ขายทอดตลาดต่ำเกินควร ศาลสั่งเพิกถอนการขายได้

วันนี้ขอนำคดี ร้องขอเพิกถอนการขายทอดตลาด เนื่องจากการขายทอดตลาดดังกล่าวเป็นการขายโดยมิชอบ เพราะมีการขายทรัพย์ต่ำกว่าราคาประเมินถึง 1 ใน 6 ของราคาประเมิน ทำให้เจ้าของทรัพย์เสียหาย ได้ราคาขายต่ำ จึงแต่งตั้งทนายความร้องขอเพิกถอนการขายทอดตลาดดังกล่าว

ศาลแพ่งสั่งเพิกถอนการขายทอดตลาด เมื่อวันที่ 9 พ.ย. 2553

คดีนี้จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน... จ.สมุทรปราการ โดยที่ดินดังกล่าวมีจำเลยทั้งสามคนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม ซึ่งเมื่อวันที่ 6 ม.ค. 2552 เจ้าพนักงานบังคับคดีได้มีการขายทอดตลาด ทรัพย์สินของจำเลยที่ 1 ในราคา 11,210,000 บาท ซึ่งจากการขายทอดตลาดดังกล่าวจำเลยที่ 1 ในฐานะเป็นลูกหนี้ตามคำพิพากษาและเป็นผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีมีความประสงค์คัดค้านการขายทอดตลาดดังกล่าว โดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

1.ราคาที่ได้จากการขายทอดตลาดทรัพย์สินมีจำนวนต่ำเกินสมควร กล่าวคือที่ดินถูกขายทอดตลาดในคดีนี้ เมื่อเดือน ก.ค. 2551 ธนาคารได้ประเมินหลักประกันโดยบริษัทประเมินของธนาคาร ได้ประเมินหลักประกันไว้ คือ ที่ดินว่างเปล่า 1 ไร่ 2 งาน 46 ตารางวา คิดเป็นเงิน 20,672,000 บาท อาคาร 2 ชั้น พร้อมชั้นใต้ดิน ราคา 30,186,000 บาท ระเบียง พื้นที่ 410 ตารางเมตร จำนวนเงินรวม 1,968,000 บาท ระเบียงอีกด้าน จำนวนพื้นที่ 202 ตารางเมตร เป็นเงิน 969,600 บาท การพัฒนาที่ดินส่วนอื่น ได้แก่ สระว่ายน้ำ รั้วและประตู ถนนภายใน รวมรายการทั้งหมดคิดเป็นเงิน 64,871,300 บาท หรือ 64,900,000 บาท เป็นการปรับราคาครั้งสุดท้ายของบริษัทประเมินราคาของธนาคาร

2.เจ้าพนักงานบังคับคดีได้ประเมินราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไว้ในราคา 22,410,000 บาท ตามประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดี สำนักงานบังคับคดีจังหวัดสมุทรปราการ เรื่อง ขายทอดตลาดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง

3.การขายทอดตลาดในครั้งนี้เป็นการขายทอดตลาดครั้งที่ 3 เจ้าพนักงานผู้ทอดตลาดไม่ยินยอมให้จำเลยคัดค้านการขายทอดตลาด และไม่เปิดโอกาสให้จำเลยที่ 1 หาบุคคลภายนอกมาเข้าสู้ราคา ซึ่งจำเลยที่ 1 ได้ติดต่อผู้เสนอตัวเข้าสู้ราคาแล้ว การกระทำดังกล่าวของเจ้าพนักงานบังคับคดีเป็นการกระทำที่ไม่สุจริตหรือเป็นการประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงในการปฏิบัติหน้าที่ เพราะหากเจ้าพนักงานบังคับคดีสุจริตจะต้องคำนึงถึงความเสียหายของเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา แต่ไม่คำนึงถึงความเสียหายของลูกหนี้ตามคำพิพากษาแต่อย่างใด แต่กลับให้มีการขายทอดตลาดให้กับบุคคลภายนอกในราคาต่ำ เพียง 11,210,000 บาท เท่านั้น ซึ่งคิดเป็น 1 ใน 6 ของราคาประเมิน

4.การกำหนดวันขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีเป็นไปโดยไม่สุจริต กล่าวคือขายทอดตลาดในครั้งที่ 2 กำหนดไว้ในวันสิ้นปี คือวันที่ 30 ธ.ค. 2551 หลังจากนั้นทางราชการได้ประกาศเป็นวันหยุดในวันที่ 5 ม.ค. 2552 แต่เจ้าพนักงานบังคับคดีกำหนดวันขายทอดตลาดเป็นวันที่ 6 ม.ค. 2552 ซึ่งกระชั้นชิด ไม่เปิดโอกาสให้จำเลยหาบุคคลภายนอกเข้าสู้ราคาได้ การกระทำดังกล่าวเป็นการกระทำโดยไม่สุจริต เพราะจำเลยที่ 1 ไม่สามารถหาบุคคลภายนอกเข้าสู้ราคาได้ทัน เนื่องจากเป็นช่วงเทศกาลปีใหม่

5.ผู้ที่ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด เป็นบริษัทนายหน้าที่เข้าซื้อทรัพย์จากกรมบังคับคดีเป็นประจำสม่ำเสมอ โดยวางเงินมัดจำเพียง 50,000 บาท หลังจากนั้นนำทรัพย์ของจำเลยที่ 1 ในคดีนี้ไปขายบุคคลภายนอกในราคาที่สูง การกระทำดังกล่าวของเจ้าพนักงานบังคับคดีน่าเชื่อว่า อาจเป็นการเอื้อประโยชน์ให้กับผู้ที่เกี่ยวข้องในการเข้าสู้ราคา คบคิดกันฉ้อฉล เนื่องจากในการขายทอดตลาดครั้งสุดท้ายไม่มีบุคคลอื่นใดเข้าสู้ราคา เพื่อให้จำเลยและโจทก์ได้มีโอกาสนำบุคคลภายนอกเข้าสู้ราคา แต่กลับปล่อยให้มีการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดในราคาต่ำ

จำเลยที่ 1 คัดค้านราคาเห็นว่าต่ำเกินไป แต่เจ้าพนักงานบังคับคดียกคำร้องของจำเลยที่ 1 เมื่อพิจารณาภาพถ่ายทรัพย์พิพาท ทำเลที่ตั้ง ตลอดจนขนาดของที่ดิน และอาคารสิ่งปลูกสร้าง กรณีน่าเชื่อว่ามีราคาประเมินถึงประมาณ 60,000,000 บาท ส่วนที่ผู้คัดค้านมีเจ้าพนักงานบังคับคดีมาเบิกความ เจ้าพนักงานบังคับคดีผู้ทำการยึดทรัพย์พิพาทนี้ ตีราคาประเมิน 22,410,000 บาท เนื่องจากทรัพย์พิพาทนั้นจำเลยได้จดทะเบียนจำนองในวงเงิน 12,500,000 บาท ราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดี จึงสูงกว่าวงเงินจำนอง และยังสูงกว่ามูลหนี้ตามฟ้องนั้น เห็นว่า วงเงินจำนองที่จำเลยจดทะเบียนจำนองไว้ดังกล่าวนั้น ไม่จำต้องมีวงเงินใกล้กับราคาประเมิน เพราะเป็นการตกลงกันระหว่างผู้จำนองและผู้รับจำนอง ซึ่งอาจมีราคาต่ำกว่าราคาประเมินอย่างมากก็ได้

ดังนั้น การที่เจ้าพนักงานบังคับคดีอ้างว่า ราคาประเมินยังมากกว่าวงเงินจำนอง และมูลหนี้ตามคำพิพากษาก็มิได้หมายความว่า ราคาประเมินดังกล่าวเป็นราคาที่เหมาะสม เมื่อเทียบกับคุณสมบัติของทรัพย์พิพาทดังกล่าว

นอกจากนี้ยังได้ความว่า จำเลยที่ 1 ได้เคยยื่นคำคัดค้านราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดี อีกทั้งยังปรากฏข้อเท็จจริงว่า ผู้คัดค้านซึ่งเป็นผู้ประมูลซื้อทรัพย์พิพาทจากการขายทอดตลาดนั้น ยังนำทรัพย์พิพาทไปให้ตัวแทนออกขายต่อ แสดงว่าทรัพย์พิพาทอาจมีราคาสูงกว่าราคาที่ผู้คัดค้านประมูลซื้อมา จากข้อเท็จจริงและเหตุผลดังกล่าวมาข้างต้น กรณีน่าเชื่อว่า ราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีต่ำเกินสมควรไป

อีกทั้งราคาที่ประมูลขายทอดตลาดทรัพย์พิพาทดังกล่าว ยังต่ำกว่าราคาที่ควรเป็นอย่างมาก จึงมีเหตุสมควรเพิกถอนการขายทอดตลาดทรัพย์พิพาทดังกล่าว กรณีไม่จำต้องวินิจฉัยปัญหาข้ออื่นอีกต่อไป

จึงมีคำสั่งให้เพิกถอนการขายทอดตลาดทรัพย์พิพาทดังกล่าวและให้มีการขายทอดตลาดใหม่ ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ คดีถึงที่สุด ไม่สามารถอุทธรณ์ได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 309 ทวิ วรรค 4

นี่เป็นเพียงคดีหนึ่งเท่านั้น ที่ถูกขายทอดตลาดโดยมิชอบ เพราะตราบใดที่เจ้าหน้าที่ของรัฐฮั้วกับระบบนายทุน ผู้ได้รับความเสียหายก็คือประชาชนชาวรากหญ้านั่นเอง