อสังหาฯรายใหญ่แนะวิธีทำกำไรบนต้นทุนที่สูงขึ้น
...บงกชรัตน์ สร้อยทอง
ปี2553 ที่ผ่านมาถือได้ว่าเป็นปีทองสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะมีหลายปัจจัยที่เอื้ออำนวยให้ทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภค ตั้งแต่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำ ราคาของวัสดุก่อสร้างมีเสถียรภาพมากขึ้น อีกทั้งยังมีมาตรการภาษีกระตุ้นกำลังซื้อจากภาครัฐที่ให้มีการลดภาษีในการโอนบ้านและภาษีธุรกิจเฉพาะ แถมธนาคารพาณิชย์เสริมทัพด้วยการแข่งออกโปรโมชันให้ดอกเบี้ย 0% จนทำให้ความต้องการซื้อเข้ามาอย่างล้นหลาม บางโครงการเปิดให้จองไม่กี่นาทีก็หมดเกลี้ยงภายในพริบตาเดียว
แต่สำหรับปี 2554 ที่สภาพเศรษฐกิจคาดว่าจะเติบโตเพียง 45% ไม่เหมือนกระต่ายที่วิ่งปราดเปรียว ขณะที่เงินเฟ้อกลายเป็นปัจจัยเสี่ยงหลักที่ทุกฝ่ายต้องเอาใจใส่ เพราะเป็นตัวแปรสำคัญตัวหนึ่งที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะใช้ตัดสินใจปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ซึ่งเริ่มเห็น ธปท.ทยอยปรับขึ้นดอกเบี้ยตั้งแต่ปลายปีที่แล้วต่อเนื่องมาวันที่ 12 ม.ค.นี้ และมีแนวโน้มชัดเจนว่าดอกเบี้ยยังอยู่ในช่วงขาขึ้นต่อ ส่งผลให้ผู้ซื้อมีกำลังซื้อที่น้อยลง
ขณะที่ปัจจัยต่างๆ ที่เคยเอื้ออำนวยก็ได้หมดอายุตามความเหมาะสม เพราะภาครัฐไม่ต่อมาตรการอสังหาริมทรัพย์ แถมยังมีปัจจัยมาซ้ำเติมผู้ประกอบการต่อเนื่องเมื่อราคาวัตถุดิบวัสดุก่อสร้าง เช่น เหล็ก สังกะสี ปูน มีการปรับขึ้นมาตั้งมากมาย
งานนี้ต้องดูว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เขามีการเตรียมรับมือหรือใช้กลยุทธ์อย่างไรบ้าง ที่จะทำให้บริษัทมีความสามารถในการทำกำไรสูงท่ามกลางต้นทุนที่เพิ่มขึ้นและปัจจัยเอื้ออำนวยที่น้อยลง ทั้งนี้เพื่อเป็นหนทางหนึ่งในการช่วยให้ผู้ประกอบการรายย่อยได้นำไปใช้เป็นแนวทางการบริหารบ้าง
“
ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” กรรมการและผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท (PS) เปิดเผยว่า แม้ภาพรวมของต้นทุนวัตถุดิบที่ใช้ในการก่อสร้างซึ่งรวมค่าแรงมีการปรับขึ้นประมาณ 35% และผู้ประกอบการแต่ละรายยังไม่สามารถปรับราคาขายขึ้นเท่ากับต้นทุนที่ขึ้นไปได้ เรียกได้ว่าทุกบริษัทได้รับผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่การที่ PS มีการประเมินสถานการณ์ไว้ล่วงหน้าและได้ปรับกลยุทธ์รับมือกับสถานการณ์ดังกล่าวล่วงหน้าไว้แล้ว ทำให้มั่นใจว่าจะสามารถสร้างการเติบโตให้กับบริษัทได้ต่อเนื่องบริษัทเตรียมความพร้อมตั้งแต่การกำหนดราคาต้นทุนวัตถุดิบคงที่ไว้ล่วงหน้า เช่น การซื้อขายเหล็กล่วงหน้าไว้แล้วถึง 300400 ล้านบาท ซึ่งสามารถรองรับการผลิตและขยายงานให้บริษัทได้ถึงสิ้นปี 2554 นี้ ทำให้ราคาเหล็กของบริษัทมีต้นทุนถูกว่าราคาตลาดถึง 510%
นอกจากนั้น บริษัทยังมีการวางแผนโครงสร้างทางการเงินให้เรียบร้อยล่วงหน้า เพราะรู้ว่าอนาคตดอกเบี้ยจะเป็นขาขึ้น และเพื่อลดต้นทุนทางการเงิน ดังนั้นปีที่ผ่านมาบริษัทจึงมีการตุนสภาพคล่องด้วยการออกหุ้นกู้ไว้ประมาณ 9,000 ล้านบาท ในอัตราที่ดอกเบี้ยเฉลี่ยที่ 33.75% ขณะที่ยังมีแผนที่จะออกหุ้นกู้มูลค่า 5,000 ล้านบาท ประมาณกลางปีนี้
ทั้งนี้ เพื่อนำไปใช้ในการขยายการลงทุนและดำเนินงานภายในบริษัทที่ปีนี้มีแผนจะเปิดโครงการทั้งหมด 78 โครงการ มีมูลค่าโครงการทั้งหมด 5.4 หมื่นล้านบาท และเตรียมสำหรับซื้อที่ดินใหม่เพิ่มเติมทั้งหมด 1.21.3 หมื่นล้านบาท
อย่างไรก็ดี เขามองว่าการขึ้นดอกเบี้ยนั้นจะไม่ส่งผลกระทบต่อลูกค้ารายใหม่เพราะถึงอย่างไรก็ต้องมีต้นทุนในการซื้อที่สูงขึ้นอยู่แล้ว แต่การขึ้นดอกเบี้ยนโยบายครั้งนี้กลับไปกระทบกับฐานลูกค้าเดิมที่มีการซื้อขายผ่านการกำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่ไว้แล้วมากกว่า
ขณะเดียวกันยังมองว่าในครึ่งแรกของปีนี้ธนาคารพาณิชย์จะยังไม่ได้ขึ้นดอกเบี้ยเงินกู้มากนัก เพราะ ธปท.ใช้นโยบายทยอยขึ้นดอกเบี้ย และพฤติกรรมของผู้บริโภคยังมีความต้องการซื้อที่แท้จริงอยู่เพียงแต่จะมีการพิจารณาเลือกสินค้าที่ตอบสนองกับความต้องการที่แท้จริงมากขึ้น
“
การที่บริษัทวิเคราะห์สถานการณ์และปรับกลยุทธ์ไว้ล่วงหน้า แม้จะไม่สามารถหลีกเลี่ยงปัจจัยลบที่เกิดขึ้นได้ แต่ก็ถือว่าช่วยให้ต้นทุนค่าใช้จ่ายและการบริหาร (SG&A) ลดลงในสัดส่วนที่สามารถชดเชยกับต้นทุนที่สูงขึ้นได้ พร้อมกันนี้ยังสามารถช่วยประคองอัตรากำไรขั้นต้น (มาร์จิน) ของบริษัทให้ยังอยู่ในระดับกว่า 30% ได้ ซึ่งอาจจะลดลงจากปีก่อนเล็กน้อยก็ตาม โดย 9 เดือนของปี 2553 มาร์จิน อยู่ที่ 3536%”อย่างไรก็ดี มีข้อแนะนำสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายเล็กว่า ท่ามกลางที่ภาวะต้นทุนกำลังพุ่งสูงควรประคองตัวเองให้อยู่รอดให้ดี ด้วย 2 ปัจจัยหลัก คือ
1.การหาช่องว่างทางการตลาดให้เหมาะสมและถูกจังหวะ เพราะสถานการณ์เช่นนี้ต้องเผชิญกับภาวะการแข่งขันที่สูง และ 2.ต้องระมัดระวังในการก่อหนี้ ที่ผู้ประกอบการรายเล็กควรรักษาระดับอัตราหนี้สินต่อทุน (ดี/อี) ให้ไม่เกิน 11.5 เท่า เนื่องจากธุรกิจนี้ต้องอาศัยสภาพคล่องโดยเฉพาะเงินสดในการหมุนเวียนเป็นสำคัญ แม้จะมีโครงการก่อสร้าง 12 โครงสร้างแต่หากขาดสภาพคล่องก็จะเป็นเรื่องใหญ่ในทันที
โดยปีนี้บริษัทตั้งเป้ารายได้ที่ 3.2 หมื่นล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นจากปีก่อน 37 % และตั้งเป้ายอดการโอนที่ 4.2 หมื่นล้านบาท หรือโตขึ้น 8% ซึ่งขณะนี้บริษัทมีโครงการที่รอรับรู้รายได้ (แบ็กล็อก) ที่ 3 หมื่นล้านบาท โดยจะรับรู้ในปีนี้ 1.8 หมื่นล้านบาท หรือ 57% ของยอดแบ็กล็อกทั้งหมด
“
สมนึก ตันฑเทอดธรรม” รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง (NCH) กล่าวว่า นโยบายบริษัทให้ระมัดระวังกับประเด็นต้นทุนที่สูงขึ้น แต่ไม่ได้เป็นปัจจัยที่กดดันการทำงานจนเกินไป เนื่องจาก 23 ปีที่ผ่านมาบริษัทมีกระบวนการและใช้วิธีการลดต้นทุนมาตลอดส่วนปีนี้สิ่งที่บริษัทพยายามทำคือ การตอบสนองสินค้าที่มีเอกลักษณ์เฉพาะ (นิช) โดยเฉพาะบ้านในราคาที่ต่ำกว่า 5 ล้านบาท และ 5 ล้านบาทขึ้นไป ด้วยการตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าที่ต้องการไลฟ์สไตล์เฉพาะด้าน เช่น การสร้างคอนโดมิเนียมที่มีลักษณะเฉพาะหรือบ้านที่ติดกับสนามกอล์ฟ
หรือการตั้งเป้ากลุ่มเป้าหมายหมายและเจาะฐานลูกค้าต่างชาติที่เข้ามาอยู่ในเมืองไทยมากขึ้น โดยพยายามตีโจทย์จากเดิมที่ต่างชาตินิยมอาศัยอยู่คอนโดมิเนียมมานิยมอยู่บ้านมากขึ้น เพราะความที่สาธารณูปโภคมีการขยายไปยังย่านปริมณฑลมากขึ้นทำให้คุ้มที่จะใช้เวลาเดินทางไม่นาน ซึ่งอันนี้ขึ้นอยู่กับผู้ประกอบการเองว่าจะสามารถตอบสนองหรือสร้างทางเลือกให้กับผู้บริโภคได้มากขนาดไหน
ทั้งนี้ การที่ปัจจัยแวดล้อมที่เอื้ออำนวยได้เปลี่ยนไป เขายังเชื่อว่าความต้องการบ้านที่แท้จริงยังมีอยู่ เพียงแต่ว่าผู้ซื้อจะมีพฤติกรรมในการเลือกและใส่ใจในรายละเอียดสินค้ามากขึ้น เช่น มีการศึกษารายละเอียดประวัติการซื้อขายของผู้ประกอบการว่ามีการบันทึกหรือถูกกล่าวถึงในทางไม่ดีหรือไม่ โดยเฉพาะการดูแลบริการหลังการขาย ซึ่งนำมาสู่การสร้างแบรนด์สินค้าให้มีความแข็งแกร่ง และเป็นสิ่งที่บริษัทพยายามมุ่งเน้นด้วยการสร้างสังคมย่อยระหว่างลูกบ้าน ด้วยการทำกิจกรรมพิเศษด้วยกัน
นี่อาจจะเป็นตัวอย่างเล็กน้อยกับการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปีนี้ แต่อะไรจะไม่สำคัญเท่าที่ผู้ประกอบการนั้นต้องมีวิสัยทัศน์ ระมัดระวัง หูตากว้างไกลรอบทิศ และรู้จักปรับตัวทันต่อสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงให้เร็ว
