ราคาที่ดินเพิ่ม 4.4%สยาม ชิดลม เพลินจิต ตร.ว.ละ 1.2 ล้าน

เปิดผลสำรวจราคาที่ดิน กทม. ปริมณฑล เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4.4% สยาม ชิดลม เพลินจิต ราคาพุ่ง ตร.ว.ละ 1.2 ล้าน

ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครยังมีการเพิ่มขึ้นสวนกระแสอย่างน่าสนใจ โดยในรอบปี 2552-2553  ราคาเฉลี่ยทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เพิ่มสูงขึ้นถึง 4.4%  สำหรับราคาที่ดินที่แพงที่สุดอยู่ที่บริเวณสยามสแควร์ทั้งสองฝั่ง บริเวณติดสถานีรถไฟฟ้าชิดลม และสถานีเพลินจิต มีราคาไร่ละ 480 ล้านบาท หรือตารางวาละ 1.2 ล้านบาท เท่ากับว่าในพื้นที่หนึ่งตารางวาต้องใช้ธนบัตรใบละ 1,000 บาท วางซ้อนกันถึง 3 ใบ บวกด้วยธนบัตรใบละ 500 บาทอีก 1 ใบซ้อนอยู่ข้างบน

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 ทุกปี และพบความเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจเกี่ยวกับการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน

ราคาที่ดินในขนาด 4 ไร่ ที่แพงที่สุดอยู่ติดกับรถไฟฟ้าทั้ง 3 สถานีคือ สยามสแควร์ ชิดลม และเพลินจิตนี้ แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของรถไฟฟ้า ประกอบกับบริเวณนี้เป็นพื้นที่ศูนย์การค้า ซึ่งมีรายได้และอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่าการพัฒนาแบบอื่นจึงทำให้มีราคาสูงถึงตารางวาละ 1.2 ล้านบาทนี้ เพิ่มขึ้นจากปี 2552 ถึง 20%

ราคาที่ดินที่แพงรองลงมาคือถนนสีลม ถนนราชดำริ โดยตลอดเส้นทางรถไฟฟ้าของทั้งสองถนนนี้มีราคาตารางวาละ 1 ล้านบาท หรือไร่ละ 400 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากที่ประเมินไว้เมื่อปีที่แล้วที่ตารางวาละ 8.5 แสนบาท ทั้งนี้เพราะพื้นที่นี้เป็นพื้นที่ที่เหมาะสมกับการพัฒนาในเชิงสำนักงาน หรือศูนย์การค้าในระดับหนึ่ง แต่มีความเข้มข้นและคึกคักน้อยกว่าบริเวณสยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิต

พื้นที่ที่ราคาที่ดินรองลงมาก็คือบริเวณถนนวิทยุ ราคาตารางวาละ 9.5 แสนบาท หรือไร่ละ 380 ล้านบาท  ส่วนอีก 3 บริเวณที่มีราคาตารางวาละ 9 แสนบาท หรือไร่ละ 360 ล้านบาท ได้แก่ บริเวณสุขุมวิทช่วงต้น ตั้งแต่สถานีรถไฟฟ้านานาถึงสถานีรถไฟฟ้าอโศก-สุขุมวิท (สุขุมวิท 21)

สำหรับราคาที่ดินที่ถูกที่สุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ในกรณีที่ดินขนาด 4 ไร่ ได้แก่ ที่ดินติดถนนถนนเลียบคลอง 13 ตารางวาละ 2,500 บาท หรือไร่ละ 1 ล้านบาท  หรือที่ถนนวงแหวนรอบนอกแถวบางขัน ตารางวาละ 3,000 บาท หรือไร่ละ 1.2 ล้านบาท  แต่ถ้าเป็นที่ดินขนาด 36 ไร่ ซึ่งมีขนาดใหญ่กว่าราคาที่ดินติดถนนเลียบคลอง 13 ราคาตารางวาละ 1,100 บาท หรือไร่ละ 4.4 แสนบาทเท่านั้น

หากเป็นในกรณีที่ดินที่ติดถนนซอยก็ยังถูกกว่านี้อีก โดยอาจกล่าวได้ว่า พื้นที่เขตรอบนอกของกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะฝั่งเหนือและฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือซึ่งยังไม่มีโครงการสาธารณูปโภคเช่นทางด่วนหรือรถไฟฟ้าที่ชัดเจน ยังมีราคาค่อนข้างต่ำในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินในบริเวณที่เพิ่มขึ้นสูงสุด ได้แก่ บริเวณถนนพหลโยธินช่วงต้น ก่อนถึงสะพานควาย โดยราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 25-29% โดยเฉพาะบริเวณรถไฟฟ้าซอยอารีย์ ราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดจากตารางวาละ 3.5 แสนบาท เป็น 4.5 แสนบาท หรือเพิ่มขึ้น 29%  ส่วนที่เพิ่มขึ้นประมาณ 25% ในรอบ 1 ปีได้แก่ บริเวณรถไฟฟ้าทองหล่อ รถไฟฟ้าใต้ดินพระราม 9 รถไฟฟ้าพหลโยธิน  และที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 20% ในรอบ 1 ปีได้แก่ ถนนพญาไท ถนนพระราม 1 สนามสแควร์ ถนนสุขุมวิทช่วงต้น และถนนสุขุมวิท 21

อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินบางแห่งก็กลับลดลงเล็กน้อย เช่น ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา บริเวณหนองจอก ราคาลดลงจากตารางวาละ 11,000 บาท เหลือเพียง 10,000 บาท  นอกนั้นบริเวณถนนประชาสำราญ ถนนราชอุทิศ กม. 6 ถนนประชาร่วมใจ ถนนสุวินทวงศ์ กม.42
บริเวณที่ราคาที่ดินไม่ขึ้นเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ยังมีบริเวณถนนสุขุมวิท กม.46 บางบ่อ และบริเวณบางปู เป็นต้น รวมทั้งบริเวณถนนปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว กม.16 ซึ่งแสดงให้เห็นว่าบริเวณเหล่านี้มีความต้องการที่ดินเพื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่มากนัก จะสังเกตได้จากผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า บริเวณเหล่านี้ส่วนมากไม่มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ เกิดขึ้นใหม่ใน พ.ศ.2553 เลย

โดยสรุปแล้ว ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา  พบว่าราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เพิ่มขึ้น 4.4% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นสูงกว่าปีก่อน ๆ ทั้งนี้คงเป็นเพราะการปรับฐานทางเศรษฐกิจที่ดีขึ้นจากการส่งออกของประเทศ และการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจของประเทศไทยและประเทศในภูมิภาคนี้โดยรวม ขณะที่ในช่วงปี 2551 และ 2552 ราคาที่ดินกลับเพิ่มขึ้นสูงในอัตราต่ำ คือเพียง 3.2 และ 2.6% ตามลำดับ

ทั้งนี้คงเป็นผลพวงจากภาวะความไม่สงบทางการเมืองที่เกิดขึ้น โดยจะเห็นได้ว่านับแต่ พ.ศ. 2549 ที่มีรัฐประหารเป็นต้นมา แม้ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้น แต่เพิ่มขึ้นในอัตราที่ลดลงตามลำดับ ยิ่งเมื่อพบกับความผันผวนทางเศรษฐกิจครั้งใหญ่ทั่วโลกในปี 2551 ก็ยิ่งทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นในอัตราต่ำลง 

หากเทียบตั้งแต่ พ.ศ. 2528 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นถึง 40.2 เท่าแล้ว ทั้งนี้แสดงให้เห็นว่าประเทศไทยได้เปลี่ยนแปลงก้าวกระโดดจากประเทศกึ่งเกษตรกรรมและกึ่งอุตสาหกรรมในช่วงปี 2519-2529 มาเป็นประเทศอุตสาหกรรมใหม่ตั้งแต่ปี 2529 แล้ว

อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครยังถือว่าถูกกว่าประเทศเพื่อนบ้านหลายแห่ง รวมทั้งนครโฮชิมินห์ซิตี้ของเวียดนาม ซึ่งเป็นประเทศที่มีประชากรหนาแน่นกว่าไทยด้วยมีประชากรมากกว่าไทย และขนาดที่ดินน้อยกว่ามาก และอยู่ในภาวะที่กำลังเจริญเติบโตอย่างต่อเนื่องมาตลอด 10 ปีที่ผ่านมา