อสังหาเสวนา : สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐ

ตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐซึ่งเป็นต้นตอของวิกฤตเศรษฐกิจ ยังไม่น่าไว้วางใจ แนวโน้มจะร้ายหรือดียังต้องจับตา

โดย...สัมมา คีตสิน

 

เพราะตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐ เป็นต้นกำเนิดของวิกฤตเศรษฐกิจรอบล่าสุด ผู้เขียนจึงให้ความสนใจติดตามสถานการณ์ล่าสุดของตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐมาอย่างต่อเนื่อง

ประธานาธิบดีสหรัฐก็คิดเช่นนั้น เพราะในปีที่สองของวาระการดำรงตำแหน่ง ประธานาธิบดีโอบาม่ากำลังพยายามกอบกู้ภาคที่อยู่อาศัยในสหรัฐให้ฟื้นขึ้นโดยเร็ว ดังจะเห็นได้จากการเน้นเรื่องที่อยู่อาศัยหลายครั้ง ในวาทะที่ผู้นำสหรัฐแถลงนโยบายต่อรัฐสภาใน State of the Union ซึ่งเป็นการแถลงนโยบายและรายงานความก้าวหน้าประจำปี เมื่อวันที่ 27 มกราคมที่ผ่านมา

แต่ความพยายามของผู้นำสหรัฐ ไม่น่าจะสำเร็จได้โดยง่าย เพราะมีปัจจัยลบรุนแรงด้านอัตราการว่างงานที่ยังสูง และอาจจะสูงขึ้นอีกเป็นเฉลี่ยร้อยละ 10 ในปีนี้ จากปีที่แล้วซึ่งเฉลี่ยร้อยละ 9.3 ถือว่าหนักหน่วงที่สุดนับจากยุคสงครามโลก โดยในรอบ 2 ปีที่ผ่านมามีการลดคนงานมากถึง 7 ล้านคน

นอกจากปัญหาการว่างงานแล้ว ยังมีปัญหาเรื่องบ้านถูกยึด โดยคาดว่าในปีนี้ จำนวนบ้านในสหรัฐที่จะถูกสถาบันการเงินเจ้าหนี้ยึดอาจมีสูงถึง 3 ล้านหลัง เพิ่มขึ้นจากสถิติเดิมในปีที่แล้วซึ่งมี 2.82 ล้านหลัง และสูงกว่าจำนวนบ้านใหม่ขายได้หลายเท่า ครัวเรือนในสหรัฐโดยเฉลี่ยมีภาระหนี้สูงมากนอกเหนือไปจากหนี้สินเชื่อบ้าน ดังนั้น หากต้องตกงานหรือรายได้ลดลงเมื่อใด อาจเป็นชนวนให้บ้านต้องถูกยึดเพิ่มอีก

ที่ผ่านมาทางการสหรัฐได้พยายามหาหนทางช่วยผู้บริโภคที่มีหนี้เงินกู้บ้านไม่ให้บ้านถูกยึด โดยริเริ่มโครงการ Home Affordable Modification Program (HAMP) กำหนดให้มีการลดภาระการชำระหนี้สินเชื่อบ้านลงเหลือหนึ่งในสามของรายได้ผู้กู้ ผ่านการลดดอกเบี้ย การร่นระยะเวลาการชำระเงินต้นออกไป และการยืดระยะเวลาหรือเทอมของเงินกู้ให้ยาวขึ้น

ทั้งนี้มีการตั้งเป้าหมายว่าโครงการนี้จะช่วยให้มีการปรับโครงสร้างหนี้สินเชื่อบ้านให้ผู้บริโภคได้ 4 ล้านรายภายในปี 2012 แต่ถึงสิ้นปีที่แล้วโครงการนี้ก็ยังดำเนินการได้สำเร็จสมบูรณ์เพียงประมาณ 66,000 รายเท่านั้น ขณะที่อีก 800,000 กว่ารายอยู่ในขั้นทดลองปรับโครงสร้างหนี้

นอกจากนี้ ทางการสหรัฐยังอนุญาตให้ผู้บริโภคที่มีบัญชีสินเชื่อบ้านอยู่ที่ Fannie Mae และ Freddie Mac และมีหนี้สินเชื่อบ้านสูงกว่ามูลค่าบ้าน (หรือมี Negative Equity) ทั้งสิ้นประมาณ 3.8 ล้านราย สามารถทำรีไฟแนนซ์ไปสู่อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าเดิมได้ มีการเรียกชื่อโครงการนี้ในหมู่สถาบันการเงินว่า “Obama Refis” ทั้งนี้ สหรัฐได้ใช้งบประมาณไปทั้งหมดประมาณ 230,000 ล้านเหรียญสำหรับโครงการเหล่านี้ในระหว่างตุลาคม 2551 ถึงกันยายน 2552

อนึ่ง ธนาคารกลางของสหรัฐยังได้ประกาศใช้เงินอีก 1.25 ล้านเหรียญสหรัฐเพื่อซื้อ MortgageBacked Securities หรือ หลักทรัพย์ที่อิงหนี้เงินกู้บ้าน โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อลดหรือรักษาระดับอัตราดอกเบี้ยประเภทคงที่ของสินเชื่อบ้านในตลาดให้อยู่ในระดับต่ำ โครงการนี้จะสิ้นสุดลงในเดือนมีนาคมปีนี้ โดยในสัปดาห์ที่ผ่านมาระดับอัตราดอกเบี้ยคงที่ของสินเชื่อบ้านระยะเวลา 30 ปีอยู่ที่ร้อยละ 4.98 หลังจากที่เคยทำสถิติต่ำที่สุดที่ร้อยละ 4.71 เมื่อต้นเดือนธันวาคมที่ผ่านมา และเทียบกับเมื่อเดือนธันวาคม 2551 อยู่ที่ร้อยละ 5.29

ในสัปดาห์ที่ผ่านมา ธนาคารกลางสหรัฐได้ประกาศคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ต่ำสุดที่ช่วงใกล้เคียงร้อยละ 0 เช่นเดิม ทั้งนี้ ธนาคารกลางสหรัฐให้เหตุผลว่า การใช้จ่ายภาคผู้บริโภคมีการขยายตัวพอสมควร แต่ถูกจำกัดโดยภาวะที่อ่อนแอในตลาดแรงงาน การเพิ่มของรายได้ที่น้อยนิด ความมั่งคั่งของครัวเรือนที่ถดถอย และตลาดสินเชื่อที่เข้มงวด

ทั้งนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่า ในการประชุมครั้งก่อนหน้าธนาคารกลางสหรัฐเคยกล่าวว่าตลาดที่อยู่อาศัยมีสัญญาณที่ดีขึ้น แต่ในการประชุมรอบนี้กลับไม่กล่าวเช่นนั้น หมายความว่าธนาคารกลางสหรัฐชักไม่แน่ใจว่าสัญญาณที่ดีขึ้นก่อนหน้านั้นเป็นของจริงหรือไม่
ณ สิ้นไตรมาส 3 ปีที่แล้ว ในสหรัฐมีผู้ที่มีภาระหนี้สินเชื่อบ้านสูงกว่ามูลค่าบ้านจำนวนสูงถึง 10.7 ล้านราย หรือเท่ากับร้อยละ 23 หรือประมาณ 1 ใน 4 ของจำนวนเจ้าของบ้านทั่วประเทศที่กู้เงินซื้อบ้านอยู่ (หรือมีบัญชีสินเชื่อบ้านอยู่ประมาณ 46.5 ล้านบัญชีในสหรัฐ) และมีจำนวนบัญชีที่ผิดนัดชำระอย่างน้อยหนึ่งงวดสูงถึง 6.5 ล้านบัญชี นักเศรษฐศาสตร์จึงกังวลว่าหากมีการยึดบ้านเพิ่มขึ้นจากกรณีเหล่านี้ อาจนำเศรษฐกิจสหรัฐไปสู่ภาวะตกต่ำกระชั้นชิดรอบสองหรือ Doubledip Recession ได้

ยอดขายบ้านมือสองทั้งปี 2552 เท่ากับ 5.156 ล้านหน่วย แบ่งเป็นบ้านเดี่ยว 4.566 ล้านหน่วย คอนโดมิเนียม 590,000 หน่วย ยอดขายรวมเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.9 จาก 4.913 ล้านหน่วยในปี 2551 (เพิ่มขึ้นครั้งแรกนับจากปี 2548) เนื่องจากมาตรการเครดิตภาษี แต่ในเดือนธันวาคมยอดขายกลับลดลงร้อยละ 17 จากเดือนก่อนหน้า ทั้งที่ใน 3 เดือนก่อนหน้านี้มียอดขายเพิ่มขึ้นตลอด ทั้งนี้เพราะเดิมมาตรการนี้จะหมดอายุภายในเดือนพฤศจิกายนทำให้มีการเร่งซื้อขายในเดือนก่อนๆไปแล้ว บ้านมือสองที่เหลือขายในตลาดสหรัฐมี 3.29 ล้านหน่วย หากดูตามอัตราการขายในปัจจุบันจะใช้เวลาขายประมาณ 7.2 เดือน

ราคากลาง (Median Price) ของบ้านมือสองที่ขายในสหรัฐปีที่แล้วอยู่ที่ 173,500 เหรียญสหรัฐ หรือประมาณ 5.7 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 12 จากปี 2551 ขณะที่ในปี 2551 ราคาลดลงร้อยละ 9.5 จากปี 2550 ราคาบ้านที่ถูกกดลงเป็นเพราะบ้านประเภทที่ถูกสถาบันการเงินยึด (Distressed Homes) ซึ่งมีราคาถูกกว่าบ้านทั่วไปนั้น มีสัดส่วนประมาณร้อยละ 36 ของยอดขายบ้านมือสองทั้งหมดในปีที่แล้ว

ยอดขายบ้านในสหรัฐเมื่อเดือนธันวาคม แบ่งเป็นการขายให้ผู้ซื้อที่ซื้อบ้านครั้งแรกร้อยละ 43 ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองประมาณร้อยละ 42 และที่เหลือร้อยละ 15 เป็นนักลงทุน เทียบกับเดือนพฤศจิกายนมีสัดส่วน 513712 ตามลำดับ

ยอดขายบ้านใหม่ลดลงร้อยละ 7.6 เหลือประมาณ 342,000 หน่วยต่อปีในเดือนธันวาคม เป็นการลดลงครั้งที่ 4 ในรอบ 5 เดือน สำหรับทั้งปีที่แล้วมียอดขายบ้านใหม่ลดลงมากถึงร้อยละ 23 เหลือเพียง 374,000 หน่วย ต่ำสุดนับตั้งแต่ทีการเก็บข้อมูลมาเมื่อปี 1963 หรือ 2506 ราคากลางของบ้านใหม่ลดลงร้อยละ 3.6 เหลือ 221,300 เหรียญสหรัฐ หรือประมาณ 7.3 ล้านบาท

ปรากฏการณ์ในสหรัฐที่ยอดขายบ้านมือสองเพิ่มขึ้นเพราะราคาลดลง และบ้านสร้างใหม่ที่มีราคาแพงกว่าขายได้น้อยลง เป็นจิตวิทยาสำหรับผู้ซื้อที่จะเกิดกับประเทศไทยด้วย กล่าวคือเมื่อใดก็ตามที่ตลาดบ้านหมวดราคาต่ำ (Lower Priced Homes) มีอุปทานจำนวนน้อย ผู้บริโภคจะถูกภาวะตลาดบีบให้ซื้อบ้านในหมวดที่ราคาแพงขึ้น

แต่หากเมื่อใดมีอุปทานของบ้านในตลาดบ้านหมวดราคาต่ำจำนวนมากจนทำให้ตลาดเป็นของผู้ซื้อ จะทำให้ผู้บริโภคให้ความสนใจตลาดในหมวดราคาต่ำมากขึ้นและให้ความสนใจตลาดในหมวดราคาระดับบนขึ้นไปน้อยลง ซึ่งเป็นกรณีที่เกิดขึ้นในปีที่แล้วและจะเกิดซ้ำอีกในปีนี้