเทียบว่าแคมเปญไหนเหมาะกับเราที่สุดครับ