ผ่าเกม "อสังหาฯ" ฝ่ามรสุม "ดอกเบี้ยบาน-ค่าแรง-ต้นทุนพุ่ง" ใครรอด ?

     กลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ปาดหเงื่อกันทันทีที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน(กนง.)ประกาศขึ้นดอกเบี้ย อีก 0.25% จาก 2.25% เป็น 2.50% ต่อปี เมื่อวันที่ 27 กันยายน 2566 ที่ผ่านมา และแน่นอนว่า ธนาคารพาณิชย์ไทยต่างทยอยปรับขึ้นดอกเบี้ยเช่นกัน แม้เรื่องนี้เป็นเรื่องที่คาดการณ์ไว้ล่วงหน้าแต่ถึงกระนั้นหลายฝ่ายก็ค่อนข้างกังวล ด้วยเหตุที่ว่าเศรษฐกิจยังไม่สดใส ต้นทุนสินค้า ค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง 

     อีกทั้ง สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยกู้ เมื่อรายจ่ายเพิ่มสวนทางรายรับ ฉุดรั้งการตัดสินใจกู้เงินซื้อบ้านหรือคอนโดในช่วงดอกเบี้ยไต่ระดับสูง สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยกู้ ต่างกดดันบรรยากาศอสังหาไทยฟื้นได้ยาก ถ้าไม่มีแรงดึงดูดมากพอ

     ที่ผ่านมาสิ่งที่ผู้พัฒนาอสังหาฯเห็นตรงกัน นั่นก็คือ ความหวังมาตรการกระตุ้นอสังหาฯจากภาครัฐ ทั้ง ขยายเวลาการลดค่าโอนและจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 ที่จะสิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม 2566 ออกไปอีก พร้อมกับขยายเพดานราคาจากไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นไม่เกิน 5 ล้านบาท หรือทุกระดับราคาถ้าเป็นไปได้

     อีกทั้ง การผ่อนเกณฑ์ LTV หรือยกเลิกตามความเหมาะสม รวมถึงลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างร้อยละ 90 หรือเก็บเป็นขั้นบันได เช่น ปี 2567 เก็บร้อยละ 25 ส่วนปี 2568 เก็บร้อยละ 50 เป็นต้น แต่จนถึงวันนี้ดูเหมือนความหวังยังคงริบหรี่ ไร้เสียงตอบรับใดๆ 

     นายเชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์ ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ เปิดเผยว่า สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 66-67 ที่มีการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยที่ส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภค อสังหาไทยจึงฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป เนื่องจากอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจยังเติบโตต่ำ ด้วยภาวะหนี้ครัวเรือน อัตราดอกเบี้ยที่เป็นตัวฉุดทำให้ค่าครองชีพสูงขึ้น ขณะที่ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ราคาที่ดิน ค่าแรงที่เพิ่มขึ้นทำให้ต้นทุนอสังหาฯสูงขึ้น ราคาขายก็เพิ่มขึ้น แต่ผู้บริโภคยังมีภาระและรายได้ที่สวนทาง

     ซึ่งความต้องการที่อยู่อาศัยในปีนี้ยังไม่ฟื้นตัวชัดเจน ภาพรวมเติบโตราว 3% ยอดขายคอนโดดีกว่าแนวราบ ส่วนทาวน์เฮาส์มือ 2 ถือว่าขายดีเพราะราคาจับต้องได้ ส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยปีนี้ยังทรงตัว ทั้งในกรุงเทพฯ -ปริมณฑล รวมถึงต่างจังหวัด ขณะที่ความหวังจีนจะเข้ามาซื้ออสังหา หลังจากมีมาตรการฟรีวีซ่านั้นก็อาจจะไม่ถึงกับเร่งการตัดสินใจซื้อมากนัก แต่อาจจะมีชาวต่างชาติประเทศอื่นที่สนใจเข้ามาซื้ออสังหาฯ ในเมืองท่องเที่ยว อย่าง ภูเก็ต, เชียงใหม่ เป็นต้น

     สิ่งที่ต้องติดตาม คือ มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ทั้ง การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่จะกระตุ้นให้เกิดการโอนมากขึ้นในพื้นที่กรุงเทพ , ผังเมืองใหม่ที่จะส่งผลต่อการขยายพื้นที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยบริเวณรถไฟฟ้าในสายใหม่ๆ โดยเฉพาะฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯอาจจะช่วยกระตุ้นตลาดกลับมาคึกคักได้

 

ขึ้นค่าแรงกระทบอสังหาฯแค่ไหน?

     ฝ่ายวิจัย บล.เอเซีย พลัส ระบุในบทวิเคราะห์ว่า แนวโน้มการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำจากเฉลี่ย 353 บาท เป็น 400 บาท หรือเพิ่มขึ้น 13% ย่อมส่งผลเชิงลบต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยทุกราย หากพิจารณาโครงสร้างต้นทุนสัดส่วนหลัก 30-40% มาจากต้นทุนที่ดิน ตามด้วยต้นทุนก่อสร้างและแรงงาน 40-50% ที่เหลือเป็นงานโครงสร้างและอื่นๆ ภายใต้การปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ และปัจจัยอื่นไม่มีการเปลี่ยนแปลงหากอิงจากข้อมูลของผู้ประกอบการบางรายประเมินต้นทุนการพัฒนาจะเพิ่มขึ้น 5-10% ย่อมกระทบต่อประสิทธิภาพทำกำไร 

     แต่เชื่อว่าผู้ประกอบการจะสามารถจัดการกับการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวได้ ผ่านการส่งผ่านไปยังราคาขายตามต้นทุนใหม่ ซึ่งหมายถึงราคาขายอาจต้องปรับขึ้นเฉลี่ย บวกหรือลบ 5% เพื่อรักษามาร์จิ้นไว้ รวมถึงบริหารจัดการต้นทุนอื่น เช่น ใช้ประโยชน์จากระบบ Precast ในการก่อสร้างมากขึ้นเพื่อลดแรงงานคน, ปรับรูปแบบสินค้า เปลี่ยนวัสดุ ลดขนาดบ้าน ฯลฯ เพื่อไม่ให้กระทบต่อมาร์จิ้นอย่างมีนัยฯ 

     จากการศึกษาข้อมูลเรื่องประสิทธิภาพทำกำไรตลอดช่วงกว่า 10 ปีที่ผ่านมา (ปี 2551-2565) พบว่า ผู้ประกอบการยังสามารถรักษา Gross Margin ในกรอบ 33-35% และ Norm Profit กรอบ 13-15% แม้เผชิญกับวัฏจักรเรื่องต้นทุนก่อสร้างและแรงงานที่ปรับขึ้นก็ตาม ยกเว้นปี 2563 ที่ได้รับผลกระทบจากโควิด และส่วนใหญ่เน้นขายสต๊อกพร้อมลดราคา ทำให้ GP ปีดังกล่าวลงมาอยู่ที่ 31% และ Norm Profit อยู่ที่ 12.5% ก่อนเห็นการฟื้นตัวขึ้นในปีถัดไป

ยอดพรีเซล Q3 วูบทุกมิติ

     จากข้อมูลของผู้พัฒนาอสังหาฯรายกลางถึงรายใหญ่ในตลาดฯ รวม 12 บริษัท คาดยอดขาย (Presale) งวดไตรมาส 3/66 เท่ากับ 7.11 หมื่นล้านบาท ลดลง 10% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน(yoy) และ 2% จากไตรมาสก่อนหน้า(qoq) ถือเป็นตัวเลขที่ไม่สดใสนักในมุมมองของฝ่ายวิจัย เหตุจากการเปิดโครงการใหม่รวม 64 โครงการ มูลค่า 8.66 หมื่นล้านบาท (แบ่งเป็นแนวราบ 7.1 หมื่นล้านบาท และคอนโดฯ 1.57 หมื่นล้านบาท) น้อยกว่าแผนเดิมที่เคยให้ได้หลังประกาศงบไตรมาส 2/66 ที่คาดเปิดรวม 76 โครงการ มูลค่า 9.9 หมื่นล้านบาท

     หลักๆมาจาก SIRI เปิดน้อยกว่าเดิมไป 8 โครงการ คิดเป็นมูลค่า 1.4 หมื่นล้านบาท เกิดจากหลายสาเหตุ ไม่ว่าจะเป็นทั้งเรื่องความพร้อมของตัวโครงการ, ความล่าช้าของใบอนุญาตต่าง ๆ ตลอดจนการเปลี่ยนแปลงของแผนการทำตลาด ฯลฯ

     นอกจากนี้ ความไม่แน่นอนทางการเมือง การจัดตั้งรัฐบาลใหม่ที่ล่าช้า ทำให้การเปิดโครงการใหม่เกิดขึ้นเดือน ก.ย. เป็นส่วนใหญ่ โดยรวมการเปิดโครงการใหม่ในไตรมาส 3/66 มีมูลค่าใกล้เคียงงวดไตรมาส 2/66 ที่ 8.64 หมื่นล้านบาท และเพิ่มขึ้น 6.6% จาก 8.12 หมื่นล้านบาทในไตรมาส 3/65 นอกจากโครงการใหม่ที่เปิดไม่มาก และส่วนใหญ่เปิดปลายไตรมาสแล้ว ปัจจัยเรื่องเงินเฟ้อ และการขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ตลอดจนเศรษฐกิจไทยที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ส่งผลให้เกิดการชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยผู้ซื้อบางส่วนรอดูสถานการณ์ทั้งการเมืองและนโยบายทางเศรษฐกิจที่ชัดเจนขึ้น 

     ส่วน ปัญหาหนี้ครัวเรือน ส่งผลให้กลุ่มผู้ซื้อระดับกลาง-ล่าง ต้องเผชิญกับยอดยกเลิกและถูกปฏิเสธสินเชื่อในระดับสูง (แต่กลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับบนยังไม่ได้รับผลกระทบ เห็นได้จากหลายโครงการระดับบนคงมียอดขายในเกณฑ์ดี) เป็นเหตุให้ยอดขายกลุ่มแนวราบในไตรมาส 3/66 คาดที่ 3.8 หมื่นล้านบาท (สัดส่วน 53% ของยอดขายรวม) ลดลง 20% yoy (ใกล้เคียงงวดก่อน) 

     ขณะที่ กลุ่มคอนโดฯ มียอดขาย 3.3 หมื่นล้านบาท (สัดส่วน 47%) เพิ่มขึ้น 5% yoy แต่ลดลง 4% qoq (จากเปิดคอนโดฯใหม่ลดลง) หากพิจารณา Presale รายบริษัท พบว่ามีการเปลี่ยนแปลงแตกต่างกันดังต่อไปนี้

ยอดขายเพิ่ม YoY และ QoQ 

     ORI (รวม BRI) มียอดขาย 1.247 หมื่นล้านบาท สูงสุดรายไตรมาสของบริษัท และสูงสุดในกลุ่มฯ สำหรับไตรมาส 3/66 โดยเพิ่มขึ้น 7.3% yoy และ 0.1%qoq นอกจากเปิดโครงการใหม่มากขึ้นหนุนทั้งแนวราบและคอนโดฯ ยังได้รับแรงสนับสนุนจากการขายห้องชุดใน 3 โครงการพร้อมอยู่ให้กับ REALX มูลค่าสุทธิ 2.2 พันล้านบาท

     SC เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่มียอดขายทำจุดสูงสุดใหม่รายไตรมาส 8.43 พันล้านบาท สูงขึ้น 63.4% yoy และ 15% qoq หนุนจากยอดขายคอนโดที่มีการขายต่อเนื่องของคอนโดฯใหม่ที่เปิดตัวปลายไตรมาส 2/66 อย่าง COBE รัชดา-เทียมร่วมมิตร

     QH ยอดขาย 2.47 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 5% yoy และ 32% qoq จากยอดขายกลุ่มแนวราบ โดยเฉพาะบ้านระดับบนที่เปิดใหม่ได้รับตอบรับทีดี

     PSH มียอดขาย 5.12 พันล้านบาท เพิ่มขึ้นสูง 79% จากไตรมาส 3/65 ที่มีฐานต่ำ เพราะมียอดยกเลิกจองคอนโดฯ หลังยกเลิกพัฒนาโครงการ และสูงขึ้น 10% qoq จากยอดขายคอนโดฯ เพิ่มขึ้นจากเปิดโครงการใหม่

     ANAN ยอดขาย 5.15 พันล้านบาท ขยายตัว 25.6% yoy และ 16.8% qoq จากการทำตลาดเป็นหลัก เนื่องจากไม่มีเปิดโครงการใหม่

ยอดขายลด YoY และ QoQ

     AP ลดลง 2% yoy และ 7.6% qoq อยู่ที่ 1.16 หมื่นล้านบาท เหตุจากคอนโดฯ เป็นหลัก เนื่องจากไม่มีเปิดโครงการใหม่ เทียบกับงวดปีก่อน และงวดก่อนที่เปิดไตรมาสละ 1 โครงการ ขณะที่แนวราบมียอดขายทรงตัว

     SPALI มียอดขาย 6.22 พันล้านบาท ลดลง 8.5% yoy และ 25% qoq จากทั้งกลุ่มแนวราบ และคอนโดฯ

     SIRI ยอดขาย 7.57 พันล้านบาท หดตัว 50.6% yoy และ 24.5% qoq เหตุเพราะเปิดโครงการใหม่ลดลง, โครงการใหม่เปิดปลายไตรมาส และโครงการแนวราบที่เปิดส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่ม Medium และ Affordable ซึ่งมียอดจองไม่สูงนัก ขณะที่โครงการบ้านเดี่ยวระดับบนเปิด 1 โครงการ คือ เศรษฐสิริ วงแหวน-จตุโชติ มูลค่า 1.3 พันล้านบาท (ขาย 30%)

     LPN มียอดขาย 2.58 พันล้านบาท ลดลงแรง 43.5% จากไตรมาส 3/65 ซึ่งมีการขายออฟฟิศ-คอนโดฯ ยกตึกมูลค่า 2.6 พันล้านบาท หากเทียบกับไตรมาส 2/66 ยอดขายลดลง 1.5% qoq

     ASW ยอดขาย 3.86 พันล้านบาท ลดลง 25% yoy และ 13% qoq จากกลุ่มคอนโดฯ เป็นหลัก

ยอดขายฟื้น QoQ ลด YoY 

     LH คาดยอดขาย 5.6 พันล้านบาท ลดลง 39% จากงวดปีก่อน เหตุจากความต่างของเปิดโครงการใหม่ โดยในไตรมาส 3/65 เปิดมูลค่ารวม 1.43 หมื่นล้านบาท เทียบกับ 6.28 พันล้านบาทในไตรมาส 3/66 ขณะที่ยอดขายไตรมาส 3/66 ฟื้นตัวแรง 40% จากฐานต่ำงวดก่อน รวมถึงได้รับตอบรับที่ดีของโครงการใหม่ เช่น VIVE กรุงเทพกรีฑา มูลค่า 2 พันล้านบาท (ขาย 60%)

     จากยอด Presale ไตรมาส 3/66 ข้างต้น ทำให้งวด 9 เดือนปี66 คาด LH มียอดขายสะสม 2.11 แสนล้านบาท ลดลง 1.9% yoy คิดเป็นสัดส่วน 64% ของเป้าหมายบริษัททั้งปี 66 ที่ 3.3 แสนล้านบาท และ 70% ของประมาณการฝ่ายวิจัยที่ 3 แสนล้านบาท ภายใต้แผนเปิดโครงการใหม่งวด 9 เดือนปีนี้ รวม 155 โครงการ มูลค่า 2.1 แสนล้านบาท 

     หากอิงตามแผนทั้งปีนี้จะเห็นว่างวดไตรมาส 4/66 เตรียมเปิดโครงการใหม่สุดของปี เบื้องต้นจำนวน 133 โครงการ มูลค่า 1.98 แสนล้านบาท (สัดส่วน 49% ของมูลค่าเปิดโครงการใหม่ทั้งปี) คงต้องติดตามว่าจะสามารถเปิดได้ครบทั้งหมด หรืออาจมีบางส่วนเลื่อนเปิดไปเป็นปี67 ซึ่งจะได้รับข้อมูลชัดเจนอีกครั้งหลังประกาศงบไตรมาส 3/66 

     แต่เชื่อว่าภายใต้สถานการณ์การเมืองภายใต้รัฐบาลใหม่ที่มีความชัดเจนมากขึ้น โดยเฉพาะเรื่องนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ และภาคท่องเที่ยวจะสร้างความเชื่อมั่นต่อภาคเศรษฐกิจ นำไปสู่การเปิดโครงการใหม่ที่มีมากขึ้น และสร้างยอดขายเพิ่มขึ้นชัดเจนในไตรมาส 4/66 หนุนให้ยอด Presale ปีนี้ยังมีโอกาสใกล้เคียงกับเป้าหมายฝ่ายวิจัยข้างต้น

4 อสังหาฯยอด 9เดือนเด่น

     หากพิจารณายอดขายงวด 9เดือนปี66 พบว่า ORI, ANAN, ASW และ LPN มีผลงานดีกว่ากลุ่มฯ โดยมีสัดส่วนยอดขายเกิน 75% เทียบกับเป้าทั้งปีฝ่ายวิจัย ขณะที่ QH และ SC อยู่ในเกณฑ์ปานกลาง ส่วน AP, PSH, SPALI, LH และ SIRI ยังมีสัดส่วนยอดขายต่ำกว่า 70% แม้เริ่มเปิด Downside ต่อเป้าทั้งปี แต่ยังมีโอกาสเร่งตัวขึ้นตามแผนเปิดโครงการใหม่จำนวนมากในไตรมาส 4/66 

     อย่างไรก็ดีพอสังเกตุได้ว่ากลุ่มบริษัทที่มีสัดส่วนยอดขายดีกว่ากลุ่มฯจะมีพอร์ตคอนโดฯ เป็นหลัก สะท้อนถึงตลาดคอนโดฯมีดีมานด์ฟื้นตัวขึ้น (แต่ยังเท่ากับก่อนโควิด) ต่างจากแนวราบที่แผ่วลงเมื่อเทียบกับช่วงตอนเกิดโควิด โดยเฉพาะกลุ่มกลาง-ล่าง ที่มีปัญหาในเรื่องกำลังซื้อและหนี้ครัวเรือน 

     ขณะที่กลุ่มบน แม้ยังมีดีมานด์ แต่ด้วยขนาดตลาดไม่ได้ใหญ่เท่ากลุ่มกลาง-ล่าง จึงไม่สามารถช่วยผลักดันตลาดแนวราบโดยรวมได้

ชู 3 หุ้นดี-ปันผลเด่น

     แม้ภาพรวมกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัย จะยังมีแรงกดดันจากปัจจัยแวดล้อมทางเศรษฐกิจมหภาค, ทิศทางดอกเบี้ยที่ยังไม่หยุดขึ้น กระทบต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยเห็นได้จากสัญญาณยอดขายในไตรมาส 3/66 ที่ไม่ดีมากนัก แต่ด้วยผลประกอบการไตรมาส 3/66 คาดยังพอเติบโต QoQ ก่อนเร่งตัวขึ้นในไตรมาส 4/66 ซึ่งปกติเป็นไตรมาสดีสุดของปี 2566 หนุนจากเปิดโครงการแนวราบใหม่ที่มีจำนวนมากตั้งแต่ปลายไตรมาส 3-4/66 และการส่งมอบคอนโดฯใหม่

     นอกจากนี้ Valuation หุ้นที่มี PER ซื้อขายไม่แพง และดึงดูดด้วยเงินปันผลอย่างน้อย 6% ต่อปีจะเป็นปัจจัยในการขับเคลื่อนราคาหุ้นคงแนะนำลงทุนเท่าตลาดสำหรับกลุ่มฯ เลือกหุ้นเด่นที่มีพื้นฐานแข็งแรง มีสินค้ากระจายตัวทั้งแนวราบและคอนโดฯ รวมถึงพอร์ตลูกค้าระดับกลาง-บน เป็นหลัก รวมถึงปันผลจูงใจ ดังนี้คือ

     หุ้น AP ราคาเหมาะสม 16 บาท จากกำไรปกติในไตรมาส 3/66 คาดดีขึ้นทั้ง YoY และ QoQ ขับเคลื่อนจาก Backlog แนวราบ และส่งมอบ 2 คอนโดฯ ใหม่ ขณะที่กำไรปกติปีนี้จะทำ New High ต่อเนื่อง และมี Downside จำกัด (กำไรในครึ่งแรกปี66 คิดเป็น 50% ของเป้าทั้งปี 66) ราคาหุ้นมี PER ซื้อขายต่ำกว่า 6 เท่า พร้อมคาดปันผล 6% ต่อปี (ปีละครั้ง)

     หุ้น SC ราคาเหมาะสม 5.30 บาท ทิศทางกำไรรายไตรมาสที่เป็นขาขึ้นในไตรมาส 3-4/66 ขณะที่ยอดขายจะโดดเด่นต่อในไตรมาส 4/66 จากเปิดโครงการใหม่ทั้งแนวราบ และคอนโดฯ ด้านราคาหุ้นถูก PER ซื้อขาย 6 เท่า และปันผลสูงกว่า 6% (จ่ายปีละ 2 ครั้ง)

     หุ้น LH ราคาเหมาะสม 10.10 บาท จะโดดเด่นสุดในไตรมาส 4/66 ทั้ง การเปิดโครงการใหม่จำนวนมาก ไฮไลท์สำคัญ คือ คอนโดฯ ใหม่ วันเวลา ณ เจ้าพระยา มูลค่า 1.5 หมื่นล้านบาท ปัจจุบันมียอดจองกว่า 1 พันล้านบาท เตรียมเปิดเป็นทางการปลาย ต.ค.นี้ คาดหนุนต่อยอดขายและยอดโอนฯสูงสุดของปี เช่นเดียวกับกำไรที่มีแรงขับเคลื่อนจากแผนขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากอง LHHOTEL มูลค่า 9.8 พันล้านบาท คาดรับรู้กำไรไม่ต่ำกว่า 2 พันล้านบาท นำไปสู่ปันผลราว 7% ต่อปี

 

SC-AP ยิลด์สวย

     ฝ่ายวิเคราะห์ บล.ฟินันเซีย ไซรัส ระบุว่า "SC" คาดกำไรปกติไตรมาส 3/66 ที่ 550-600 ล้านบาท ขยายตัว q-q จากไตรมาส 2/66 ที่ 497 ล้านบาท แต่อ่อนลง y-y เทียบกับไตรมาส 3/65 ที่ 653 ล้านบาท จาก SG&A เพิ่มขึ้นจากการขยายธุรกิจอื่น และดอกเบี้ยจ่ายสูงขึ้นยอด ยอดโอนไตรมาส 3/66 คาดดีขึ้นเล็กน้อยทั้ง q-q และ y-y ระดับ low single-digit หลักๆจากการทยอยรับรู้ Backlog ที่ยกมาจากไตรมาส 2/66 ขณที่ยอด Presales เพิ่มขึ้น 15% q-q และเพิ่มขึ้น 63% y-y จากความสำเร็จของคอนโดใหม่ในไตรมาส 2/66 และอุปสงค์ลูกค้าต่างชาติที่เร่งขึ้น แม้ตลาดแนวราบมีแนวโน้มชะลอลง แต่กลุ่ม High End ซึ่งบริษัทถนัดยังมีอุปสงค์ที่แข็งแรง รวมถึงการเปิดตัวคอนโดมากขึ้นตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังปี66 คาดช่วยให้ SC ประคองตัวได้ คงประมาณการและคาดปันผลงวดครึ่งปีหลังนี้ Yield 4.3% ราคาเป้าหมาย 5 บาท ยังแนะนำ “ซื้อ”

     "AP" คาดกำไรในไตรมาส 3/66 ที่ 1.6 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 3% q-q และเพิ่มขึ้น 12% y-y แม้ยอด Presales ที่ 1.2 หมื่นล้านบาท ลดลง 8% q-q และ ลดลง 2% y-y ส่วนมากมาจากยอดคอนโดที่ชะลอตัวเพราะไม่มีคอนโดเปิดตัวใหม่ อย่างไรก็ดี หากพิจารณาความคืบหน้าการขายคอนโดในมือพบว่ามีโมเมนตัมเชิงบวกของการฟื้นตัวจาก Demand ต่างชาติอย่างจีนและไต้หวัน ขณะที่ภาพตลาดแนวราบที่มีแนวโน้มชะลอตัวมากกว่าคาดในช่วงครึ่งหลังของปีนี้อาจกดดันยอด Presales แนวราบปีนี้ต่ำกว่าเป้า แต่จะบรรเทาด้วยยอด Presales คอนโดที่มีโอกาสทำได้ดีกว่าเป้า ทำให้เรามองเป้า Presales ปีนี้จะมี Downside ราว 10% แต่ยังเห็นการเติบโตราว 5% y-y Dividend Yield 6% คงประมาณการและราคาเหมาะสมที่ 14 บาท ยังแนะนำ “ซื้อ”

 

ORI พรีเซล Q3 โต

     ฝ่ายวิเคราะห์ บล.ฟิลลิป(ประเทศไทย) ระบุว่า หุ้น ORI คาด Presale ไตรมาส 3/66 ทำได้ 12,475 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.3%y-y และ เพิ่มขึ้น 0.1% q-q โดยแนวสูงลดลง q-q เพิ่มขึ้น y-y คอนโดที่เปิดตัวในช่วงไตรมาส 3/66 ยังได้รับการตอบรับที่ดี มี Take up rate ราว 40% ,ได้แนวราบอย่าง BRI ที่เติบโตทั้ง q-q และ y-y เป็นตัวผลักดัน โดยคาดกำไรในไตรมาส 3/66 เบี้องต้นเติบโตทั้ง q-q และ y-y จากโครงการ Park origin chula-samyan ที่จะโอนเข้ามาเป็นหลักในไตรมาสนี้อีกกว่า 1-2 พันล้านบาท และยังจะมีรายได้โอน Real X token ที่เข้ามาอีกราว 2.4 พันล้านบาท ราคาพื้นฐาน 12.90 บาท คงคำแนะนำ "ซื้อ"

 

ORI พรีเซลยืนทรงสูง

     ฝ่ายวิเคราะห์ บล.ไอร่า(ประเทศไทย) ระบุเช่นกันว่า "ORI" แจ้งยอด Presale ไตรมาส 3/66 ที่ 12,475 ล้านบาท (Flat qoq, +7%yoy) ทรงตัวในระดับ new high ต่อเนื่อง โดยสัดส่วนดังกล่าวสนับสนุนจากคอนโดเป็นหลักราว 75% ส่วนที่เหลือเป็นแนวราบ นอกจากนี้ยอดดังกล่าวแบ่งออกเป็นสินค้าพร้อมอยู่(RTM) 57% และโครงการสร้างใหม่ 43% ผลจากการเปิด 7 โครงการใหม่ มูลค่า 13,100 ล้านบาท (คอนโด 56 : แนวราบ 44) โดยคาดว่าแนวราบบางส่วนจะสามารถทยอยโอนได้ระหว่างปี ขณะที่ยอดพรีเซล 9 เดือนปี66 ที่ 36,940 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 26% yoy คิดเป็น 82% ของเป้าทั้งปีที่ 45 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 10 yoy ทำให้แนวโน้มการขายในปีนี้จะทำได้ดีกว่าเป้า

     โดยคาดไตรมาส 3/66 มีโอกาสรับรู้ Big lot โครงการแนวสูง 3 โครงการ มูลค่าราว 2.4 พันล้านบาท(ก่อนภาษี) จากการขายสินทรัพย์ในรูปแบบโทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุนในบริษัท RealX ที่เปิดให้ซื้อขายในกระดาน TDX และ Bitkub เมื่อ 25 ก.ย.66 ที่ผ่านมา พร้อมกันนี้คาดการโอนจะมาจาก Backlog เป็นหลัก ทั้งจากส่วนของบริษัทฯ และส่วนของ JV ซึ่งหลักๆมาจากการโอนโครงการคอนโดขนาดใหญ่ต่อเนื่อง อาทิ Park Origin Chula-Samyan, The Origin สุขุมวิท-สายลวด(JV) พร้อมการโอนโครงการใหม่ SOHO Ratchada และโครงการแนวราบใหม่ราว 3-4 โครงการ คาด GPM มีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นตามสัดส่วนการโอนคอนโดที่ทยอยโอนมากขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี66 คาดฟื้นตัวขึ้นที่ 33% 

     โดย ORI มี Backlog สูงเป็นอันดับต้นๆของอุตสาหกรรม คาดรอโอนไม่ต่ำกว่า 46.6 พันล้านบาท(ทยอยรับรู้ต่อเนื่อง 5 ปี) ในจำนวนนี้เป็นการรับรู้ในปี66 ราว 13.8 พันล้านบาท (46%Transfer) พร้อมคาดมีโอกาสรับรู้กำไรจากการจำหน่ายเงินลงทุนในบริษัทย่อย (JV) ในรูปแบบ JV Landlord ซึ่งเป็น Upside เพิ่มเติม รวมถึงปัจจัยบวกจากแผนการการนำ One Origin ซึ่งทำธุรกิจ Hospitality เข้าจดทะเบียน(IPO) ในไตรมาส 4/66

     Bloomberg consensus คาดรายได้และกำไรสุทธิปี66 ที่ 15.72 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 14% และ 3.77 พันล้านบาท ตามลำดับ คงคำแนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมาย 13.60 บาท

 

     ท้ายที่สุด ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีสายป่านยาว กระแสเงินสดแข็งแกร่ง เงินทุนหนา พร้อมวิสัยทัศน์ของผู้บริหารที่เก่ง ย่อมนำพาบริษัทผ่านพ้นวิกฤติไปได้ 

     ส่วนทางรอดของนักลงทุนทั้งหลาย นาทีนี้ก็คงต้องเลือกหุ้นอสังหาฯที่มีพื้นฐานแน่นๆ งบดีต่อเนื่อง มีฐานลูกค้าระดับกลางจนถึงระดับมหาเศรษฐี ที่สำคัญต้องปันผลสูง Yield มากกว่า 5%

    อย่างไรก็ดี การลงทุนมีความเสี่ยง ขอให้ศึกษาข้อมูลให้ดีก่อนลงทุน