ใครคือมืออาชีพในการบริหารชุมชน

ธนันทร์เอก หวานฉ่ำ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อินเตอร์ เรียลตี้ แมเนจเม้นท์

ฝนตกท่อน้ำส่วนกลางอุดตัน น้ำระบายลงบ่อพักน้ำใต้ดินไม่ทัน เกิดน้ำท่วมห้องเจ้าของร่วมผู้พักอาศัยในคอนโดหรูเกิดความเสียหายหลายแสนบาท ใครคือผู้ที่ต้องรับผิดชอบ คณะกรรมการ ผู้จัดการนิติบุคคล หรือผู้มีอาชีพบริหารทรัพย์สิน

เรื่องนี้เป็นเรื่องจริงที่เกิดขึ้นเมื่อ 20 กว่าปีก่อนโน้น แต่จนถึงทุกวันนี้มันก็ยัง เกิดขึ้นอยู่ในคอนโดหรือบ้านจัดสรรอยู่ตลอดเวลา เพราะในความเป็นจริงปัญหาการก่อสร้าง ปัญหาบริหารจัดการคงไม่หมด จากโลกนี้ไปแน่นอนตราบใดที่ยังมีมนุษย์อยู่บนโลกนี้ มีคอนโดแห่งหนึ่งอยู่ในกรุงเทพ มหานครฟ้องนิติบุคคลอาคารชุด และผู้ที่ นิติบุคคลจ้างมาบริหารอาคารชุดให้ชดใช้ค่าเสียหาย เพราะเมื่อฝนตกลงมา

ปกติทุกคอนโดจะมีท่อเครนบริเวณระเบียงห้องชุด เพื่อระบายน้ำฝนหรือน้ำจากการซักล้างลงสู่ท่อพักชั้นใต้ดิน ปรากฏว่าห้องชุดดังกล่าวได้ตกแต่งไว้อย่างดีดูหรูหรา แต่ยังไม่ได้เข้าอยู่อาศัย เมื่อเกิดเหตุจึงเข้ามาดู จึงรู้ว่าเกิดจากท่อเครนบริเวณระเบียงระบายน้ำไม่ทัน ทำให้น้ำไหลเอ่อล้น เข้าห้อง ทำให้เฟอร์นิเจอร์และทรัพย์สินที่อยู่ในห้องได้รับความเสียหาย

จากข้อเท็จจริงผู้บริหารทรัพย์สินได้ตรวจสอบโดยการเจาะผนัง พบว่ามีเศษปูน อันเกิดจากการก่อสร้างหรือการตกแต่งต่อเติมของลูกค้าเอง เจ้าของร่วมตัดสินใจ ฟ้องนิติบุคคลอาคารชุดและผู้บริหารให้รับผิดชอบ

งานนี้สู้กันจึงขึ้นศาลฎีกาโดยข้อหาว่า จำเลยคือนิติบุคคลอาคารชุดกับผู้บริหารทรัพย์สินละเมิดประมาทเลินเล่อทำให้ตนเสียหาย

- ค่าความเสียหายในห้องชุด 5 แสนบาท

- ค่าความเสียหายเข้าห้องพักไม่ได้ เดือนละ 5 หมื่นบาท

- ดอกเบี้ยอีก 5-7% ต่อปี

รวมเบ็ดเสร็จ 1.1 ล้านบาท

งานนี้ศาลชั้นต้นตัดสินให้จำเลยชำระค่าเสียหายตามที่โจทย์ขอ แต่ค่าเข้าพักภายในห้องไม่ได้ ให้เดือนละ 5,000 บาท และให้ยกฟ้องประธานคณะกรรมการ (จำเลยที่ 2) จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์แก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องจำเลยที่ 1 ด้วย นอกจากที่แก้ให้ เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

ฟังแค่นี้ดูเหมือนจำเลย (ผู้บริหาร) จะรอดนะครับ อย่าเพิ่งดีใจ...ปรากฏว่าโจทย์คือเจ้าของร่วมฎีกาครับ ศาลฎีกาพิพากษาโดยสรุปว่ากฎหมายอาคารชุดและข้อบังคับ ของอาคารชุดกำหนดวัตถุประสงค์ไว้ชัดเจน ว่านิติบุคคลมีหน้าที่ดูแลบำรุงรักษาซ่อมแซมทรัพย์สินดังกล่าว และนิติบุคคลก็ได้ว่าจ้างให้ผู้มีอาชีพบริหารทรัพย์สินเข้ามาดูแล บำรุงรักษา

ในส่วนผู้บริหารทรัพย์สินละเว้นหน้าที่ โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อเครน อุดตันจนน้ำท่วมห้อง จึงพิพากษาตามศาลชั้น ต้นให้จำเลยที่ 1 (ผู้บริหารทรัพย์สิน) ชดใช้ค่าเสียหาย ส่วนประธานคณะกรรมการรอดตัวไปครับ

สำหรับเหตุการณ์เรื่องนี้สอนให้รู้ว่า ถ้าเราเรียกตัวเองว่าเป็นมืออาชีพ เราต้องรอบคอบอย่างไร และถ้าเราเป็นผู้บริโภค (ลูกบ้าน/เจ้าของร่วม) ควรมีข้อมูลในการอยู่อาศัยอย่างไร

ถ้าจำเลยที่ 1 ทดสอบการใช้งานทุกระบบทั้งหมดในอาคารก่อนรับมาจากผู้รับเหมาว่าสามารถใช้งานได้ตามปกติ และถ้าจำเลยที่ 1 ทดสอบระบบท่อเครนของห้องดังกล่าวหลังจากตกแต่งเสร็จก่อนคืนเงินค้ำประกัน จึงไม่มีการทิ้งเศษปูน เศษขยะลงไปอุดตันท่อเครนก็จะไม่ต้องเสียเงินเสียทองกันถึงขนาดนี้