พฤกษา เรียลเอสเตท 'อวตาร'

PS ยังเป็นหุ้นที่มีอัตราการเติบโตสูงจากการขยายฐานไปต่างประเทศโดยคาดว่าส่วนแบ่งการตลาดในประเทศจะทรงตัวและเติบโตไปตามตลาด....

โดย...เจียรนัย อุตะมะ

สิ้นปี 2552 แม้ว่า ”ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษาเรียลเอสเตท(PS) ยังเป็นเศรษฐีหุ้นอันดับสอง รองจาก “อนันต์ อัศวโภคิน” ประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการ บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) แต่ด้านยอดขายและรายได้ที่ PS ทำได้ประมาณ 2.3 หมื่นล้านบาทและ 1.9 หมื่นล้านบาท ได้แซงประมาณการยอดขายและรายได้ของ LH ที่ 1.8 หมื่นล้านบาทและ 1.7 หมื่นล้านบาทไปเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ส่งผลให้ PS มีความสามารถในการทำกำไรสูงสุดในรอบ 5 ปี เท่ากับว่า บริษัทนี้ได้แจ้งเกิดอย่างเต็มตัวแล้วในฐานะเบอร์ 1 อสังหาริมทรัพย์ในประเทศ

ตลอด 4 ปีที่ PS เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยได้สร้างสถิติสูงสุดด้านยอดขายมาตลอด สวนทางภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมที่ติดลบ จากปี 2549 ที่มียอดขายประมาณ 7,000 ล้านบาท เพิ่มเป็นกว่าสามเท่าตัวเมื่อสิ้นปี 2552 พร้อมกับขยายฐานลูกค้าจากรายได้ระดับล่าง-กลางเป็นกลาง-บน ขยายจากโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ชานเมือง เป็นบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ในเมือง และคอนโดมิเนียมระดับบนใกล้สถานีรถไฟฟ้าจนกระทั่งปัจจุบันบริษัทนี้มีสินค้ามากถึง 12 แบรนด์

ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์

กลยุทธ์ป่าล้อมเมือง จากเบอร์ 1 ที่อยู่อาศัยระดับล่าง กลายเป็นเบอร์ 1 ของที่อยู่อาศัยทุกระดับ เมื่อ PS สามารถแซงเจ้าตลาดโครงการบ้านเดี่ยวระดับบน เบอร์ 1 อย่าง LH ไปได้
“ทองมา”กล่าวว่า PS บรรลุเป้าหมายอันดับ 1 ด้านยอดขายเร็วกว่ากำหนด 1 ปี ดังนั้นปีนี้จึงประกาศวิสัยทัศน์ใหม่ เป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 1 ใน 10 ของภูมิภาคเอเชีย
ทั้งนี้ ตั้งเป้าหมายยอดขายปีนี้ไว้ที่ 2.9 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 27% จากปี 2552 และรายได้ 2.4 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 27% จากปี 2552 เช่นกัน โดยวางแผนเปิดโครงการใหม่ 48 โครงการทั้งในและนอกประเทศครอบคลุมทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียม และลูกค้าทุกระดับ

ขณะนี้ PS ขยายโครงการแล้วใน อินเดีย ที่มุมไบ และเชนไน หลังจากลงทุนโครงการแรกไปแล้วที่บังกาลอร์ โดยตั้งเป้ายอดขายสองเมืองในอินเดียไว้ 1,500 ล้านบาท และตั้งเป้าหมายรายได้ที่ 1,000 ล้านบาท อีก 2 ประเทศ คือ เวียดนาม ที่เมืองไฮฟง ที่ดำเนินการจดทะเบียนบริษัทร่วมทุนแล้ว และตั้งเป้าหมายยอดขายและรายได้ที่ 500 ล้านบาทและ 400 ล้านบาทตามลำดับและที่มัลดีฟส์ ที่อยู่ระหว่างการจดทะเบียนร่วมทุนกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่นที่เป็นบริษัทของรัฐบาลที่คาดว่าจะเริ่มโครงการแรกในปีนี้

“ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ PS กล่าวว่า บริษัทได้เพิ่มหน่วยธุรกิจเป็น 14 หน่วย เพื่อให้การบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพรองรับการเติบโตอย่างรวดเร็วของบริษัท มีการวิจัยตลาดและปรับกลยุทธ์ทุก 3 เดือน

“ปี 2547 ทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ มีรอบระยะเวลาการจองจนถึงวันโอน 303 วันนับตั้งแต่วันจองจนถึงวันโอน จนกระทั่งปี 2552 ลดเหลือเพียง 91 วัน”

48 โครงการที่จะขยายในปีนี้ประกอบด้วย บ้านเดี่ยว 14 โครงการ ทาวน์เฮาส์ 16 โครงการ และคอนโดมิเนียม 16 โครงการ มูลค่า 3.36 หมื่นล้านบาท

ปัจจุบัน PS ไม่มีหนี้สินจึงสามารถขยายงานได้อย่างเต็มที่ โดยโครงการส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมที่ได้รับการส่งเสริมจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) และกลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจต่อจากนี้จากมุ่งเน้นลูกค้าคนรุ่นใหม่ที่ต้องการที่อยู่อาศัยแทนการซื้อรถขนาดเล็กเพื่อขับในเมือง โดยผลสำรวจพบว่าความต้องการจากกลุ่มนี้มีประมาณ 6-7 หมื่นคนต่อปี ที่จะสามารถซื้อคอนโดมิเนียมโครงการ The SEED ราคา 2.5 ล้านบาทต่อยูนิต

นอกจากนั้นปีนี้ยังรุกไปต่างประเทศมากขึ้น ส่งผลให้ตั้งเป้าขยายตัวของยอดขายรวมสูงถึง 27%

ช่วงสามปีที่ผ่านมา LH ดำเนินนโยบายแบบตั้งรับมาตลอด เทียบ PS ที่รุกอย่างต่อเนื่อง ด้วยศักยภาพที่แข็งแกร่งของความเป็นทั้งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และผู้รับเหมาก่อสร้างที่ใช้เทคโนโลยีในการก่อสร้างโครงการ ทำให้ PS มีรอบระยะเวลาก่อสร้างที่อยู่อาศัยได้เร็วที่สุดเพียง 45 วัน ส่งผลให้มีเงินสดหมุนเวียนอย่างเพียงพอรองรับการขยายงาน
“เรามีเครดิตในการสร้างบ้านนานถึง 75 วัน แต่ใช้เวลาเพียง 45 วัน โครงการของเรา 75% เป็นแนวราบที่เหลือเป็นคอนโดมิเนียม”ประเสริฐ

เขากล่าวว่า ปัจจุบัน PS มีงานในมือ 1.57 หมื่นล้านบาทที่จะรับรู้รายได้ปี 2553 ที่ 9,784 ล้านบาท

สิ้นปี 2552 ยอดขายของ PS แบ่งเป็น โครงการบ้านเดี่ยว พฤกษาและภัสสร 33% ลดลงจากช่วงสามปีก่อนหน้านี้ที่สูงถึง 77% และรายได้ปี 2552ส่วนใหญ่มาจากโครงการรูปแบบใหม่ของบริษัทถึง 73%

“โครงการ IVY คอนโดมิเนียม บนถนนสาทร ของPS ยอดขายครึ่งต่อครึ่งลูกค้าซื้อเงินสดจึงเชื่อว่าไม่มีฟองสบู่ นอกจากนั้นโครงการคอนโดมิเนียมThe Seed ที่สยาม ทำเลดีทำให้เชื่อว่าราคาไม่มีวันตก”

ล่าสุดยอดขายของ PS ไตรมาส 4 ปี 2552 ได้ทำสถิติสูงสุดใหม่ที่7,730 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 168% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนและ29% จากไตรมาส 3 เนื่องมาจากโครงการ The Seed Memories Siam ที่ได้รับผลตอบรับสูงในช่วงเดือนพ.ย.2552

ขณะที่โครงการทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยวยังเติบโตต่อเนื่องทำให้ภาพรวมยอดขายทั้งปีเพิ่มขึ้นโดยทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวมีอัตราการเติบโตสูงกว่าคอนโดมิเนียม

อัตรากำไรขั้นต้นไตรมาส 4 ของ PS อยู่ที่ 41% เนื่องจากต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่ลดลงนับตั้งแต่กลางปี ความสำเร็จจากการเปิดขายคอนโดมิเนียมในไตรมาส4ทำให้ต้นทุนบริษัทนี้ลดลง

นักวิเคราะห์บล.กรุงศรีอยุธยาคาดว่า ไตรมาส4ผลงานของPSจะโดดเด่นที่ทำให้กำไรสุทธิทั้งปีเท่ากับ3,670 ล้านบาทใกล้เคียงฐานกำไรของLH นอกจากนี้ฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งย่อมสนับสนุนการรุกพัฒนาโครงการของบริษัทในปี 2553

นักวิเคราะห์บล.เอเชีย พลัส มีมุมมองว่า PS ยังเป็นหุ้นที่มีอัตราการเติบโตสูงจากการขยายฐานไปต่างประเทศโดยคาดว่าส่วนแบ่งการตลาดในประเทศจะทรงตัวและเติบโตไปตามตลาด

อสังหาริมทรัพย์เบอร์1ของไทย
บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท(PS)ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เบอร์1ของไทย เริ่มต้นด้วยการ จัดตั้งบริษัท เกสรก่อสร้าง จำกัด โดยมีวัตถุประสงค์ เพื่อเป็นผู้รับเหมา งานตกแต่งต่อเติม ที่อยู่อาศัย บริษัทได้จดทะเบียนแปรสภาพ เป็นบริษัทมหาชนจำกัด และได้ทำการเพิ่มทุนจดทะเบียน จาก 1,700 ล้านบาท เป็น 2,232.5 ล้านบาท และ เปลี่ยนมูลค่าที่ตราไว้ของหุ้นจากหุ้นละ 100 บาท เป็นหุ้นละ 1 บาท

พัฒนาการสำคัญของบริษัท 5 ปีที่ผ่านมาดังนี้

2546
บริษัทเรียกทุนชำระแล้วจาก 920 ล้านบาท เป็น 1,388 ล้านบาท
 
2547
บริษัท เรียกทุนชำระแล้วเพิ่มเติมจาก 1,388 ล้านบาท เป็น 1,700 ล้านบาท

บริษัท เริ่มก่อสร้างโรงงานผลิตชิ้นส่วนคอนกรีตเสริมเหล็กสำเร็จรูป ( Precast Concrete Factory) โดยโรงงานดังกล่าวใช้ระบบการผลิตแบบ Semi-Automated Pallet Circulating System ซึ่งเป็นระบบที่ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย ซึ่งมีมูลค่าโครงการ ประมาณ 650ล้านบาท ( ไม่รวมค่าต้นทุนที่ดินอันเป็นที่ตั้งโรงงาน )

บริษัท ได้พัฒนาระบบงานให้ทันสมัยยิ่งขึ้น โดยวางระบบบริหารทรัพยากรในองค์กร (Enterprise Resource Planning) และได้นำโปรแกรมคอมพิวเตอร์ของ SAP มาใช้ในการรองรับ การวางระบบดังกล่าว เพื่อรองรับการเติบโตของธุรกิจ และยกระดับ ระบบบัญชีในมูลค่าประมาณ 30ล้านบาท

2548
โรงงานผลิตชิ้นส่วนคอนกรีตเสริมเหล็กสำเร็จรูป สร้างแล้วเสร็จ และเริ่มดำเนินการผลิตชิ้นส่วน สำหรับการก่อสร้างบ้าน

บริษัท ได้ก่อสร้างโรงงานผลิตรั้ว และเสาสำเร็จรูป โดยมีมูลค่าโครงการประมาณ 150 ล้านบาท (ไม่รวมค่าต้นทุนที่ดินอันเป็นที่ตั้งโรงงาน) ซึ่งโรงงานดังกล่าว ได้สร้างแล้วเสร็จ และเริ่มดำเนินการผลิตรั้ว และเสาสำเร็จรูปแล้ว

บริษัท ได้จัดตั้งบริษัท เกสรก่อสร้าง จำกัด โดยมีวัตถุประสงค์ เพื่อเป็นผู้รับเหมา งานตกแต่งต่อเติม ที่อยู่อาศัย

บริษัทฯ ได้จดทะเบียนแปรสภาพ เป็นบริษัทมหาชนจำกัด และได้ทำการเพิ่มทุนจดทะเบียน จาก 1,700 ล้านบาท เป็น 2,232.5 ล้านบาท และ เปลี่ยนมูลค่าที่ตราไว้ของหุ้นจากหุ้นละ 100 บาท เป็นหุ้นละ 1 บาท

ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ได้รับหลักทรัพย์ของบริษัทฯ เข้าทำการซื้อขายในตลาด เป็นวันแรก ในวันที่ 6 ธันวาคม 2548

2549
บริษัท ได้เพิ่มทุนจดทะเบียนชำระแล้วจาก 2,125.0 ล้านบาท เป็น 2,159.7 ล้านบาท ในวันที่ 9 มกราคม 2549

บริษัท ได้เพิ่มทุนจดทะเบียนชำระแล้วจาก 2,159.7 ล้านบาท เป็น 2,166.7 ล้านบาท ในวันที่ 5 กรกฎาคม 2549 จาก การใช้สิทธิ์ตามใบสำคัญแสดงสิทธิของกรรมการ พนักงาน และที่ปรึกษาของบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) และ/หรือ บริษัทย่อย ที่จะซื้อหุ้นสามัญของบริษัทฯ (PS-WA) ครั้งที่ 1 เมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2549 จำนวน 6,992,400 หน่วย

เมื่อวันที่ 2 ตุลาคม 2549 บริษัทฯ ได้จัดตั้งบริษัทย่อย 2 บริษัท คือ บริษัท พุทธชาด เอสเตท จำกัด และบริษัท พนาลี เอสเตท จำกัด โดยมีทุนจดทะเบียนเริ่มต้นบริษัทละ 1 ล้านบาท และได้จดทะเบียนเพิ่มทุนเป็นบริษัทละ 50 ล้านบาท เมื่อวันที่ 22 พฤศจิกายน 2549

บริษัท ได้รับการอนุมัติให้ออกตราสารหนี้ระยะสั้น (ไม่เกิน 270 วัน) สำหรับขายให้ผู้ลงทุน โดยมีวงเงินทั้งสิ้น 1,000 ล้านบาท 

2550
บริษัทได้เพิ่มทุนจดทะเบียนชำระแล้วจาก 2,166.7 ล้านบาท เป็น 2,173.8 ล้านบาท ในวันที่ 10 มกราคม 2550 จาก การใช้สิทธิ์ตามใบสำคัญแสดงสิทธิของกรรมการ พนักงาน และที่ปรึกษาของบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) และ/หรือ บริษัทย่อย ที่จะซื้อหุ้นสามัญของบริษัทฯ (PS-WA) ครั้งที่ 2 ตามที่ได้รับการอนุมัติ จากที่ประชุมสามัญ ผู้ถือหุ้นประจำปี 2550 บริษัทฯ ได้ลดทุนจดทะเบียน โดยการตัดหุ้นที่ยังไม่ได้ นำออกจำหน่ายของบริษัทฯ จำนวน 7,746,600 หุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1 บาท และจดทะเบียนแก้ไขเพิ่มเติมหนังสือ บริคณห์สนธิ ข้อ 4 กับกระทรวงพาณิชย์ เพื่อให้สอดคล้องกับการลดทุนจดทะเบียน จาก 2,232.5 ล้านบาท เป็น 2,224.75 ล้านบาท เมื่อวันที่ 20 เมษายน 2550 รวมทั้งได้เพิ่มทุนจดทะเบียน และจดทะเบียนแก้ไขเพิ่มเติม หนังสือบริคณห์สนธิ ข้อ 4 กับกระทรวงพาณิชย์ เพื่อให้สอดคล้องกับ การเพิ่มทุนจดทะเบียน จาก 2,224.75 ล้านบาท เป็น 2,255.75 ล้านบาท เมื่อวันที่ 23 เมษายน 2550

เมื่อวันที่ 23 เมษายน 2550 บริษัท ได้ดำเนินการจดทะเบียนแก้ไขเพิ่มเติม หนังสือบริคณห์สนธิของบริษัทฯ ข้อ 3 เรื่อง วัตถุประสงค์ของบริษัทฯ กับกระทรวงพาณิชย์ จากเดิมมีวัตถุประสงค์ 36 ข้อ เป็น 42 ข้อ ตามที่ได้รับอนุมัติจากที่ประชุม สามัญผู้ถือหุ้น ประจำปี 2550 ตามที่ได้รับการอนุมัติจากที่ประชุมสามัญผู้ถือหุ้นประจำปี 2550 เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2550 ให้ขายและออกตราสารหนี้ ตามโครงการ Shelf Filling เพื่อลดภาระต้นทุนทางการเงินของบริษัทฯ และเป็นการเพิ่มทางเลือก ในการหาแหล่งเงินทุน เพื่อดำเนินโครงการออกตราสารหนี้ (หุ้นกู้ / ตั๋วเงิน) สำหรับขายให้ผู้ลงทุน โดยกำหนดวงเงินที่ออกตราสารหนี้ดังกล่าว มีวงเงิน สูงสุดไม่เกิน 2,000 ล้านบาท มูลค่าหน่วยละ 1,000 บาท และมีอายุไม่เกิน 3 ปี นั้น บริษัทฯ ได้ออกหุ้นกู้ 2 ชุด วงเงินรวม 1,000 ล้านบาท ดังนี้

หุ้นกู้ชุดที่ 1 : วงเงิน 600.0 ล้านบาท มีอายุ 3 ปี ในอัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 4.91 ต่อปี ออกหุ้นกู้เมื่อ วันที่ 8 สิงหาคม 2550 และครบกำหนดไถ่ถอนในวันที่ วันที่ 9 สิงหาคม 2553

หุ้นกู้ชุดที่ 2 : วงเงิน 400.0 ล้านบาท มีอายุ 2 ปี ในอัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 4.68 ต่อปีออกหุ้นกู้เมื่อ วันที่ 15 สิงหาคม 2550 และ ครบกำหนดไถ่ถอนในวันที่ 17 สิงหาคม 2552

- บริษัท ได้ปรับโครงสร้างองค์กรเป็น SBU เพื่อให้สอดรับกับกลยุทธ์ ในการเติบโต ของบริษัทฯ ในระยะยาว

- บริษัท ได้เพิ่มทุนจดทะเบียนชำระแล้วจาก 2,173.8 ล้าน ในวันที่ 9 สิงหาคม 2550 จากการใช้สิทธิ์ตามใบสำคัญแสดงสิทธิของกรรมการ พนักงาน และที่ปรึกษาของ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน)และ/หรือ บริษัทย่อย ที่จะซื้อหุ้นสามัญของบริษัทฯ (PS-WA) ครั้งที่ 3 เมื่อวันที่ 31 กรกฎาคม 2550 จำนวน 6,327,800 หน่วย

- เมื่อวันที่ 12 กันยายน 2550 บริษัท พนาลี เอสเตท จำกัด ได้เพิ่มทุนจดทะเบียนจาก 50 ล้านบาท เป็น 200 ล้านบาท กับกระทรวงพาณิชย์ โดยไม่มีการเรียกชำระค่าหุ้นเพิ่มเติม
 2551

บริษัทได้เพิ่มทุนจดทะเบียนชำระแล้วจาก 2,180.2 ล้านบาท เป็น 2,185.95 ล้านบาท ในวันที่ 6 กุมภาพันธ์ 2551 จาก การใช้สิทธิ์ตามใบสำคัญแสดงสิทธิของกรรมการ พนักงาน และที่ปรึกษาของบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) และ/หรือ บริษัทย่อยที่จะซื้อหุ้นสามัญของบริษัทฯ (PS-WA) ครั้งที่ 4 เมื่อวันที่ 31 มกราคม 2551 จำนวน 5,774,500 หน่วย

2552
เมื่อวันที่ 23 เมษายน 2552 บริษัทฯ ปรับลดทุนจดทะเบียนจาก 2,255,753,400 บาท (หุ้นสามัญจำนวน 2,255,753,400 หุ้น มูลค่าหุ้นละ 1 บาท) เป็น 2,224,753,400 (หุ้นสามัญจำนวน 2,224,753,400 หุ้น มูลค่าหุ้นละ 1 บาท โดยการตัดหุ้นสามัญเพิ่มทุนที่รองรับการใช้สิทธิตามใบสำคัญแสดงสิทธิ