มาตรการ LTV มีผลกระทบจำกัด ต่อผู้ประกอบการที่อยู่อาศัย

....จิตรา อมรธรรม

ในช่วง 3 สัปดาห์ที่ผ่านมา ดิฉันถูกถามจากทั้งลูกค้าและนักลงทุนจำนวนมากว่าทำไมหุ้นในกลุ่มที่อยู่อาศัยลงเอาๆ สวนทางดัชนีตลาดที่ปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนนับได้ว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์เป็นกลุ่มที่ปรับตัวแย่กว่าตลาดมากที่สุด โดยปรับลง 10% ภายในเวลา 1 เดือนครึ่ง ขณะที่ดัชนีตลาดปรับขึ้น 4.5% ดิฉันคิดว่าการปรับลงของหุ้นในกลุ่มนี้มาจาก 2 ประเด็น เรื่องแรกคือเรื่องผลประกอบการ ซึ่งในช่วงนั้นนักวิเคราะห์เริ่มทยอยคาดการณ์แนวโน้มผลประกอบการในไตรมาส 3/2553 กันแล้ว และออกบทวิเคราะห์เตือนว่ากำไรน่าจะลดลงพอสมควรจากไตรมาส 2/2553 เรื่องที่สองคือข่าวในตลาดที่เกรงกันว่าแบงก์ชาติจะมีมาตรการคุมเข้มสกัดกั้นการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ความคลุมเครือในประเด็นหลังมีน้ำหนักมากกว่า และเป็นสาเหตุหลักกดดันราคาหุ้นมาตลอดในช่วงเดือนครึ่งที่ผ่านมา

สำหรับผลประกอบการไตรมาส 3/2553 ซึ่งปัจจุบันรายงานครบแล้วสำหรับหุ้น 7 หลักทรัพย์ที่อยู่ใน Coverage ของ บล.ฟินันเซีย ไซรัส ปรากฏว่ากำไรปกติไม่รวมรายการพิเศษลดลงถึง 48% จากไตรมาสก่อน และลดลง 57% จากไตรมาสเดียวกันปีก่อน สาเหตุของกำไรที่หดตัวมากมาจากทั้งรายได้จากการโอนบ้าน/คอนโดมิเนียมที่ลดลง เพราะผู้ซื้อส่วนใหญ่เร่งโอนไปแล้วในครึ่งปีแรกให้ทันก่อนที่มาตรการทางภาษีจะหมดไปในเดือน มิ.ย. ขณะเดียวกันภาษีธุรกิจเฉพาะซึ่งเป็นภาระของผู้ประกอบการที่รัฐบาลลดให้ ได้หมดอายุลงตั้งแต่เดือน มี.ค.ที่ผ่านมา ทำให้ผู้ประกอบการมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม นักวิเคราะห์ของเราคาดการณ์ว่าแนวโน้มจะฟื้นตัวขึ้นตั้งแต่ไตรมาส 4/2553 จากการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ และยอดโอนที่จะเริ่มมีเข้ามาต่อเนื่อง โดยที่คาดว่ากำไรในปี 2554 ของกลุ่มที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้น 8.5% ดีขึ้นจากปีนี้ที่คาดว่าจะหดตัว 3% ราคาหุ้นเกือบทุกตัวในกลุ่มปรับลงไปสะท้อนผลประกอบการที่แย่ในไตรมาส 3/2553 ไปแล้ว

สำหรับมาตรการคุมเข้มนั้น ปัจจุบันมีความชัดเจนแล้วหลังจากที่แบงก์ชาติประกาศมาตรการในช่วงบ่ายของวันศุกร์ที่ผ่านมาเรื่องการกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value : LTV ratio) สำหรับการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีราคาซื้อขายต่ำกว่า 10 ล้านบาทลงมา โดยที่ 1) สินเชื่อที่อยู่อาศัยแนวสูงหรือคอนโดมิเนียม กำหนด LTV ที่ 90% มีผลใช้เฉพาะสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำตั้งแต่ 1 ม.ค. 2554 และ 2) สินเชื่อที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ กำหนด LTV ที่ 95% มีผลใช้เฉพาะสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำตั้งแต่ 1 ม.ค. 2555 ยกเว้นข้าราชการหรือพนักงานรัฐวิสาหกิจ เพราะมีการหักเงินเดือนและมีความมั่นคงของตำแหน่งหน้าที่การงาน ความเสี่ยงจึงต่ำกว่า

ดิฉันถือเป็นข่าวบวกกับผู้ประกอบการและผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัย รวมถึงหุ้นในกลุ่มนี้ เพราะอย่างน้อยความชัดเจนก็ทำให้ตลาดประเมินความเสี่ยงได้ ข้อดีของมาตรการดังกล่าวคือ เป็นสัญญาณเตือนผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยให้มีความระมัดระวังมากขึ้น การเปิดโครงการใหม่ๆ โดยต้องคำนึงถึงความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริงให้มากขึ้น และถือเป็นการลดการเก็งกำไรในการซื้อขายที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมได้ มาตรการนี้ไม่มีผลกระทบต่อคอนโดมิเนียมที่เปิดขายและทำสัญญาซื้อขายไปเรียบร้อยก่อน 1 ม.ค. 2554 ดังนั้น Backlog ของผู้ประกอบการที่มีอยู่ในปัจจุบันยังสามารถใช้เกณฑ์ผ่อนดาวน์เดิมที่ได้ทำสัญญาต่อไป แต่คอนโดมิเนียมใหม่ที่จะเปิดในปี 2554 จะต้องผ่อนดาวน์ในอัตรา 10% ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดส่วนใหญ่มีนโยบายวางเงินดาวน์คอนโดมิเนียมในอัตรา 10% เป็นอย่างต่ำอยู่แล้ว จึงไม่มีผลกระทบมากนัก

ราคาหุ้นที่ปรับลงมาจึงเป็นโอกาสในการซื้อลงทุน โดยแนะนำ LPN, SPALI, PS และ AP ส่วนผู้ที่มีต้นทุนสูงอยู่แล้วถือต่อได้ค่ะ