ต้องรอด! อสังหาไทย...ไม่ตัน ? ใต้อุ้งมือ "นายกฯอุ๊งอิ๊ง"

     "อสังหาริมทรัพย์ไทย" อยู่ในยุคมืดมนมานานแสนนาน ด้วยเศรษฐกิจที่ไม่เฟื่องฟูทำมาค้าขึ้นเหมือนช่วงก่อนเกิดวิกฤติโควิด-19 พร้อมกับมรสุมหนี้ครัวเรือนพุ่งสูง ยิ่งทำให้ธนาคารพาณิชย์ต้องละเอียดรอบคอบและรัดกุมในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อผู้ขอกู้แบบเข้มข้น ด้วยไม่อยากแบกรับลูกหนี้ที่อาจเป็น NPL ในอนาคต คงมีเพียงมาตรการช่วยเหลือลูกหนี้เพื่อบรรเทาภาระหนี้และมีสภาพคล่องยามฉุกเฉินของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)ในส่วนของหนี้บ้านและหนี้รายย่อย โดยผ่อนปรนอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ให้เกินเพดานที่กำหนด มีผลในเดือน ก.ย.67 และจะสิ้นสุดในเดือน ธ.ค.67นี้

     ความหวังในขณะนั้นคือการได้นายกฯผู้ขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้ผ่านพ้นวิกฤติไปได้อย่างรวดเร็ว จนกระทั่งเมื่อได้ นายกฯ เศรษฐา ทวีสิน ผู้ที่เชี่ยวกลำในแวดวงอสังหาอย่างยาวนาน ความหวังมาตรการกระตุ้นอสังหาฉายชัด แต่ด้วยเศรษฐกิจที่ย่ำแย่ มาตรการสำคัญจึงเน้นกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศเป็นอันดับแรก ซึ่งคือสิ่งที่ถูกต้องที่ต้องทำก่อน แต่แล้วทีมรัฐบาลเศรษฐาก็ต้องจบลงตั้งแต่ 14 ส.ค.67 ทั้งๆที่เสียงเรียกร้องของผู้ประกอบการอสังหาฯไทยยังไร้การตอบรับ 

     ในวันนี้ ประเทศไทยได้นายกรัฐมนตรีหญิงคนที่ 2 ของตระกูลชินวัตร "อุ๊งอิ๊งค์ - แพทองธาร ชินวัตร" จากการโหวตเลือกในที่ประชุมสภาผู้แทนราษฎร เมื่อวันที่ 16 ส.ค.67 ที่ผ่านมา ก่อนที่จะมีการโปรดเกล้าฯแต่งตั้งนายกฯวันที่ 18 ส.ค.67 ซึ่งไทม์ไลน์จากนี้คือการแต่งตั้ง คณะรัฐมนตรี(ครม.)ที่น่าจะได้ข้อสรุปภายในสัปดาห์นี้ พร้อมถวายสัตย์ปฏิญาณตน จากนั้นจะมีการแถลงนโยบายต่อรัฐบาลภายใน 15 วัน ทุกอย่างจะมีความชัดเจนมากขึ้นในเดือน ก.ย.67 หากอ้างอิงตามนายกคนที่ 30 ของไทย กระบวกการตั้งแต่ลงมติเลือกนายกฯ จนถึง ครม. นัดแรกเริ่มประชุมใช้ระยะเวลาราว 3 สัปดาห์

     นโยบายที่รอคอย

     ที่ผ่านมา ต้องยอมรับว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยยืนด้วยลำแข้งตัวเอง "บริษัทไหนวางกลยุทธ์ดี เงินทุนแข็งแกร่ง มีของพร้อมขาย ก็สามารถผลักดันผลการดำเนินงานของตัวเองให้ดีเป็นที่ประจักษ์" ในทางกลับกัน ผู้ประกอบการอสังหาฯรายไหนสายป่านไม่ยาวพอ การเงินอ่อนแอก็แพ้ไปตามเกม

     แต่เชื่อหรือไม่ว่า ที่ผ่านมาผู้ประกอบการไม่ว่าจะรายใหญ่หรือรายเล็กต่างต้องการให้ภาครัฐออกมาตรการกระตุ้น ทั้ง ผ่อนคลายมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) เป็นการชั่วคราว เพื่อให้ผู้ที่มีความต้องการและมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยเป็นสัญญาที่ 2 สามารถทำได้ รวมถึงขยายมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท

     พร้อมกับสถาบันการเงินพิจารณาเครดิตผู้กู้ จากที่ต้องรอถึง 6 เดือนจึงจะผ่านการกู้สินเชื่อใหม่ แต่ช่วยให้พิจารณาสินเชื่อใหม่ได้ทันที รวมถึงการเข้าถึงวงเงินซอฟต์โลนและลูกค้าผู้กู้ซื้อบ้านได้อัตราดอกเบี้ยตํ่าในช่วงแรกจากนั้นค่อยปรับขึ้นตามลำดับ

     "ภาพอสังหาฯไทยหลังจากได้นายกฯคนใหม่ถือเป็นภาพที่ยังตอบได้ยาก เพราะรัฐบาลชุดเดิมเพิ่งออกมาตรการในเดือน เม.ย.67 ซึ่งก็คือการลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% บ้านราคา 7 ล้านบาทซึ่งมาตรการจะสิ้นสุดในเดือน ธ.ค.นี้ ซึ่งต้องรอดูอีกครั้งว่าในเดือน พ.ย.นี้จะมีการพิจารณาต่ออายุมาตรการเดิมหรือไม่ ส่วนมาตรการใหม่ๆที่จะออกมาขึ้นอยู่กับตัวเลขที่จะเกิดขึ้นในแต่ละภาคส่วนเพราะเกี่ยวข้องกับแบงก์ชาติส่วนหนึ่งที่มีตัวแปรสําคัญ คือ การลดดอกเบี้ย และ มาตรการ LTV จะมีการผ่อนคลายหรือไม่ ซึ่งแบงก์ชาติต้องดูตัวเลขต่างๆอีกครั้ง 
     ส่วนภาครัฐมองว่ามาตรการเดิมที่เคยออกมากระตุ้นอสังหาฯ อาทิ ซื้อเพื่อลดหย่อนภาษี เป็นต้น ซึ่งต้องรอความชัดเจนมาตรการต่อไป แต่ต้องยอมรับว่ามาตรการกระตุ้นอสังหาฯคงจะเป็นเรื่องถัดไปที่จะออกมา เพราะสิ่งแรกที่รัฐบาลต้องขับเคลื่อน คือ การกระตุ้นเศรษฐกิจ"

     ถามว่า.. ภาคอสังหาฯจะกลับมามีเสน่ห์ช่วงไหน ?

     นายสมนันท์ ผลสมบูรณ์โชค นักวิเคราะห์หลักทรัพย์อาวุโส บล.กรุงศรี จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า หากมองความต้องการของกลุ่ม Real Demand ต้องยอมรับว่ากลุ่มอสังหาฯจะล้อไปกับภาพเศรษฐกิจ หากเศรษฐกิจไม่ดี กำลังซื้อไม่มี ดีมานด์ไม่ฟื้น แต่พอมีมาตรการคุม LTV ทำให้คนที่ต้องการกู้หรือมีความสามารถในกู้บ้านหลังที่สอง หรือ หลังที่สาม ไม่สามารถกู้ได้ไม่เต็ม 100% กำลังซื้อของคนเหล่านี้หายไป หากมีการผ่อนคลายมาตรการ LTV หรือ ลดหย่อนภาษีคาดว่าจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อกลับมาได้ ซึ่งต้องรอดูความชัดเจนนโยบายรัฐบาลอีกครั้ง

     เปิดหุ้นอสังหาฯแกร่งสุด

     ด้วยภาพใหญ่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่เอื้อ อาจต้องเลือกเป็นรายตัวมากกว่า ดังนั้นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสามารถในการขายโครงการในมือได้ ยอดโอนได้ แย่งมาร์เก็ตแชร์ได้ ถือเป็นคีย์หลักของกลุ่มอสังหาฯ ซึ่งเป็นภาพตั้งแต่หลังเกิดวิกฤติโควิด-19 จะเห็นว่าบิ๊กเพลเยอร์ในอดีตยังไม่สามารถกลับมาครองตลาดได้ ด้วยตลาดเปลี่ยนไป แต่กลับมีผู้เล่นรายใหม่สามารถครองมาร์เก็ตแชร์ 

"วันนี้ถ้าดอกเบี้ยกลับทิศเป็นขาลง บวกผ่อนคลายมาตรการ LTV หรือ ลดหย่อนภาษี เป็นต้น น่าจะเป็นคีย์หลักที่จะช่วยกระตุ้นภาคอสังหาได้ โดยไม่ต้องรอให้ดีมานด์กลับมาดี หรือ หนี้ครัวเรือนลดลง แต่หากดูความเสี่ยงที่เกิดขึ้นเทียบกับดาวน์ไซด์ของหุ้นกลุ่มอสังหาฯทุกวันนี้เทรดต่ำมาก พี/อีเพียง 4-5 เท่า ถือว่าปลอดภัยพอสมควรในหุ้นบางตัว บวกยิลด์สูงมากกว่า 7-8% ถือว่าคุ้มความเสี่ยง"

     หุ้นอสังหาที่น่าสนใจ มี 2 บริษัทจดทะเบียนไทยที่ถือว่า "ครองมาร์เก็ตแชร์ได้ บวกกับรักษาระดับความสามารถการทำกำไรรายไตรมาสได้มากกว่า 1,000 ล้านบาท"ได้เป็นอย่างดี คือ "บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP" ถือเป็นบริษัทที่ขายได้ โอนได้ สามารถรักษาระดับมาร์เก็ตแชร์ได้เป็นอย่างดีแม้ในช่วงที่ตลาดไม่ดีก็ตาม

     ขณะที่ในช่วงครึ่งปีหลัง AP มีคอนโดใหม่ที่มีราคาในโซน 7 ล้านบาทได้รับผลดีจากมาตรการลดโอนจำนองได้ โดยให้ราคาเป้าหมาย 11.80 บาท คาดจ่ายปันผลปีนี้ราว 0.65 บาทต่อหุ้น อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล (Dividend Yield) ราว 8% ถือเป็นหุ้นที่มีความเหวี่ยงน้อยกว่า ภาระหนี้ 0.8-0.9 เท่า ความเสี่ยงน้อย

     แต่หากมองในปี 2568 ยกให้ "บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI" น่าสนใจ เพราะหากดูช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา งบทำนิวไฮ 2 ปีต่อเนื่อง บวกสตรอรี่บ้านระดับบนในโซนกรุงเทพกรีฑาถือว่าทำได้ดี ปิดการขายได้ไม่ถึง 3 ปีและยังมีโครงการออกมาต่อเนื่อง

     นอกจากนี้ โปรเจคไฮไลท์ของ SIRI ในปีหน้า คือ บางนา กม.10 ใกล้ไบเทคบางนา เหมือนมีโครงการสําคัญ(Flagship Projects)ที่ขับเคลื่อนกำไรโตต่อเนื่อง ให้ราคาเป้าหมาย 2.20 บาท คาดการณ์จ่ายเงินปันผลปีนี้ราว 0.15 บาทต่อหุ้น Dividend Yield เกือบ 10% แม้จะ High Risk High Return แต่ถือว่ามีสตอรี่ที่ดีกว่าคู่แข่ง