การซื้อขายที่ดินแปลงสำคัญบนทำเลทอง

บรรยากาศการซื้อที่ดินหรือการเปลี่ยนมือที่ดินรอบใหม่ย่านใจกลางเมืองปีนี้ คงกลับมาคึกคักอีกครั้ง

หลังจากที่ดีลการซื้อขายใหญ่ๆ ชะลอตัวตั้งแต่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจรอบใหม่เมื่อกลางปี 2552 แต่ในส่วนของความหวือหวาทางด้านราคา อาจสู้เมื่อปีที่ผ่านมาไม่ได้ เพราะคงไม่มีที่ดินแปลงใดทำราคากระโดดถึง 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา หรือประมาณ 600 ล้านบาทต่อไร่ อย่างที่ดิน “เพลินจิตอาเขต” และที่ดินของอดีตตระกูลสุทัศน์ ณ อยุธยา ที่กลุ่มแสนสิริซื้อไปอีกแล้ว

อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการบริหาร บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) กล่าวว่า ปีนี้ราคาที่ดินคงยังไม่ขยับสูงไปกว่า 1.5 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว เพราะราคาดังกล่าวถือว่าสูงมาก โดยประเมินว่าภายใต้ต้นทุนที่ดินเกือบ 600 ล้านบาทต่อไร่ หากจะพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย คงต้องเป็นคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายไม่ต่ำกว่า 2 แสนบาทต่อตารางเมตร ซึ่งปัจจุบันที่ดินแปลงใหญ่ใจกลางเมืองถือเป็นโจทย์ที่ยากสำหรับนักพัฒนา แต่หากเป็นที่ดินขนาดเล็กไม่เกิน 2 ไร่ เพื่อพัฒนาเป็นห้องชุดระดับไฮเอนด์ประมาณ 100 ยูนิต ก็ยังพอสอดรับกับความต้องการ โดยแนวโน้มของราคาที่ดินใจกลางเมืองในปีนี้ คาดว่าจะปรับขึ้นได้ไม่เกิน 5% ชะลอตัวลงเล็กน้อยจากปีที่ผ่านมาซึ่งอยู่ที่ 10%

ลุ้น 2 แปลงใหญ่ ทุบสถิติราคา

สำหรับการเปลี่ยนมือที่ดินใจกลางเมือง แปลงที่น่าสนใจยังคงได้เห็นอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นสถานทูตญี่ปุ่นกว่า 8.3 ไร่ บริเวณหัวมุมอโศกเพชรบุรี ที่มีการยื่นซองประมูลไปแล้วเมื่อวันที่ 15 ก.พ.ที่ผ่านมา แต่ยังไม่มีการประกาศรายชื่อผู้ยื่นซอง ที่ดินของสมาคมฝรั่งเศส บริเวณถนนสาทร ประมาณ 4 ไร่ ที่เตรียมเปิดให้ยื่นซองประมูลในวันที่ 31 มี.ค.นี้ คาดว่าจะได้รับความสนใจจากกลุ่มนักลงทุนไม่น้อยเช่นกัน

จะเห็นได้ว่าปัจจุบันองค์กรที่ไม่ได้แสวงผลกำไรหลายราย ที่มีสำนักงานอยู่บนทำเลทอง เริ่มนำที่ดินที่มีอยู่หรือที่ดินที่เป็นสำนักงานออกมาเปิดประมูลขาย เพราะถือว่าเป็นจังหวะที่ดีในการสร้างผลกำไรให้กับที่ดินนั้นๆ ซึ่งมีกระแสข่าวว่านอกจากสถานทูตอังกฤษ สถานทูตกัมพูชา และสถานทูตญี่ปุ่น ที่เปิดขายที่ดินของตัวเองไปแล้ว ยังมีสถานทูตแห่งอื่นๆ ที่อยู่บริเวณถนนสุขุมวิท สนใจที่จะนำออกมาขายเช่นกัน

ทั้งนี้ แม้ว่าราคาซื้อขายที่ดินสถานทูตญี่ปุ่นจะยังไม่มีการเปิดเผยราคาอย่างเป็นทางการ แต่คนในวงการอสังหาริมทรัพย์ประเมินกันว่า จะต้องสูงกว่าราคาตลาดที่ก่อนหน้านี้มีการซื้อขายบริเวณใกล้เคียงไปแล้ว ซึ่งเฉลี่ยอยู่ที่ 2.963.72 แสนบาทต่อตารางวา ขณะที่บริเวณสาทร ประเมินจากราคาที่กลุ่มเอไอเอเคยซื้อที่ดินจากกลุ่มเมโทรสตาร์ ประมาณ 8 แสนบาทต่อตารางวา จะเป็นมาตรฐานราคาที่ดินให้กับย่านนี้

เพลินจิตยัง 1.5 ล้านต่อตร.ว.

หากมองย้อนหลังกลับไปประมาณ 56 ปีที่ผ่านมา ต้องยอมรับว่าเพลินจิตกลับมาได้รับความสนใจจากบรรดานักลงทุนอีกครั้ง เมื่อสถานทูตอังกฤษประกาศแบ่งขายที่ดินประมาณ 9 ไร่ และกลุ่มเซ็นทรัลเป็นผู้ได้ไปในราคา 9.5 แสนบาทต่อตารางวา จากก่อนหน้านี้ที่ดินย่านดังกล่าวในช่วงเวลานั้นมีการประเมินกันว่า ราคาซื้อขายอยู่ที่ประมาณ 56 แสนบาทต่อตารางวา

ในช่วงเวลาใกล้เคียงกัน ตัน ภาสกรนที อดีตเจ้าของโออิชิ ก็คว้าที่ดินกว่า 9 ไร่ บริเวณแยกเพลินจิต ซึ่งหลังจากนั้นไม่นานได้ขายต่อให้กลุ่มไรมอน แลนด์ ในราคาที่ทุบสถิติใหม่ 1.2 ล้านบาทต่อตารางวา ทำให้ราคาย่านนี้ก้าวกระโดดทะลุหลักล้านบาทต่อตารางวา แต่เพราะปัจจัยเรื่องวิกฤตเศรษฐกิจปี 2552 ทำให้กลุ่มไรมอน แลนด์ ตัดสินใจขายที่ดินแปลงดังกล่าวบางส่วนให้กลุ่มสมพร จึงรุ่งเรืองกิจ ในราคาที่ 1.2 ล้านบาทต่อตารางวา และภายในปีเดียวกันก็ถูกเปลี่ยนมืออีกครั้ง ด้วยราคาทุบสถิติใหม่อีกครั้ง โดยกลุ่มโนเบิล พร็อพเพอร์ตี้ ได้เข้ามาซื้อที่ดินทั้งจากลุ่มจึงรุ่งเรืองกิจและกลุ่มไรมอน แลนด์ ในราคาตารางวาละ 1.5 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาเดียวกับที่กลุ่มแสนสิริซื้อจากตระกูลสุทัศน์ ณ อยุธยา

การที่ราคาที่ดินแยกเพลินจิตถูกปั่นไปถึง 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา ในเวลาอันรวดเร็วและก้าวกระโดด นักประเมินราคาที่ดินจึงมองว่า ราคานี้คงยากที่จะมีคนมาทุบสถิติใหม่ และจะยังนิ่งอยู่ในระดับนี้ไม่ต่ำกว่า 2 ปีต่อจากนี้