เลือกดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านอย่างไรให้ยั่งยืน
...ณัฐพล ลือพร้อมชัย
จากสถานการณ์แนวโน้มดอกเบี้ยในปัจจุบัน ที่พร้อมจะเพิ่มขึ้นอีกได้ทุกเมื่อ สำหรับคนที่อยากมีบ้าน ก็คงต้องขอแนะนำให้รีบคิดรีบตัดสินใจครับ เนื่องจากการกู้บ้านเร็วจะเป็นการล็อกดอกเบี้ยเอาไว้ในช่วงต้นป้องกันความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยที่จะเพิ่มขึ้นอีกภายในปีนี้ ซึ่งเชื่อว่าจะมีการปรับเพิ่มอย่างต่อเนื่องอีกหลายครั้ง
ก่อนอื่นคงต้องยอมรับว่าบ้านเป็นสินค้าที่มีราคาแพงมาก ในชีวิตชาวบ้านทั่วไปคงมีโอกาสซื้อได้เพียง 1
–2 ครั้ง ดังนั้นคงจะไม่มีใครเชี่ยวชาญไปกว่าใคร หากไม่ได้อยู่ในธุรกิจนี้เสียเอง สิ่งแรกหากคิดจะซื้อบ้านสักหลัง ก็จะต้องสำรวจดูว่าเรามีกำลังทรัพย์จะซื้อบ้านได้เท่าไร หรือหากต้องกู้ธนาคารจะมีกำลังที่จะผ่อนบ้านได้เดือนละกี่บาท โดยทั่วไปในเว็บไซต์ของธนาคารแทบทุกธนาคารจะมีโปรแกรมคำนวณยอดวงเงินกู้ตามระดับรายได้เฉลี่ยต่อเดือนให้บริการอยู่แล้ว หรืออาจจะคำนวณง่ายๆ คือหากต้องการกู้เงิน 1 ล้านบาท เป็นระยะเวลา 20 ปี โดยมีอัตราดอกเบี้ย 7% ธนาคารจะคำนวณยอดการผ่อนประมาณ 40% ของรายได้ ซึ่งผู้กู้จะต้องมีรายได้ประมาณ 2 หมื่นบาทต่อเดือน ดังนั้นจะต้องผ่อนชำระเดือนละ 8,000 บาท หากบ้านราคาสูงหรือต่ำกว่านี้ ก็สามารถเทียบสัดส่วนได้ครับ หรือหากต้องการกู้นานกว่านั้น ยอดการผ่อนและรายได้ขั้นต่ำที่ต้องมีจะลดลงครับนอกจากนั้น ในกรณีที่มีการผ่อนเงินกู้อื่นๆ อยู่แล้ว ไม่ว่าจะเป็นผ่อนรถ ผ่อนสินเชื่ออื่นๆ ผ่อนบ้านหลังเดิมอยู่ก่อนแล้ว หรือแม้กระทั่งการค้ำประกันวงเงินกู้ให้กับญาติพี่น้องก็ควรนำมานับรวมเป็นยอดภาระเงินผ่อนด้วยนะครับ ตัวอย่างเช่น ถ้าปัจจุบันติดผ่อนรถอยู่ 4,000 บาท ท่านก็จะเหลือวงเงินให้ผ่อนอีกเพียง 4,000 บาทจากรายได้ 20,000 บาท ทำให้กู้ได้จริงเหลือเพียงประมาณ 500,000 บาท ซึ่งหากท่านไม่รู้เรื่องนี้มาก่อนอาจจะสงสัยว่าธนาคารคิดเลขผิดรึเปล่า ซึ่งเป็นข้อสงสัยที่เกิดขึ้นอยู่บ่อยๆ ครับ
ต่อมาก็มาดูกันว่าจะเลือกดอกเบี้ยโปรโมชันแบบไหนถึงจะคุ้มที่สุด โดยทั่วไปสินเชื่อบ้านจะมีดอกเบี้ยโปรโมชันช่วง 1
–3 ปีแรกอยู่ 2 ประเภท คือ แบบคงที่ และแบบลอยตัวอิงตาม MLR หรือเรียกเป็นภาษาไทยว่า “อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี ประเภทเงินกู้แบบมีระยะเวลา” หรือบางธนาคารก็ใช้ MRR ซึ่งจะสูงกว่า MLR ขึ้นมาระดับหนึ่ง บางธนาคารก็อาจจะมีการกำหนดอัตราดอกเบี้ยสำหรับอ้างอิงกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยอาจจะเรียกว่า MHR เป็นต้นดังนั้นจะเลือกแบบดอกเบี้ย ก็ควรจะดูอัตราอ้างอิงให้ถูกด้วยนะครับ เพราะตัวเลขจะมีความแตกต่างกันพอสมควร
หลังจากที่ได้ข้อมูลเบื้องต้นเรื่องความแตกต่างดอกเบี้ยช่วงท้ายแต่ละประเภทแล้ว ต่อมาก็อยากจะเสนอให้มองอัตราดอกเบี้ยบนพื้นฐานการกู้จริงของเรา ปัจจุบันในตลาด สถาบันการเงินต่างๆ มักจะนำเสนอโปรโมชันลดดอกเบี้ย ในช่วง 1
–3 ปีแรก แต่หากย้อนกลับมามองลักษณะการขอใช้สินเชื่อบ้านจริงๆ ก็จะพบว่าส่วนใหญ่ผู้บริโภคทั่วไปอย่างเราๆ ท่านๆ จะกู้กันตั้งแต่ 20–30 ปีขึ้นไปการเลือกอัตราดอกเบี้ยถ้ามองกันเพียงหนึ่งถึงสองปีแรกอาจจะไม่ถูกต้องนัก เราควรต้องมองทั้งโปรโมชันช่วงต้นและอัตราดอกเบี้ยช่วงท้ายตลอดอายุสัญญาเอาไว้ด้วยประกอบการตัดสินใจ
ส่วนจะเปรียบเทียบว่าดอกเบี้ยแต่ละแบบ อย่างไหนถูกแพง ต่างกันอย่างไร ขอเสนอสูตรง่ายๆ ให้ลองคิดกันเบื้องต้น โดยเอาดอกเบี้ยลอยตัวอิง MLR มาแทนค่า MLR ด้วยค่าดอกเบี้ย MLR ณ ปัจจุบัน แต่ถ้าธนาคารไหนใช้ MRR ก็ต้องเอา MRR ของธนาคารนั้นๆ มาแทนค่านะครับ จากนั้นเอามาคำนวณรวมกัน ตามอายุสัญญาเงินกู้ที่คาดว่าจะทำ
เช่น 6 เดือนแรก 0% จากนั้นเดือนที่ 724 คิด 2.50% หลังจากนั้นคิด MLR
– 1.00% (MLR = 6.37%) ถ้าจะกู้ 20 ปี ก็จะเท่ากับดอกเบี้ยเฉลี่ย 20 ปี ((((0x6)+(2.50x6))/12)+2.50+((6.371.00)x18))/20 เท่ากับ 5.02% เป็นต้นเมื่อคำนวณดอกเบี้ยทุกแบบจากทุกธนาคารให้เป็นตัวเลขตัวเดียวแบบนี้แล้ว ก็จะทำให้เปรียบเทียบและตัดสินใจได้ง่ายขึ้นครับ มีข้อสังเกตเล็กน้อยเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ย MLR และ MRR ผู้บริโภคที่ไม่คุ้นเคยกับการกู้เงินธนาคารหลายท่านคิดว่าอัตราเหล่านี้เหมือนกันทุกธนาคาร และบางท่านก็คิดว่าเพราะมี ธปท.เป็นผู้กำหนด ซึ่งขอเรียนชี้แจงว่า อัตราดอกเบี้ยอ้างอิงนี้ธนาคารพาณิชย์แต่ละแห่งเป็นผู้กำหนดเอง และส่วนใหญ่ธนาคารขนาดใหญ่จะคิดอัตราดอกเบี้ยนี้ต่ำกว่าธนาคารขนาดเล็กครับ
คำถามสุดท้ายคือเราควรซื้อบ้านช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นหรือขาลงจึงจะดี ผมคงต้องขอบอกว่า ในการซื้อบ้านดอกเบี้ยเงินกู้จะเป็นปัจจัยที่มีความสำคัญในลำดับท้ายๆ สิ่งที่มองกันส่วนใหญ่ก็คือความจำเป็นในการมีบ้าน เพื่อให้เกิดความสบายใจอยากจะเรียนท่านผู้อ่านว่า ในความเป็นจริงแล้วอัตราดอกเบี้ยเงินกู้นั้นมีการขึ้นลงเป็นวัฏจักร
สำหรับประเทศไทยในรอบ 20 ปีที่ผ่านมา มีรอบการขึ้นลงอยู่ระหว่าง 7
–10 ปีต่อรอบ ในขณะที่การกู้เงินซื้อบ้านนั้นมักจะทำสัญญาอยู่ระหว่าง 15–30 ปี ทำให้ทุกท่านมีโอกาสจะพบทั้งช่วงอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นและขาลงแน่นอนอย่างน้อย 1 รอบ ฉะนั้นผลกระทบจากวัฏจักรดอกเบี้ยในระยะยาวจะมีค่อนข้างน้อย (เพราะอย่างไรก็หนีไม่พ้น) ในขณะที่ระยะสั้นจะส่งผลชัดเจนต่ออำนาจการซื้อโดยรวมกล่าวคือถ้าซื้อบ้านในช่วงดอกเบี้ยต่ำจะมีโอกาสซื้อบ้านราคาสูงได้มากกว่าช่วงดอกเบี้ยสูง เพราะมีภาระในการผ่อนดอกเบี้ยต่ำกว่า สำหรับท่านที่กังวลว่าหากดอกเบี้ยขึ้นเร็วจะส่งผลให้ผ่อนไม่ไหว หรือตกอยู่ในสถานการณ์ผ่อนแต่ดอกต้นไม่ลดนั้น คงต้องขอบอกให้สบายใจว่าธนาคารแต่ละแห่งมีการคำนวณยอดผ่อนชำระเผื่อไว้ส่วนหนึ่งแล้วประมาณ 1
–2% และหากท่านมีรายได้เพิ่มขึ้นในแต่ละปีตามข้อแรกก็จะไม่เกิดเหตุการณ์ดังกล่าวครับโดยสรุปก็คือ เมื่อท่านคิดจะซื้อบ้านก็คงจะต้องคิดกันให้รอบคอบสักนิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่ต้องใช้เงินกู้ ก็ควรมีการเปรียบเทียบอย่างรอบคอบก่อนจะเลือกใช้โปรโมชัน โดยต้องมองถึงระยะการกู้ที่แท้จริงมาประกอบการเลือกแบบดอกเบี้ย เพื่อจะได้ดอกเบี้ยที่ถูกแบบยั่งยืน แล้วพบกันใหม่เดือนหน้าครับ
