ถอดสูตรสำเร็จ"เซ็นทรัลพัฒนา"เบอร์ 1 อสังหายึดโมเดล The Ecosystem for All

     "ด้วยการแข่งขันที่เพิ่มขึ้น แน่นอนว่าการเป็นเบอร์ 1 อสังหาฯไม่ใช่เรื่องง่าย แต่เราก็ต้องพยายามไปอีกขั้นหนึ่ง ทำให้เต็มที่ เมื่อทำเต็มที่เราก็ค่อนข้างมั่นใจ อย่างโมเดล The Ecosystem for All มี Retail-Led เป็นหัวใจสำคัญในการ Synergy ทุกธุรกิจ ถือว่าประสบความสำเร็จไม่น้อย พิสูจน์จากผลประกอบการปีที่ผ่านมา รายได้ 46,790 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 26% ทราฟฟิกศูนย์การค้าและยอดขายร้านค้าดีกว่าเป้า อีกทั้งการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPNREIT ทำรายได้เพิ่มขึ้น 16% ให้อัตราผลตอบแทน 10% 

     และ ในปี 2567 นี้ เรายังคงเดินหน้าสร้างความแข็งแกร่งต่อเนื่อง พัฒนาโครงการ ดึงสินค้าใหม่ๆเข้ามาเพิ่ม โดยแผนลงทุน 5 ปีนับจากนี้(พ.ศ. 2567-2571) งบลงทุน 121,000 ล้านบาท ทั้งเปิดโครงการใหม่, การรีโนเวท และโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ซึ่งปีนี้จะเปิด 13 โครงการใหม่ ทั้ง ศูนย์การค้าเซ็นทรัล นครสวรรค์ และเซ็นทรัล นครปฐม, โครงการที่อยู่อาศัย 10 โครงการ และโรงแรมแห่งใหม่ จ.ระยอง จับมือกับ International Chain ระดับโลกทำให้ปีนี้จะมีโครงการศูนย์การค้า 42 โครงการ, คอมมูนิตี้ มอลล์ 17 โครงการ, ที่อยู่อาศัย 43 โครงการ, โรงแรม 10 โครงการ, และออฟฟิศ 10 โครงการ

     รวมถึงเตรียมปรับโฉม 6 โครงการ(Asset Enhancement) ทั้ง เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า, บางนา, แจ้งวัฒนะ, รัตนาธิเบศร์, พัทยา และมารีน่า รองรับกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง และกลุ่มนักท่องเที่ยวจำนวนมาก ใช้เงินลงทุนราว 23,000 ล้านบาทต่อปี"

     นางสาววัลยา จิราธิวัฒน์ กรรมการผู้จัดการใหญ่และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN กล่าวว่า สิ่งที่เราจะทำใน "เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า, บางนา, แจ้งวัฒนะ" คือ การ Asset Enhancement แบบเทิร์นอะราวด์ โดยเฉพาะที่ "ปิ่นเกล้า" ที่จะครบรอบ 30 ปี ซึ่งตอนที่ "เซ็นทรัลลาดพร้าว"ครบรอบ 30 ปีเราก็เทิร์นอะราวด์ทำให้ Asset เปลี่ยน 

     "ทุกที่ที่เราไปจะเป็น The Ecosystem for All และเราจะไปแบบมิกซ์ยูสให้รีเทลนำ ขณะที่ศูนย์การค้าที่เปิดจะเป็นวันที่เราเปิดตัวโครงการเรสซิเดนท์ด้วย เพื่อที่จะขายในวันนั้นเลย ยกตัวอย่างเช่น นครสวรรค์ เราเปิดศูนย์การค้าปลายเดือน ม.ค. ขณะที่คอนโดมิเนียมเปิดขาย ภายใน 5 วันขายหมดมากกว่า 70% นี่คือการวางแผนร่วมกันและเปิดขายร่วมกัน จะเป็นการทำงานแบบนี้ต่อเนื่อง ขณะที่ นครปฐมจะเป็นการเปิดและขายลักษณะนี้เช่นกัน"

ถามว่า . . ทำไมถึงมั่นใจลงทุน 5 ปี ?

     นางสาววัลยา กล่าวชัดเจนว่า แน่นอนว่าเพราะเราเชื่อมั่นและพวกเราทุกคนต้องเชื่อมั่น ต้องช่วยกันผลักดัน ซึ่งจริงๆส่วนตัวรู้สึกแปลกใจว่าทำไมทุกคนพูดกันว่าหนี้ครัวเรือนค่อนข้างสูงแล้วจะไม่มีการใช้จ่าย 

     แต่สิ่งที่เราเห็นก็คือ ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนาทำได้ดีกว่าช่วงโควิด-19 และตลอดช่วง 2 เดือนที่ผ่านมาถือเป็นปีที่เรายังเติบโตอย่างต่อเนื่อง เพราะฉะนั้นเราจึงค่อนข้างมั่นใจ

     และ สิ่งที่สำคัญที่สุด คือ 'เซ็นทรัลพัฒนา' เป็นบริษัทที่ทำการศึกษาค่อนข้างหนัก ดังนั้นทุกที่ที่เราจะไป เราจะต้องเข้าใจในบริบท ในกำลังซื้อของผู้บริโภค ในตัวเราเอง และโพรดักส์ที่เราจะดิลิเวอร์สำคัญที่สุด

     "เราจะไม่ลงทุนแบบ อยากทำก็ทำ" แต่เราต้องดูจังหวะ ดูความพร้อม เศรษฐกิจ ความคืบหน้าและพยายามนำพาคู่ค้าไป เพราะสิ่งที่สำคัญที่สุดคือเราต้องการให้คู่ค้าประสบความสำเร็จ ก็จะเป็นตัวบันทึกว่าเราทำได้ดีเสมอมา

     พอวิถีชีวิตคนเปลี่ยน โลกเปลี่ยน แคชเมนท์เปลี่ยนก็เป็นหน้าที่ของเราที่จะต้องทำการปรับโฉม Asset Enhancement สิ่งที่เราตั้งใจจะทำในปีนี้ซึ่งเป็นเรื่องใหญ่ของพวกเรา ไม่ว่าจะเป็นทางเหนือ ก็คือ เซ็นทรัลแจ้งวัฒนะ ฝั่งตะวันตก คือ เซ็นทรัลปิ่นเกล้า ตะวันออก คือ เซ็นทรัลบางนา

     ทั้ง 3 แห่งถือเป็นสาขาที่สำคัญมากของเรา ที่เราให้ความสำคัญอย่างยิ่งเพราะเรารู้ว่ากำลังซื้อทุกอย่างดีขึ้น และเราก็ต้องปรับเพื่อให้คู่ค้าปรับตามมา สอดคล้องกับวิถีเมือง วิถีคน และแคชเมนท์ที่เปลี่ยนไป ให้สอดคล้องและสอดรับกับการเจริญเติบโตของเมืองที่ดีขึ้น อันนี้เป็นหน้าที่หลักของเรา"

     แนวโน้มการเติบโตปี 67

     ปีนี้คาดรายได้เติบโต 10% เพราะนับตั้งแต่ต้นปีจะเห็นการกลับมาใช้บริการศูนย์การค้า และการจับจ่ายใช้สอยที่คึกคัก ส่งผลให้ยอดทราฟฟิกเพิ่มขึ้น 20-30% และด้วยอากาศที่ร้อนมาก ยิ่งทำให้คนมาเดินศูนย์การค้าเพิ่มขึ้นและในช่วงเทศกาลสงกรานต์เราเตรียมกิจกรรมแบบจัดเต็มเชื่อว่าจะช่วยดึงดูดให้คนออกมาใช้ชีวิต ออกมาจับจ่ายเพิ่มขึ้น

     นอกจากนี้ ปีนี้มีศูนย์การค้าใหม่เข้ามาอีก 2 แห่งคือ ศูนย์การค้าเซ็นทรัล นครสวรรค์ และนครปฐม เข้ามาหนุนรายได้ค่าเช่าและให้บริการคาดเติบโต 6-8%

     "อย่าง ศูนย์การค้าเซ็นทรัล นครสวรรค์จะมีการเชื่อมกับ รพ.สินแพทย์ เพราะอย่างที่บอกแต่แรกว่าเราเป็น Ecosystem ให้คนมาเชื่อมต่อกับเรา ยิ่งเราไปเปิดก่อน พันธมิตรก็จะยิ่งมั่นใจ

     สิ่งที่อยากบอกคือ เราขอเชิญชวนพันธมิตร พาร์ทเนอร์ทุกภาคส่วน โดยเฉพาะ โรงพยาบาล , Wellness , สถานศึกษา โรงเรียนอินเตอร์เนชั่นแนล หรือ อะไรก็ได้ ถ้าต้องการทำธุรกิจแล้วมาอยู่ใน Ecosystem ของเรา เราก็ยินดีที่จะพัฒนาโครงการให้ใหญ่ขึ้น เพื่อสอดคล้องกันไป มาคุยได้ ซึ่งเราเปิดรับ เพื่อที่ Ecosystem ของเราก็จะแข็งแกร่งขึ้น และตัวพาร์ทเนอร์ที่มาอยู่ใน Ecosystem ของเราก็จะดีขึ้นด้วย พาร์ทเนอร์ปัจจุบันและคนใหม่ๆก็จะดีขึ้นเช่นกัน"

 

     อนาคต..เซ็นทรัลลาดพร้าว!!

     ศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าวที่จะหมดอายุสัญญา พ.ศ. 2571 ทาง CPN พร้อมเจรจากับการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) หากการทางรถไฟฯเปิดโอกาสให้เราได้มีโอกาสต่อ ทางเราก็ยินดี ซึ่งตอนนี้สัญญาเหลือเวลา 5 ปี ส่วนใหญ่การเจรจาน่าจะช่วงประมาณ 2 ปีสุดท้าย ทุกอย่างขึ้นอยู่กับนโยบายภาครัฐ 

     "บริษัทเราเป็นบริษัทที่ตั้งใจทำงาน และเรามุ่งมั่นที่จะช่วยให้คู่ค้าของเราเจริญเติบโตไปด้วยกัน และเราคอมมิทในสิ่งที่เราทำและจะไม่พูดเกินกว่าที่เราจะทำได้ และจะไม่พูดแผนอนาคตที่ยังไม่ได้รับการอนุมัติ อยากให้เข้าใจในส่วนนี้"

     อย่างไรก็ดี การรถไฟแห่งประเทศไทยได้ทำสัญญาให้สิทธิใช้ประโยชน์ศูนย์การค้าบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน จำนวนพื้นที่ 47.22 ไร่ ระหว่างการรถไฟฯ กับ บริษัท เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด ตั้งแต่วันที่ 9 ธันวาคม 2551 กรอบระยะเวลาการใช้ประโยชน์ 20 ปี (วันที่ 19 ธันวาคม 2551 - 18 ธันวาคม 2571)

     โดยมีผลตอบแทนรวมตลอดอายุสัญญา 21,298,833,000 บาท แบ่งเป็นรายได้จากค่าเช่ารายปี 18,687,730,000 บาท และค่าผลประโยชน์ตอบแทนการได้สิทธิ์ 2,611,103,000 บาท พร้อมกำหนดชำระค่าผลประโยชน์ศูนย์การค้าบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ภายในวันที่ 19 ธันวาคมของทุกปี ซึ่งจะต้องชำระให้แก่การรถไฟฯเป็นรายปี รวมทั้งหมด 20 งวด ตลอดระยะเวลาสัญญา 

 

     แผนเวียดนามคืบหน้าแค่ไหน ?

     "CPN" ตั้งบริษัทในประเทศเวียดนาม ซึ่งตอนนี้อยู่ระหว่างขั้นตอนการตรวจสอบใบอนุญาต และอาจเป็นช่วงที่มีการปรับเปลี่ยนด้านอสังหาฯค่อนข้างเยอะทั้งเวียดนามและจีน อาจต้องใช้ระยะเวลา ซึ่งเราจะเข้าไปทำโครงการแบบ Green Field เบื้องต้นมีการเจรจาทำ MOU แล้ว 1 ราย ส่วนรายละเอียดอื่นๆอาจต้องรอให้ทุกอย่างชัดเจนก่อน

 

     สิ่งที่อยากฝากถึงรัฐบาล

     "อยากให้ภาครัฐสนับสนุนและกระตุ้นการจับจ่ายใช้สอยในประเทศเพิ่มขึ้นและมีความต่อเนื่อง อาทิ อยากให้มีโครงการซื้อสินค้าและบริการที่สามารถใช้ลดหย่อนภาษีปีละ 2-3 ครั้ง เพราะจากโครงการ Easy e-reciept ในเดือนม.ค.-ก.พ.ที่ผ่านมาจะเห็นว่าการจับจ่ายใช้สอยในร้านค้าที่อยู่ในศูนย์การค้าค่อนข้างคึกคัก ส่งผลบวกต่อผู้เช่าในศูนย์การค้า ถือเป็นโครงการที่ดีที่อยากให้ภาครัฐมีการผลักดันเพิ่มขึ้น

     รวมถึง ลดอัตราการเก็บภาษีนำเข้าสินค้า โดยเฉพาะสินค้ากลุ่มแฟชั่น ซึ่งปัจจุบันจัดเก็บภาษีสูงกว่า 30% เมื่อเทียบกับประเทศใกล้เคียง ทั้ง สิงคโปร์ และ ฮ่องกง หากลดภาษีได้จะทำให้นักท่องเที่ยว โดยเฉพาะชาวจีนและรัสเซียที่มีการจับจ่ายใช้สอยต่อหัวค่อนข้างสูงอยากซื้อสินค้าแฟชั่นในไทยที่มีราคาที่ถูกกว่าหรือใกล้เคียงต่างประเทศ ช่วยกระตุ้นการจับจ่ายใช้สอยหมุนเวียนในประเทศดีขึ้น ไม่เสียโอกาสจากการท่องเที่ยว และคนไทยสามารถซื้อสินค้าในประเทศในราคาถูกลง ไม่ต้องบินไปซื้อต่างประเทศ"