ต้องรอด! LH ทิ้งเกมขายเร็ว ลุยค่าเช่า-คุมหนี้-ลดสต๊อก สู้พิษเศรษฐกิจ

เศรษฐกิจไทยในวันที่กำลังซื้อหดตัว หนี้ครัวเรือนพุ่ง และความไม่แน่นอนจากโลกภายนอกรุมเร้า กำลังบังคับให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องคิดใหม่ ทำใหม่ จากโมเดลขายเร็ว-รับเงินครั้งเดียว สู่การสร้างกระแสเงินสดระยะยาวเพื่อความอยู่รอด

"บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์  จำกัด (มหาชน) หรือ LH" คือหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ที่เลือกเปลี่ยนเกมอย่างชัดเจน เมื่อไม่ยึดติดกับการเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายเพียงอย่างเดียว

แต่หันมาโฟกัสรายได้จากการดำเนินงานและการลงทุนในสินทรัพย์ให้เช่า ใช้กองรีทเป็นเครื่องมือรีไซเคิลเงินสด คุมความเสี่ยง รักษาสภาพคล่อง และเดินเกมอย่างระมัดระวัง ท่ามกลางตลาดที่เปราะบางไม่ต่างจากผู้ป่วยโรคเรื้อรัง

จากจุดนี้คือมุมมองและกลยุทธ์ของผู้บริหาร LH ต่อเศรษฐกิจไทย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และทิศทางการเติบโตในปี 2569 ที่ไม่ใช่เรื่องของการโตเร็ว แต่คือการอยู่รอดและแข็งแรงในระยะยาว

"นพร สุนทรจิตต์เจริญ" ประธานกรรมการบริหาร LH เผยว่า บริษัทได้เปลี่ยนผ่านจากการเป็นเพียงผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย (Pure trading property) มาสู่การให้ความสำคัญกับรายได้จากการดำเนินงาน (Operating Income) และการลงทุน 

โดยมีกลยุทธ์หลักคือ การนำสินทรัพย์เข้ากองรีท (REIT) มีการนำโรงแรมและโรงงานเข้ากองทุนเพื่อดึงเงินสดออกมา (Recycle capital) สำหรับนำไปใช้ในโครงการใหม่ๆ, การบริหารจัดการรายได้ แม้จะขายสินทรัพย์เข้ากองทุน

แต่บริษัทยังคงใช้วิธีการเช่ากลับมาบริหารเอง ทำให้รายได้รวมไม่ลดลง แม้ว่ากำไรสุทธิอาจจะลดลงบ้างเนื่องจากต้องแบ่งสัดส่วนกำไรให้กองทุน

ปัจจุบันสัดส่วนรายได้จากค่าเช่าพุ่งสูงขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 35-40% ของรายได้รวม ซึ่งเป็นผลมาจากการชะลอเปิดโครงการขายและหันไปเน้นการลงทุนในสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ต่อเนื่อง

เปรียบเทียบสภาวะเศรษฐกิจไทยมีความเปราะบางเหมือน "โรคเบาหวาน" ที่มีโรคแทรกซ้อนรุมเร้า โดยมีปัจจัยลบที่สำคัญคือ "หนี้ครัวเรือนที่สูง" ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อและทำให้ความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลง,

การเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างประชากรเป็นปัจจัยเสี่ยงระยะยาวต่อธุรกิจที่อยู่อาศัย, ความไม่แน่นอนของสถานการณ์โลกและตัวแปรทางเศรษฐกิจที่ซับซ้อนขึ้น ทำให้ความเชื่อมั่นในตลาดแย่ลง

ภายใต้ความไม่แน่นอนที่สูง บริษัทเน้นการดำเนินธุรกิจแบบระมัดระวังและยืดหยุ่น โดยติดตามข้อมูลและปัจจัยความเสี่ยงแบบเฝ้าระวัง(Monitoring)เพื่อปรับสมมติฐานในการดำเนินงานให้สอดคล้องกับสถานการณ์จริง, ให้ความสำคัญกับการจัดการกระแสเงินสด(Cash Flow)และการรักษาขีดความสามารถในการแข่งขัน มากกว่าการเร่งขยายตัวเลขเพียงอย่างเดียว

การพัฒนาโครงการใหม่ๆจะเน้นความแตกต่างที่ตอบโจทย์เฉพาะในแต่ละโลเคชั่น และกลุ่มเป้าหมายนักท่องเที่ยวที่เริ่มกลับมา.

เน้นลดสต๊อคสินค้าคงเหลือ-บริหารหนี้

"อาชวิณ อัศวโภคิน" กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการ LH กล่าวอย่างตรงไปตรงมาว่า ธีมการลงทุนปี 2569 ยังเหมือนเดิม คือ เน้นลดระดับสินค้าคงเหลือราว  17,000 ล้านบาทและระดับหนี้สินต่อทุน บริษัทคาดว่าจะออกหุ้นกู้มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด และคาดว่า ณ สิ้นปี 2569 อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิจะลดลงอยู่ในระดับประมาณ 1 เท่า 

2. เปิดตัวโครงการใหม่ระดับกลาง-บน 2 โครงการ และ 3. เดินหน้าขยายและพัฒนาธุรกิจให้เช่าอย่างต่อเนื่อง โดยปี 2569 วางแผนเปิด 2 โครงการใหม่ ได้แก่ Nantawan Prestige ราชพฤกษ์-พรานนก บ้านเดี่ยวระดับราคา 60-100 ล้านบาท และ Chaiyapruek 3 รามอินทรา-วงแหวน บ้านเดี่ยวระดับราคา 10-13 ล้านบาท มูลค่ารวมของโครงการใหม่ประมาณ 3,660 ล้านบาท 

เมื่อรวมกับโครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบันจำนวนโครงการที่ดำเนินการในปีนี้ทั้งหมด 69 โครงการ มูลค่าประมาณ 80,000 ล้านบาท แบ่งเป็นสินค้าแนวราบ 63 โครงการ มูลค่าประมาณ 69,000 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท

โดยเป็นโครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมโอน 5 โครงการ และอีก 1 โครงการคือ โครงการวันเวลา ณ เจ้าพระยา คาดว่าจะสร้างเสร็จและเริ่มโอนได้ในช่วงกลางไตรมาส 4/69

นอกจากนี้ บริษัทเตรียมงบลงทุนไว้ทั้งหมดประมาณ 4,500 ล้านบาท ประกอบด้วย งบสำหรับการซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย 2,000 ล้านบาท และ งบลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า 2,500 ล้านบาท

บริษัทวางแผนเปิดตัวโรงแรมใหม่ในประเทศไทยอีก 1 แห่งในเดือนตุลาคมคือ Grande Centre Point Voyage ซึ่งเป็นโรงแรมแห่งที่ 3 ในพัทยา ต่อยอดความสำเร็จจากโครงการ Grande Centre Point Space Pattaya โดยเป็นโรงแรมขนาด 494 ห้อง พร้อมสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร ถือว่าใหญ่ที่สุดในเครือโรงแรม Grande Centre Point

ตามด้วย Grande Centre Point Chinatown ที่วางแผนเปิดในปี 2571 บริษัทฯ มีแผน ที่จะขายโรงแรมในประเทศไทยจำนวน 1 แห่งเข้ากองทรัสต์ฯ และโครงการในสหรัฐอเมริกาจำนวน 2 แห่ง

"กรณีทรัมป์กับยุโรป ต้องยอมรับว่าทรัมป์ก็เป็นแบบนี้ เราอาจไม่ได้รับผลกระทบทางตรงแต่เป็นทางอ้อมๆ เพราะลูกค้าส่วนใหญ่คือเอเชีย และอาจจะมีบ้างเป็นยุโรป"

ปัจจัยเสี่ยงเพียบ

"โชคชัย วลิตวรางค์กูร" กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการ LH เผยตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 มีแนวโน้มเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจที่คาดว่าจะขยายตัวในอัตราต่ำราว 1.5% ตามการชะลอตัวของภาคการส่งออก ท่ามกลางมาตรการกีดกันทางการค้าของสหรัฐฯ และการแข็งค่าของเงินบาท

สินเชื่อรวมยังอยู่ในภาวะหดตัวจากระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงและความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน โดยเฉพาะกลุ่ม SMEs ที่เผชิญแรงกดดันด้านสภาพคล่องจากข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อ ความเปราะบางของภาคครัวเรือนและภาคธุรกิจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อภายในประเทศ

อย่างไรก็ดี คาดว่าเศรษฐกิจจะมีปัจจัยบวกในภาคการท่องเที่ยว จากการเปิดเส้นทางการบินใหม่ที่เชื่อมโยงมายังประเทศไทย และมาตรการส่งเสริมการท่องเที่ยวของภาครัฐ รวมทั้งเสถียรภาพทางการเมืองของรัฐบาลที่คาดว่าจะมีทิศทางที่ดีขึ้นกว่าในปีที่ผ่านมา

สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯและการดำเนินงานปี 2568 ในช่วง 11 เดือนแรก 2568 ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) แสดงจำนวนที่อยู่อาศัยที่มีการโอนกรรมสิทธิ์โดยผู้ประกอบการในกรุงเทพฯและปริมณฑล รวมทั้งตลาดลดลง 18% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แสดงให้เห็นว่าอุปสงค์โดยรวมในตลาดที่อยู่อาศัยยังอ่อนตัวลงต่อเนื่องเมื่อเทียบกับปีก่อน และอ่อนตัวลงทุกประเภทบ้านทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม โดยลดลง 13% และ 21% ตามลำดับ

ด้านอุปทาน ข้อมูลจากบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) แสดงจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล ปี 2568 ลดลงประมาณ 33% เมื่อเทียบกับปีก่อน สะท้อนการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งในตลาดบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม 

หากพิจารณาเฉพาะตลาดบ้านเดี่ยวซึ่งเป็นกลุ่มสินค้าหลักของบริษัท แม้ว่าจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ปรับลดลงกว่า 40% เมื่อเทียบกับปีก่อน แต่คาดว่าจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ยังคงสูงกว่าจำนวนความต้องการซื้อ ต่อเนื่องกันเป็นปีที่ 4 ทำให้ตลาดบ้านเดี่ยวยังคงมีการแข่งขันที่สูงมาก

ส่วนสินค้าคอนโดมิเนียม จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ลดลงประมาณ 33% จากปีก่อน โดยเห็นการชะลอการเปิดโครงการในทุกไตรมาส ยกเว้นไตรมาส 3 ที่มีการเปิดตัวมากขึ้นจากไตรมาส 2 ที่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวเมื่อปลายเดือนมีนาคม อย่างไรก็ตามคาดว่าจำนวนความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมยังคงลดลงต่อเนื่องจากปีก่อน

ผลการดำเนินงานปี 2568 สินค้าประเภทบ้านแนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝดและทาวน์เฮ้าส์ ยังคงเป็นสินค้าหลักที่สร้างยอดขายให้กับบริษัทโดยมีสัดส่วนประมาณ 87% ของยอดขาย ที่เหลืออีกประมาณ 13% เป็นสินค้าคอนโดมิเนียม ซึ่งสินค้ากลุ่มนี้ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวช่วงปลายเดือนมีนาคม 2568 ทำให้ยอดขายคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบอย่างเห็นได้ชัดในไตรมาส 2 แต่เริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวในครึ่งปีหลัง ณ สิ้นปี มีโครงการคอนโดมิเนียมที่ดำเนินการอยู่ทั้งสิ้น 6 โครงการ มูลค่าขายคงเหลือรวมกว่า 11,000 ล้านบาท และโครงการบ้านแนวราบอีกกว่า 65,000 ล้านบาท

เมื่อจำแนกตามพื้นที่ กรุงเทพฯและปริมณฑลยังคงเป็นพื้นที่หลักในการก่อให้เกิดยอดขาย โดยสัดส่วนยอดขายอยู่ที่ประมาณ 86% ของยอดขายรวมทั้งหมด ซึ่งเกือบ 60%ของยอดขายรวมมาจากบ้านระดับราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป 

ปี 2568 บริษัทมีการเปิดโครงการใหม่ทั้งสิ้น 3 โครงการ มูลค่า 8,960 ล้านบาท ลดลง 70% จากปีก่อน โดยเป็นสินค้าแนวราบทั้งหมด และมีการเลื่อนไปเปิดในปี 2569 จำนวน 1 โครงการ คือโครงการ “Nantawan Prestige ราชพฤกษ์-พรานนก” มูลค่า 2,200 ล้านบาท เนื่องจากโครงสร้างพื้นฐานบริเวณหน้าโครงการของหน่วยงานรัฐยังไม่พร้อมใช้งาน 

ในระหว่างปี บริษัทไม่มีการลงทุนซื้อที่ดินเพิ่มเติมสำหรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขาย ทั้งนี้บริษัทยังคงมั่นใจว่ามีที่ดินพร้อมพัฒนาในระดับที่เหมาะสมและเพียงพอต่อแผนการดำเนินงาน

คอนเฟิร์มการเงินแกร่ง

"วิทย์ ตันติวรวงศ์" กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน LH เผยฐานะการเงินของบริษัทฯและการดำเนินงานด้านอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าปี 2568 บริษัทยังคงมีฐานะทางการเงินที่มั่นคงจากการบริหารจัดการสภาพคล่องที่ดีและจากสินทรัพย์ลงทุนที่มีอยู่

ในปีที่ผ่านมาบริษัทได้ออกหุ้นกู้มูลค่ารวม 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี โดยมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยอยู่ที่ 2.16% ต่อปี เพื่อคืนหุ้นกู้เดิม และใช้หมุนเวียนในการดำเนินงาน 

ณ สิ้นปี 2568 บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิ ประมาณ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนอยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย 2.82%

สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าและบริการ ปัจจุบันบริษัทมีโครงการที่พัฒนาและอยู่ภายใต้การบริหารของบริษัททั้งหมด 17 แห่ง ประกอบด้วยโรงแรม Grande Centre Point ที่เปิดดำเนินการ แล้ว 9 แห่ง ขายเข้ากองทรัสต์ 6 แห่ง และอยู่ระหว่างก่อสร้าง 2 แห่ง ศูนย์การค้า Terminal 21 จำนวน 3 แห่ง ขายเข้ากองทรัสต์ 2 แห่ง รวมถึงอะพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกาอีก 3 แห่ง

ปีที่ผ่านมาคาดว่ารายได้ทั้งปีจะลดลงประมาณ 12% จากปีก่อน เนื่องจากสถานการณ์ต่างๆที่มีผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยว ทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวลดลงและจากการที่บริษัทฯได้ขายทรัพย์สินให้เช่าทำให้รายได้จากตึกเหล่านั้นหายไป

ในเดือนพฤศจิกายน 2567 บริษัทได้ขายศูนย์การค้า Terminal 21 พัทยา ให้กับทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช ช้อปปิ้ง เซ็นเตอร์ (LHSC) ทำให้ในปี 2568 ไม่มีรายได้จากศูนย์การค้าดังกล่าว และเดือนพฤษภาคม 2568 บริษัทได้ขายอะพาร์ตเมนต์ในสหรัฐอเมริกาจำนวน 2 แห่ง ได้แก่ Parc at Pruneyard และ Revere ทำให้รายได้จากตึกดังกล่าวหายไปในช่วงครึ่งปีหลัง

อย่างไรก็ตามการเปิดตัวโรงแรมใหม่ในประเทศไทย สามารถเปิดดำเนินการได้เร็วกว่าแผนที่วางไว้โดย ในปี 2568 บริษัทได้เปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่ง ได้แก่ โรงแรม Grande Centre Point Lumphini ในเดือน เมษายน 2568 และ Grande Centre Point Prestige ในเดือนธันวาคม 2568 จากเดิมที่วางแผนเปิดไว้ในปี 2569

โดยรวมแล้วปี 2568 บริษัทมีการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าและบริการ ในโรงแรม Grande Centre Point ทั้ง 4 แห่ง Lumphini, Prestige, Voyage และ Chinatown มูลค่าประมาณ 4,400 ล้านบาท.