จัดสรรพอร์ตลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ

โดย...ดร.วิน อุดมรัชตวนิชย์ CEO บลจ.วรรณ

โดยภาพรวมของภาวะการลงทุนในตอนนี้ สินทรัพย์ต่างๆ ก็เริ่มมีความผันผวนน้อยลงเมื่อเทียบกับช่วงหลายเดือนที่ผ่านมาบ้างแล้วนะครับ ไม่ว่าจะเป็นตลาดหุ้นและ/หรือสินค้าโภคภัณฑ์ต่างๆ หลังจากที่ตลาดได้ทยอยรับรู้เกี่ยวกับช่วงเวลาที่ชัดเจนของการชะลอการผ่อนคลายนโยบายการเงินเชิงปริมาณ (QE) ของธนาคารกลางสหรัฐ (FED) ไปค่อนข้างมาก อย่างไรก็ดี ในด้านอัตราดอกเบี้ยของประเทศไทย ผมคาดว่าด้วยสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจไทยที่ยังชะลอตัวกว่าที่นักวิเคราะห์/ตลาดได้คาดการณ์ ก็น่าจะเอื้อให้อัตราดอกเบี้ยยังมีโอกาสอยู่ในระดับทรงตัวถึงปรับลดลงได้อีกเล็กน้อยในช่วงเวลาหนึ่งถัดจากนี้ครับ ทำให้นำมาสู่คำถามของนักลงทุนหลายท่านว่า ในช่วงเวลานี้เรามีทางเลือกในการลงทุนทางใดที่เป็นการกระจายการลงทุนได้เพิ่มเติมครับ

สำหรับการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์ซึ่งให้ผลตอบแทนประมาณ 40% จากปลายปี 2554 ได้ปรับตัวลดลงในเดือน พ.ค.ที่ผ่านมา จากการเทขายทำกำไรและความกังวลของนักลงทุนต่อการชะลอมาตรการ QE อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักวิเคราะห์ยังคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจสิงคโปร์น่าจะเติบโตได้อย่างต่อเนื่องที่ 2.4% 4% และ 4.1% ในปี 2556-2558 ตามลำดับ ซึ่งทำให้กระแสเงินสดรับจากค่าเช่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะขยายตัวตามเศรษฐกิจที่เติบโต โดยทั่วไปช่องทางการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์แบ่งออกได้เป็น 3 วิธี คือ ลงทุนผ่านกองทุนรวม ลงทุนโดยตรงในกองทุนรวม REIT ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์สิงคโปร์ และการเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเทศสิงคโปร์ครับ ทั้ง 3 แนวทางมีข้อดีและข้อจำกัดที่สามารถสรุปสั้นๆ ได้ดังนี้

ในมุมมองการลงทุนในระยะถัดไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์ คาดว่ากองทุน REIT ยังมีโอกาสที่จะเติบโตได้อีกจากปัจจัยพื้นฐานของตลาด ที่ยังคงเอื้อต่อการลงทุนในกอง REIT จากจำนวนพื้นที่อสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์มีความหลากหลายในแต่ละ Segments ไม่ว่าจะเป็นในส่วนที่อยู่อาศัย โรงงานอุตสาหกรรม อาคารสำนักงาน คลังสินค้า เป็นต้น ขณะที่มูลค่า (Valuation) ที่อยู่ในระดับที่จูงใจให้นักลงทุนเข้ามาลงทุนเพิ่มขึ้นจากอัตราผลตอบแทนของกอง REIT ที่ยังสูงกว่าเมื่อเทียบกับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล (Yield Spread) และราคาหุ้นของกอง REIT ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกยังคงใกล้เคียงกับมูลค่าทางบัญชี (Price Book Value) นอกจากนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ยังไม่ได้สะท้อนถึงภาวะฟองสบู่ เนื่องจากราคาในแต่ละอุตสาหกรรมยังไม่ได้ปรับพุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

สำหรับ บลจ.วรรณ เราก็มีกองทุนภายใต้การจัดการชื่อว่า “กองทุนเปิดวรรณ พร็อพเพอร์ตี้ สิงคโปร์ (ONEPROP-SG)” ซึ่งมีนโยบายการลงทุนในหน่วยลงทุนกองทุน Phillip Singapore Real Estate Income Fund (กองทุนหลัก) ซึ่งมีนโยบายการลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์สิงคโปร์ ซึ่งเป็นช่องทางหนึ่งของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์ เหมาะกับผู้ลงทุนที่คาดหวังอัตราผลตอบแทนจากส่วนเกินมูลค่าหน่วยลงทุน รวมถึงการรับซื้อคืนหน่วยลงทุนอัตโนมัติในระหว่างช่วงที่ถือหน่วยลงทุน รายละเอียดข้อมูลเพิ่มเติมสามารถสอบถามได้ที่ บลจ.วรรณ หรือผู้สนับสนุนการขายและรับซื้อคืนหน่วยลงทุนครับ แต่ทั้งนี้การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลในหนังสือชี้ชวนก่อนการตัดสินใจลงทุนนะครับ