บ้านรอโอน-พร้อมอยู่คึก ชิงเค้กเงินกู้ 0% 5 หมื่นล.

ต้องถือว่างานนี้เซอร์ไพรส์ชนิดแทบตั้งตัวไม่ทัน เมื่อกระทรวงการคลังจู่โจมสายฟ้าแลบให้ธนาคาร อาคารสงเคราะห์อัดฉีดเงินกู้ 5 หมื่นล้านบาท

โดย...วราพงษ์ ป่านแก้ว โชคชัย สีนิลแท้

 คิดดอกเบี้ย 0% เป็นเวลา 2 ปี ส่วนในปีที่ 3 คิดดอกเบี้ย MRR -0.5% สำหรับบุคคลทั่วไป และ MRR 1% สำหรับข้าราชการ หลังจากนั้นจะใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว

เงินกู้ล็อตนี้จะจำกัดวงให้กับคนซื้อบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท นอกจากนี้ยังอยู่ระหว่างการพิจารณาลดค่าโอน ค่าจดจำนองให้อีกรวมแล้ว 3% ซึ่งถ้าไม่มีอะไรผิดพลาดคลาดเคลื่อน จะเริ่มปล่อยกู้ได้ในวันที่ 1 พ.ค.นี้ ไปจนถึงวันที่ 30 ธ.ค. 2554 และให้สิทธิทำนิติกรรมได้ถึงวันที่ 1 พ.ค. 2555

ชี้บ้านรอโอนรับส้มหล่นกู้ 0%

แม้ว่าจะถูกเหน็บแนมอยู่พอควรว่า นี่ถ้าไม่ใช่กำลังเข้าสู่ฤดูเลือกตั้ง รัฐบาลคงไม่ใจดีกับภาคอสังหาริมทรัพย์ถึงเพียงนี้ แต่ในเมื่อรัฐจัดให้ขนาดนี้ มีหรือว่าผู้ประกอบการอสังหาฯ จะไม่แฮปปี้ ยิ่งในช่วงนี้ตลาดอยู่ในช่วงสามวันดีสี่วันไข้ เมื่อขาดมาตรการรัฐมาหนุนหลังทำเอายอดขาย ยอดโอนบ้าน หล่นลงไปมากทีเดียว

ตลาดบ้านที่จะได้รับอานิสงส์จากมาตรการดังกล่าว แน่นอนว่าคือตลาดบ้านระดับกลาง ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นตลาดหลักของผู้บริโภคในเวลานี้อยู่แล้ว แต่เมื่อดูเงื่อนไขการกู้แล้ว แน่นอนว่าบ้านที่ถูกจองซื้อไปแล้วและรอกู้เงิน รอโอน จะได้ประโยชน์ไปเต็มเม็ดเต็มหน่วย

ในช่วงนี้จึงอาจจะเกิดผลข้างเคียงในการชะลอโอนกันจนกว่าโครงการเงินกู้ 0% จะเริ่มเดินเครื่อง

ส่วนบ้านที่ยังไม่ได้ซื้อขาย ถ้าเป็นบ้านพร้อมเข้าอยู่ หรือบ้านที่สร้างใกล้เสร็จ ก็จะได้ประโยชน์รองลงมา ขณะที่บ้านที่ยังไม่ได้เริ่มสร้าง หรือคอนโดมิเนียมที่ยังขายอยู่ในกระดาษ น่าจะเป็นกลุ่มสุดท้ายที่จะได้รับผลประโยชน์จากโครงการนี้ เพราะระยะเวลาที่ให้ยื่นกู้มีเพียง 8 เดือนเท่านั้น จึงไม่น่าจะทันรถไฟขบวนนี้

สบช่องรอโละบ้านค้างสต๊อก

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรม การ และรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า บริษัทคงต้องเร่งประชาสัมพันธ์ให้กับผู้บริโภคได้รับทราบ ขณะที่บริษัทมีบ้านจะรอโอนภายในปีนี้ 1.8 หมื่นล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นบ้านและทาวน์เฮาส์ ราคาเฉลี่ย 2 ล้านบาท ซึ่งลูกค้าที่ใช้แคมเปญของ ธอส. จะประหยัดการจ่ายดอกเบี้ยไปประมาณ 8% และคาดว่าไม่เกินไตรมาส 2 ของปีนี้ สินเชื่อดังกล่าวคงจะหมดไปอย่างรวดเร็ว

โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวล ลอปเมนท์ กล่าวว่า บริษัทมียอดคอนโดมิเนียมที่รอโอนในปีนี้ไม่ต่ำกว่า 1 หมื่นล้านบาท ซึ่งเชื่อว่าแคมเปญ ดอกเบี้ย 0% ระยะเวลา 2 ปี ที่ ธอส.ออกมาจะมาช่วยเร่งระบายสต๊อกสินค้าที่มีอยู่ให้หมดไปจากตลาดอย่างรวดเร็ว

สุนทร สถาพร กรรมการผู้จัดการ บริษัท เฉลิมนคร กล่าวว่า บริษัทคงจะเข้าลงไปทำกิจกรรมการตลาดผ่านกลุ่มลูกค้าประเภทราชการและรัฐวิสาหกิจที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรกมากขึ้น เนื่องจากลูกค้ากลุ่มนี้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยนั้นยังมีอยู่ค่อนข้างมาก

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่เป็นปัญหาคือจำนวนยูนิตของโครงการที่เป็นบ้านพร้อมอยู่นั้น มีค่อนข้างน้อย 20-30 หลังเท่านั้นที่เป็นบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

วิทการ จันทวิมล ผู้ช่วยผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์การตลาด บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า บริษัทคงไม่ได้ออกแคมเปญการตลาด แต่คงจะเร่งประชาสัมพันธ์ในกลุ่มลูกค้าที่ซื้อทาวน์เฮาส์ ระดับราคากว่า 1.9-2 ล้านบาทต่อยูนิต เพื่อให้ทราบซึ่งจะเป็นประโยชน์กับผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรก ขณะที่บริษัทมีสต๊อกที่อยู่อาศัยในกลุ่มดังกล่าวที่จะสามารถโอนให้กับลูกค้าได้ในปีนี้ 600 ยูนิต หรือคิดเป็นมูลค่าประมาณ 2,000 กว่าล้านบาท

ระวังกับดักเงินกู้ 0% ก่อ NPL

อย่างไรก็ตาม การปล่อยเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำก็เหมือนเป็นดาบสองคม เพราะวันที่ครบกำหนด 2 ปี ค่างวดที่เคยผ่อนดอกเบี้ย 0% หรือไม่ต้องจ่ายดอกเบี้ย ขยับขึ้นมาโดยต้องบวกดอกเบี้ยในช่วงนั้นๆ อีก 6-7% คนผ่อนบ้านจะมีภาระเพิ่มขึ้นและอาจจะเป็นปัญหาขึ้นมาได้

แหล่งข่าวในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า นโยบายปล่อยกู้ดอกเบี้ย 0% เป็นเวลา 2 ปี แม้ว่าเป็นนโยบายที่ดีที่สามารรถช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ แต่หากมีการดำเนินการไม่รอบคอบอาจจะเกิดปัญหาในอนาคตได้

ทั้งนี้ เนื่องจากการคงดอกเบี้ยไว้ 0% ในช่วงที่แนวโน้มดอกเบี้ยปรับสูงขึ้น หลังจากครบกำหนด 2 ปีตามเงื่อนไขแล้ว ภาระการผ่อนอาจจะสูงเกินที่คนซื้อบ้านจะรับได้ และทำให้เกิดปัญหาหนี้เสียตามมาได้

แต่ถ้าธนาคารจะคิดอัตราการผ่อนตามดอกเบี้ยปกติ โดยอัตราดอกเบี้ยที่คิดให้ไปตัดเป็นเงินต้นแทนก็อาจจะไม่จูงใจ และไม่ช่วยลดภาระของคนที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรก ธนาคารจึงต้องระมัดระวังในเรื่องคุณสมบัติทางการเงินของผู้กู้ในปัจจุบันและอนาคตเป็นอย่างดี

มานพ พงศทัต อาจารย์ประจำภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยกล่าวว่า เห็นด้วยกับนโยบายสนับสนุนบ้านหลังแรกของภาครัฐ แต่อยากให้ภาครัฐออกนโยบายที่ชัดเจนว่าปีที่ 3 อัตราดอกเบี้ยจะเป็นอย่างไร หรือหลังจากนั้นผู้กู้จะต้องจ่ายดอกเบี้ยในอัตราเท่าไร

“ไม่ควรนำเรื่อง 0% มาจูงใจเพียงระยะสั้น แต่ควรทำเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะยาว เช่น ดอกเบี้ยคงที่ 5 ปี มากกว่าการทำดอกเบี้ย 0% เพียงช่วงเวลาสั้นๆ แค่ 2 ปี หรือให้กำหนดอัตราดอกเบี้ยเป็นแบบขั้นบันไดที่ชัดเจน” มานพ กล่าว

ดังนั้น ทั้งคนจะให้กู้และคนรอกู้ดอกเบี้ย 0% คงจะต้องพิจารณาให้ถ้วนถี่ โดยเฉพาะความพร้อมทางการเงินในอนาคต ไม่เช่นนั้น เงินกู้ 5 หมื่นล้านบาท จะกลายเป็นแค่เครื่องมือหาเสียงที่ไม่เกิดมรรคผลอันใด ดีไม่ดีจะก่อปัญหาหนี้ในอนาคตได้แบบไม่รู้ตัวได้เช่นกัน