ลงทุนอย่างมั่นใจ กองทุนรวมอสังหาฯ
...สมาคมบริษัทจัดการลงทุน
การจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีขั้นตอนไม่แตกต่างไปจากการจัดตั้งกองทุนรวมโดยทั่วไป ทั้งในแง่ของกฎหมายและกระบวนการในการจัดตั้ง แต่ที่แตกต่างกันไปบ้างก็คือวิธีการปฏิบัติในการจัดตั้งกองทุน บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ที่จัดตั้งกองทุนรวมทั่วไป เช่น กองทุนรวมตราสารแห่งทุนก็จะสรรหาหุ้นหรือกองทุนรวมตราสารแห่งหนี้ก็จะสรรหาตราสารหนี้ที่ประเมินแล้วว่าเหมาะสมและน่าลงทุนมาเสนอขายให้กับนักลงทุนหรือประชาชนทั่วไปผ่านการจัดตั้งกองทุนรวม การจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นเดียวกัน บลจ.ก็จะสรรหาอสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุน โดยประเมินในเบื้องต้นแล้วมั่นใจได้ว่าจะได้รับความสนใจจากนักลงทุนหรือประชาชนที่สนใจ
เมื่อบลจ.ในฐานะผู้ซื้อได้สรรหาอสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุนได้แล้ว ก็จะตกลงในหลักการเบื้องต้นกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นผู้ขายว่ากองทุนจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น หลังจากนั้นทางบลจ.จะมีการจัดตั้งทีมในการจัดตั้งกองทุนซึ่งหลักๆ แล้วจะประกอบไปด้วย ผู้จัดการกองทุน ทีมกฎหมาย และผู้ประเมินราคาอิสระ ซึ่งจะเข้าไปศึกษาความเป็นไปได้ในการจัดตั้งกองทุนและทำการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ก่อนที่จะทำการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (Due Dilligence) และดูข้อกฎหมายในเรื่องเอกสารสิทธิต่างๆ โดยทั่วไปจะใช้เวลาในกระบวนการนี้ประมาณ 60 วัน เพื่อให้มีรายละเอียดอย่างเพียงพอในการจัดทำร่างหนังสือชี้ชวนที่จะใช้ประกอบการยื่นคำขออนุมัติการจัดตั้งและจัดการกองทุนกับสำนักงานก.ล.ต. ซึ่งสำนักงานก.ล.ต.จะใช้เวลาพิจารณาประมาณ 30 วัน
หลังจากได้รับอนุมัติแล้ว บลจ.ก็จะทำการเสนอขายหน่วยลงทุนครั้งแรก หรือ IPO ให้กับนักลงทุนหรือประชาชนทั่วไปภายใน 1 ปี นับจากวันที่ได้รับอนุมัติ แต่โดยทั่วไปแล้วทางบลจ.จะเตรียมการเสนอขายไว้อยู่แล้ว ดังนั้นจึงมักเปิดเสนอขายทันทีเมื่อได้รับอนุมัติ เมื่อจำหน่ายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้ตามหลักเกณฑ์เงื่อนไขแล้ว เช่น มีผู้จองซื้อไม่น้อยกว่า 250 ราย มูลค่าของกองทุนไม่ต่ำกว่า 500 ล้านบาท ทางบลจ.ก็จะนำกองทุนไปจดทะเบียนกองทรัพย์สินเพื่อจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ภายใน 7 วัน และนำเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยภายใน 30 วัน เพื่อให้มีสภาพคล่องในการลงทุน
ทีนี้เรามาดูกันต่อว่ามีใครบ้างที่เราควรจะรู้จักและรู้ว่าเกี่ยวข้องอย่างไรกับการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แน่นอนอันดับแรก
(1) เราก็มารู้จักผู้กำกับดูแล คือ สำนักงานก.ล.ต. ซึ่งจะออกกฎระเบียบ ข้อบังคับ ประกาศ หรือข้อกำหนดต่างๆ ภายใต้พ.ร.บ.หลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ เพื่อให้การจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใส เป็นธรรม สร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ลงทุน
(2) โดยลักษณะการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นก็เหมือนกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นการลงทุนระยะยาว ดังนั้นเพื่อเป็นการเพิ่มสภาพคล่องให้กับนักลงทุนให้สามารถซื้อขายได้คล่อง จึงมีการกำหนดให้ซื้อขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ผ่านตลาดรอง ซึ่งตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทำหน้าที่เป็นตลาดรองในการซื้อขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีมาตรฐานทั้งในเรื่องการส่งมอบและชำระราคาค่าซื้อขาย รวมถึงสร้างความเป็นธรรมในการซื้อขายให้กับผู้ลงทุนทุกราย
(3) บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน หรือบลจ. ซึ่งเป็นผู้กำหนดโครงการของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนโยบายการลงทุนและวัตถุประสงค์ โดยเมื่อกองทุนได้รับอนุมัติจัดตั้งจากสำนักงานก.ล.ต.แล้ว ก็จะบริหารจัดการลงทุนตามนโยบายการลงทุนและวัตถุประสงค์นั้นอย่างเคร่งครัด
(4) เมื่อบลจ.ได้จัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และได้อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สินที่กองทุนจะลงทุนมาแล้ว ก็จะมีการแต่งตั้งผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นนิติบุคคลเข้ามาบริหารจัดการหรือหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้น ซึ่งปกติจะแต่งตั้งผู้มีความรู้และประสบการณ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ มาบริหาร โดยอาจแต่งตั้งเจ้าของทรัพย์สินเดิมซึ่งมีความรู้และประสบการณ์ในการบริหารจัดการทรัพย์สินนั้นๆ อยู่แล้วก็ได้
(5) เจ้าของเดิมหรือผู้ถือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จัดตั้งขึ้นเพื่อระดมทุนจากประชาชนเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดย
“ซื้อกรรมสิทธิ์” หรือ “ซื้อสิทธิเช่าระยะยาว” ดังนั้นผู้ที่เกี่ยวข้องอีกด้านหนึ่งคือ “ผู้ขาย” หรือ “ผู้ให้เช่า” หรือ “ผู้ให้เช่าช่วง” หรือ “ผู้โอนสิทธิการเช่า” ซึ่งเป็นเจ้าของเดิมหรือถือสิทธิการเช่าในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ก่อนที่กองทุนจะเข้าไปลงทุน(6) เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีราคาตลาดให้เห็นทุกวันเหมือนราคาหุ้น หรือตราสารทางการเงินต่างๆ ดังนั้น ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน จึงเข้ามามีส่วนเกี่ยวข้อง โดยทำการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นปัจจุบัน (ประเมินทุก 2 ปี) เพื่อเป็นข้อมูลให้กับนักลงทุนประกอบการตัดสินใจ ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินนี้จะต้องได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานก.ล.ต. ดังนั้นผู้ลงทุนจึงมั่นใจได้ว่าข้อมูลการประเมินค่าทรัพย์สินนั้นมีความน่าเชื่อถือ
(7) เพื่อให้ผู้ลงทุนมั่นใจมากขึ้นกับการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ สำนักงานก.ล.ต.จึงกำหนดให้มี ผู้ดูแลผลประโยชน์ ซึ่งจะเป็นตัวแทนผู้ถือหน่วยลงทุนในการดูแลให้บลจ.จัดการกองทุนให้เป็นไปตามนโยบายการลงทุนและวัตถุประสงค์ที่ได้แจ้งไว้ในหนังสือชี้ชวน ผู้ดูแลผลประโยชน์นี้จะต้องไม่มีส่วนเกี่ยวข้องทั้งทางตรงและทางอ้อมกับบลจ. และต้องมีคุณสมบัติตามที่สำนักงานก.ล.ต.กำหนด
ทีนี้คุณก็รู้มากขึ้นอีกนิดแล้วนะครับกับการลงทุน ขอให้ศึกษาข้อมูลก่อนการลงทุน และการลงทุนจะเป็นเรื่องสนุกครับ
