ลงทุนอสังหาฯนอกน่าสนกว่าไทย รีทสิงคโปร์ แรงสุดทำได้ 5.69 % ฮ่องกง 5.29 % ต่อปี

นายสาห์รัช ชัฏสุวรรณ ผู้อำนวยการสายการตลาดและที่ปรึกษาการลงทุน บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ทิสโก้ เปิดเผยว่า ตลาดหุ้นทั่วโลกยังคงเผชิญกับความผันผวนตามปัจจัยพื้นฐานของเศรษฐกิจ และในระยะข้างหน้าแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยสหรัฐฯ (เฟด) อาจเปลี่ยนเป็นขาลง

ขณะที่อัตราดอกเบี้ยไทยคาดว่าจะทรงตัวอยู่ในระดับต่ำ ส่งผลให้อัตราผลตอบแทนตราสารหนี้ปรับลดลง ทำให้การลงทุนในตราสารหนี้ในช่วงนี้เริ่มมีความน่าสนใจลดลง

การลงทุนในทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (รีท) จึงเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจ เพราะมีอัตราการจ่ายปันผล ที่ค่อนข้างสม่ำเสมอและราคาหน่วยลงทุนผันผวนต่ำ อีกทั้งรายได้ของกองรีท มีโอกาสเติบโตจากการปรับขึ้นค่าเช่าในช่วงที่เศรษฐกิจฟื้นตัว

ทั้งนี้ จากการเก็บข้อมูลพบว่ารีท ในเอเชีย เช่น ญี่ปุ่น ฮ่องกง สิงคโปร์ ออสเตรเลีย และจีน มีอัตราการจ่ายปันผลและมูลค่าทางบัญชีที่คุ้มค่าและน่าสนใจกว่าการลงทุนในทยแต่เพียงอย่างเดียว และระยะหลังราคาหน่วยรีทในไทยก็ปรับตัวขึ้นไปในระดับหนึ่งแล้ว

ทั้งนี้ บลจ.ทิสโก้ ได้ออกกองทุนเปิด ทิสโก้ เอเชียน รีท (TAREIT) ความเสี่ยงระดับ 8 (เสี่ยงสูงมาก) โดยเน้นลงทุนในหลักทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์และบริษัทที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนจัดตั้งในประเทศที่อยู่ในภูมิภาคเอเชีย ซึ่งดำเนินธุรกิจหรือมีรายได้หลักจากการประกอบกิจการในภูมิภาคเอเชีย เช่น ญี่ปุ่น สิงคโปร์ ฮ่องกง ออสเตรเลีย อินเดีย มาเก๊า เป็นต้น 

สำหรับรีทที่กองทุน B&I Asian Real Estate Securities (UCITS) (กองทุนหลัก) เข้าไปลงทุนนั้น ให้น้ำหนักการลงทุนส่วนใหญ่อยู่ที่ประเทศญี่ปุ่น สิงคโปร์ ฮ่องกง และออสเตรเลีย โดยทั้งหมดมีลักษณะภูมิประเทศเป็นเกาะทำให้การขยายพื้นที่ ที่พักอาศัย โรงแรม คลังสินค้า ออฟฟิศ หรือห้างสรรพสินค้าทำได้จำกัด ซึ่งสวนทางกับเมกะเทรนด์ของโลกที่ประชากรต้องการย้ายถิ่นฐานจากชนบทเข้าสู่เมืองใหญ่

ดังนั้น จึงส่งผลบวกต่อราคาที่ดินและค่าเช่าที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นตามความต้องการการใช้พื้นที่ดังกล่าว และย่อมเป็นโอกาสให้ราคาหน่วยลงทุนปรับตัวเพิ่มขึ้นในอนาคต

ขณะที่พบว่า อัตราการจ่ายปันผลของรีท ในภูมิภาคเอเชียอยู่ในระดับที่น่าสนใจ โดยข้อมูลจากบลูมเบิร์ก ณ วันที่ 5 มิ.ย.2562 พบว่าอัตราการจ่ายปันผลของรีทญี่ปุ่นอยู่ที่ 3.65% สิงคโปร์อยู่ที่ 5.69% ฮ่องกงอยู่ที่ 5.29% และออสเตรเลียอยู่ที่ 4.73% ต่อปี

อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงหลักของการลงทุนในกองทุนรีท คือ อัตราดอกเบี้ยที่เป็นขาขึ้น เนื่องจากดอกเบี้ย คือต้นทุนหลักในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ปัจจุบันทิศทางของอัตราดอกเบี้ยทั่วโลกอยู่ในระดับทรงตัวหลังตัวเลขเศรษฐกิจมีแนวโน้มชะลอตัวจากปัจจัยสงครามการค้า

ขณะที่ธนาคารกลางสหรัฐฯ นอกจากส่งสัญญาณชะลอขึ้นอัตราดอกเบี้ยแล้ว นักลงทุนยังคาดการณ์ว่ามีโอกาสปรับลดดอกเบี้ยได้ในอนาคต ทำให้ความเสี่ยงในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงกองรีท ลดลงไป และทำให้กลับมาเป็นที่สนใจของนักลงทุนทั่วโลกอีกครั้ง