เพิ่มเงินดาวน์ คุมฟองสบู่บ้าน สกัดดีมานด์ ซื้อบ้านหลังแรก

ค่อนข้างชัดเจนแล้วว่า ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เตรียมออกมาตรการคุมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผ่านการควบคุมดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย แม้ว่าจะไม่มีใครใน ธปท.ออกมาพูดชัดเจน แต่หลังการประชุมร่วมกับผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เมื่อวันที่ 10 พ.ย.ที่ผ่านมา สัญญาณที่ส่งผ่านผู้ประกอบการมีความชัดเจนยิ่งขึ้น แต่ที่ยังไม่รู้คือ จะคุมด้วยวิธีใดและเมื่อไร

เป็นที่คาดหมายกันว่า มาตรการที่จะใช้ควบคุมไม่ให้ฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์พองโตขึ้นจนเกิดความเสี่ยงต่อระบบเศรษฐกิจ คือ การคุมวงเงินสินเชื่อการซื้อที่อยู่อาศัย จากที่ปล่อยกู้ได้ถึง 90100% ในปัจจุบัน ให้อยู่ในอัตราเหมาะสมและไม่เสี่ยง ซึ่งที่ผ่านมาบ้านจะปล่อยกู้ไม่เกิน 80% ของมูลค่าหลักประกัน ส่วนอาคารชุดอยู่ที่ 70% ของมูลค่าหลักประกัน

หากเป็นเช่นนั้นในระยะยาวจะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความแข็งแกร่งขึ้นจากการสร้างวินัยทางการเงินให้กับผู้ที่จะซื้อบ้านที่จะต้องเตรียมพร้อมทางด้านการเงินในระดับหนึ่ง และการให้ผู้ซื้อผ่อนดาวน์จะเกิดผลทางจิตวิทยาในการรักษาทรัพย์สินที่ได้มาจากการเก็บหอมรอมริบความเสี่ยงในการเป็นหนี้เสียน้อยลง

แต่ผลกระทบในระยะสั้นนั้น ย่อมเกิดขึ้นอย่างแน่นอน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หาก ธปท.ไม่สนเสียงทักท้วงจากผู้ประกอบการ ประกาศใช้มาตรการทันที คนที่ซื้อบ้านไว้และเตรียมขอสินเชื่อจะได้รับผลกระทบหนัก เพราะเวลานี้คนซื้อบ้านส่วนใหญ่จะจ่ายดาวน์อยู่ที่ 1015% หากต้องเพิ่มเป็น 2030% จะเกิดส่วนต่างขึ้น 515% ที่คนซื้อต้องหาเงินมาจ่ายให้กับโครงการ

ปัญหาก็คือ คนซื้อบ้านที่ส่วนใหญ่เป็นคนระดับกลางที่ไม่มีเงินออมเป็นทุนในการซื้อบ้านอยู่ก่อนแล้ว จะต้องไปก่อหนี้เพิ่มอีกทางหนึ่ง ไม่ว่าจะเป็นการหยิบยืมจากญาติพี่น้อง รูดบัตรเครดิต หรือกู้นอกระบบ เพื่อนำเงินมาโปะดาวน์ ในช่วงต้นของการผ่อนบ้านจึงต้องจ่ายหนี้สองทาง กลายเป็นความเสี่ยงที่จะเกิดหนี้เสียขึ้นได้เช่นกัน

อีกกรณีหนึ่ง หากคนซื้อบ้านหาเงินไม่ได้อาจยกเลิกสัญญากับโครงการ เพราะในกรณีเพิ่มเงินดาวน์เป็นการผิดเงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขายที่ตกลงกันไว้ตั้งแต่ต้น ผลกระทบจะตกกับโครงการ เมื่อไม่สามารถโอนบ้านได้ตามแผนที่วางไว้ อาจลุกลามกลายเป็นปัญหาสภาพคล่องได้ในอนาคต

อธิป พีชานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย เห็นว่า ไม่ว่ามาตรการจะออกมาอย่างไร ควรเริ่มใช้กับผู้ทำสัญญาซื้อบ้านใหม่มากกว่าผู้ที่ซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมไปก่อนหน้านี้ เพราะกลุ่มนี้วางแผนยื่นกู้ตามเงื่อนไขเดิม หากออกมาตรการแบบเหมารวมจะส่งผลกระทบรุนแรงแน่นอน

ถ้าหาก ธปท.ให้เวลาในการปรับตัว โดยออกมาตรการคุมคนที่เริ่มซื้อใหม่จะทำให้ปัญหาดังกล่าวหมดไป แต่ระบบสินเชื่อและตลาดอสังหาริมทรัพย์ ต้องปรับตัวกันยกใหญ่ โดยเฉพาะบ้านสร้างเสร็จก่อนขายอาจจะทำตลาดได้ยากขึ้นเมื่อผู้ซื้อต้องใช้เงินมากขึ้นในการวางดาวน์

ขณะที่บ้านทาวน์เฮาส์สั่งสร้าง จะได้ผลกระทบรองลงมา เพราะปัจจุบันใช้เวลาสร้างกันแค่ 810 เดือน ภาระการวางเงินดาวน์เฉลี่ยต่องวดจะต้องเพิ่มขึ้น ส่วนที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุดเป็นคอนโดมิเนียม เพราะระยะเวลาก่อสร้างยาว 13 ปี เงินดาวน์ที่เพิ่มขึ้นเฉลี่ยต่องวดก็ไม่เพิ่มขึ้นมากนัก

ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า คาดว่า ธปท.จะกำหนดวงเงินสินเชื่ออยู่ที่ไม่เกิน 90% โดยผู้ซื้อจะต้องมีเงินดาวน์ 10% หากเป็นไปตามนี้จะไม่ส่งผลกระทบ แต่หากกำหนดวงเงินสินเชื่อต่ำกว่า 90% คงส่งผลกระทบต่อภาพรวมแน่นอน โดยเฉพาะกำลังซื้อระดับกลางที่เริ่มต้นครอบครัวใหม่เป็นกลุ่มที่ซื้อบ้านหลังแรก มักมีภาระค่าเช่าบ้านหรืออพาร์ตเมนต์อยู่แล้ว ภาระผ่อนดาวน์ที่หนักขึ้นอาจทำให้ซื้อบ้านได้ยากขึ้น หรือชะลอการซื้อเพื่อรอความพร้อมด้านการเงิน

การคุมเข้มฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ครั้งนี้ ภาระหนักจะตกกับคนซื้อบ้านหลังแรก ที่ต้องซื้อบ้านยากขึ้น หรือต้องรวยขึ้นเท่านั้นถึงจะมีโอกาสได้ที่ซุกหัวนอน