ผังเมืองหนุนพัฒนาเมืองขนาดใหญ่

ในการปรับปรุงผังเมืองรวม กรุงเทพมหานคร ครั้งที่ 4 สำนักผังเมืองได้เพิ่มมาตรการที่สามารถสร้างแรงจูงใจในการพัฒนาเมืองให้มากยิ่งขึ้น ซึ่งได้แก่ มาตรการส่งเสริมการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ (Planned Unit Development : PUD)

ทั้งนี้ การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่จะเปิดให้ผู้พัฒนาโครงการสามารถยื่นขอปรับปรุงข้อกำหนดทางผังเมืองให้มีความยืดหยุ่นสอดคล้องกับแผนการพัฒนาที่ดินมากยิ่งขึ้น โดยต้องไม่ขัดกับวัตถุประสงค์และเจตนารมณ์การใช้ประโยชน์ที่ดินที่กำหนดไว้ในผังเมืองรวมและข้อกำหนดในกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ขณะเดียวกันผู้พัฒนาโครงการจะต้องพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่ตามมาตรฐานที่รัฐกำหนดไว้

การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่จะเปิดให้ผู้พัฒนาโครงการสามารถยื่นขอปรับปรุงข้อกำหนดทางผังเมืองให้มีความยืดหยุ่นสอดคล้องกับแผนการพัฒนาที่ดินมากยิ่งขึ้น โดยต้องไม่ขัดกับวัตถุประสงค์และเจตนารมณ์การใช้ประโยชน์ที่ดินที่กำหนดไว้ในผังเมืองรวมและข้อกำหนดในกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ขณะเดียวกันผู้พัฒนาโครงการจะต้องพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่ตามมาตรฐานที่รัฐกำหนดไว้

นอกจากนี้ การวางแผนผังการพัฒนาพื้นที่ตามมาตรการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ยังสามารถดำเนินการร่วมกับการใช้มาตรการทางผังเมือง อื่นๆ เช่น การโอนสิทธิการพัฒนา การขอรับ FAR โบนัส เป็นต้น

ทั้งนี้ บริษัทที่ปรึกษาได้ทำการศึกษาและกำหนดเงื่อนไขตั้งต้นสำหรับการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่เพื่อเสนอในการปรับปรุงผังเมืองรวม กทม.ครั้งนี้ ได้แก่ การปรับเปลี่ยนข้อกำหนดในโครงการต้องไม่ขัดกับเจตนารมณ์การใช้ประโยชน์ที่ดินตามกฎกระทรวง หรือขัดกับกฎหมายอื่น เช่น สามารถกำหนดค่า FAR ในแต่ละบล็อกที่ดินขึ้นใหม่ได้ แต่ค่า FAR รวมทั้งโครงการต้องไม่เกินค่า FAR เดิมที่กำหนดไว้ตามกฎกระทรวงบังคับใช้ผังเมืองรวม สามารถรวมพื้นที่ว่างที่ต้องดำเนินการตามค่า OSR ไว้ในตำแหน่งเดียวกัน เพื่อพัฒนาเป็นสวนสาธารณะ แต่การพัฒนาอาคารต้องมีพื้นที่ว่างโดยรอบตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

สำหรับการกำหนดขนาดพื้นที่โครงการที่สามารถใช้มาตรการในแต่ละพื้นที่ ประกอบด้วย ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย.1-ย.4 โครงการจะมีขนาด 100 ไร่ขึ้นไป ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย.5- ย.7 พื้นที่ 50 ไร่ขึ้นไป ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ย.8-ย.10 และที่ดินประเภทพาณิชยกรรม พ.1-พ.5 ขนาดที่ดิน 20 ไร่ขึ้นไป โดยจะสามารถปรับปรุงการใช้ประโยชน์ที่ดินขึ้นหรือลงได้ 3 ระดับ เว้นแต่โครงการที่อยู่ในย่านที่ดินประเภท ย.8 ย.9 และ ย.10 ให้ปรับปรุงประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินได้สูงสุดเป็นประเภท ย.10

ขณะที่โครงการที่อยู่ในย่านที่ดินประเภท ย.8 ย.9 และ ย.10 สามารถมีค่า FAR สูงสุดในแต่ละบล็อกที่ดินได้ไม่เกิน 1.5 เท่าของค่า FAR ที่มีอยู่เดิม เช่น ในพื้นที่ ย.8 (FAR = 7) จะมีบล็อกที่ดินที่มีค่า FAR ได้ไม่เกิน 10.5 ส่วนย่านการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ให้ปรับปรุงประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินขึ้นลงได้ 1 ระดับ โดยโครงการที่อยู่ในย่านที่ดินประเภท พ.4 และ พ.5 สามารถมีค่า FAR สูงสุดในแต่ละบล็อกที่ดินได้ไม่เกิน 1.5 เท่าของค่า FAR ที่มีอยู่เดิม เช่น ในพื้นที่ พ.4 (FAR = 8) จะมีบล็อกที่ดินที่มีค่า FAR ได้ไม่เกิน 12 เป็นต้น

มาตรการส่งเสริมการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่นี้ หากสามารถ นำมาใช้ได้จะทำให้เกิดการเปลี่ยน แปลงรูปแบบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งของเอกชน และการเปิดประมูลการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐ ให้มีความ น่าสนใจมากยิ่งขึ้น และจะทำให้เมืองเกิดการเปลี่ยนแปลงจากการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่จะมีเพิ่มมากขึ้นในอนาคต