TITLEอสังหา เพื่อการท่องเที่ยว

เรื่อง บงกชรัตน์ สร้อยทอง

บริษัท ร่มโพธิ์ พร็อพเพอร์ตี้(TITLE) เตรียมตัวเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เอ็ม เอ ไอ (mai) วันที่ 2 พ.ย.นี้ หลังเสนอขายหุ้นให้ประชาชนเป็นครั้งแรก (ไอพีโอ) จำนวน 120 ล้านหุ้น มูลค่าหุ้นที่ตราไว้ (พาร์) 0.50 บาท และได้เงินระดมทุนจำนวนกว่า 264 ล้านบาท

"ศศิพงษ์ ปิ่นแก้ว" กรรมการบริหาร และกรรมการผู้จัดการ สายงานวางแผนและควบคุม TITLE กล่าวถึงธุรกิจบริษัทที่มุ่งเน้นเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวใน จ.ภูเก็ต ที่เน้นกลุ่มลูกค้าต่างชาติ มีสัดส่วนฐานลูกค้าต่างชาติ 80% และคนไทย 20%

ทำเลแรก "หาดราไวย์" เป็นโซนที่อยู่อาศัยของคนวัยเกษียณเกิดเฟสแรกปี 2554 เริ่มต้นมองกลุ่มลูกค้าผสมกันระหว่างคนไทยกับต่างชาติขายหมดใน 3 เดือน เมื่อมีเอเยนซีแนะนำต่างชาติเข้ามาปี 2555 เปิดเฟส 2 ขายหมดในเวลา 9 เดือน โดยที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง และพอเปิดเฟส 3 ปี 2556 ปรากฏว่ายอดจอง 25% เป็นต่างชาติหมด และมีลูกค้าหลายประเทศมากขึ้นจึงเริ่มเห็นชัดเจนแล้วว่ามีตลาดใหญ่ของลูกค้าต่างชาติตอบโจทย์ชัด เพราะซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 แบ่งกลุ่มลูกค้าเป็น 4 กลุ่มหลัก คือ

กลุ่มแรก นักท่องเที่ยวที่ อาศัยอยู่ยาว 1-2 เดือน และมาพักปีละ 1-2 ครั้ง กลุ่มที่สอง คือ กลุ่มมาใช้ชีวิตหลังเกษียณที่มาอยู่ 3-6 เดือน โดยทั้งสองกลุ่มแรกเป็นสัดส่วนที่มากที่สุด 70% เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มาอาศัยจริง กลุ่มที่สาม คือ กลุ่มนักลงทุนเก็งกำไรที่เพิ่งเข้ามา 1-2 ปี เนื่องจากราคาคอนโดมิเนียมที่ภูเก็ตยังต่ำกว่าเมื่อเทียบกับสิงคโปร์และฮ่องกง กลุ่มนี้จะเป็นคนไทยและคนจีน และกลุ่มที่สี่ กลุ่มเพิ่งเริ่มเข้ามาย้ายถิ่นฐาน เช่น เกิดความไม่สงบที่ยุโรป ก่อการร้าย ที่ต้องการมีบ้านหลังที่สอง

จุดแข็งของธุรกิจจะไม่อิงกับการขยายตัวทางเศรษฐกิจในประเทศ ทางกลับกันจะได้รับ ผลกระทบทันทีเมื่อนักท่องเที่ยวไม่กล้ามาเมืองไทย แต่อัตราจำนวนนักท่องเที่ยวที่มาภูเก็ตล่าสุดคือปีละ 14 ล้านคน และการที่มีลูกค้าต่างชาติกระจายฐานเป็นยุโรป รัสเซีย และเอเชีย ในสัดส่วนที่กระจายเท่าๆ กัน ทำให้จะมีอัตราการเข้าพักใช้พื้นที่คอนโดแตกต่างกัน เพราะนอกจากซื้อคอนโดบริษัทยังบริหารผลตอบแทนห้องพักในช่วงที่ลูกค้าเจ้าของห้องไม่ได้เข้าพักให้อีกด้วย

อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยย้อนหลัง 3 ปี 50% บริษัทจะได้รับเงินสดลูกค้าต่างชาติ 75% ล่วงหน้าของมูลค่าโอน เท่ากับเป็นการคัดเลือกลูกค้าต่างชาติที่มีศักยภาพในการชำระจริงๆ และส่งผลดีต่อเนื่องเพราะการรับรู้เงินสดล่วงหน้าจากต่างชาติจะมาอยู่ในส่วนของหนี้สินที่ไม่มีภาระผูกพันที่ต้องจ่ายคืน หากอัตราหนี้สินต่อทุน (ดี/อี) สูง ต้องเทียบกับส่วนทุนประกอบ เพราะถ้า ดี/อี ยิ่งสูงอาจมียอดโอนที่รอรับรู้รายได้มาก

บริษัทมีการบริหารต้นทุนที่ดีเกิดการสูญเสียในการก่อสร้างน้อยเพราะบริหารงานเอง จะรับเหมาก่อสร้างแต่ในส่วนค่าแรงงานเท่านั้น

เงินระดมทุนที่ได้นำไปใช้ในการขยายการก่อสร้างคอนโดทำเลที่สอง คือ "หาดในยาง" ที่่เริ่มก่อสร้าง 2 เฟสพร้อมกัน จะช่วยให้บริษัทมีการเติบโตที่ก้าวกระโดด ไม่เช่นนั้นต้องรอเงินการโอนจากโครงการ 3 ที่หาดราไวย์ รวมทั้งจะช่วยทำให้มีสภาพคล่องซื้อทำเลหน้าหาดฝั่งตะวันตกที่มีศักยภาพอยู่อีกกว่า 10 หาดใน จ.ภูเก็ต ซึ่งมีแลนด์มาร์ครอการพัฒนาใน 2 หาดในระยะเวลาภายใน 6 ปี

ปัจจุบันยอดที่รอรับรู้รายได้ปีนี้ ณ ครึ่งปีแรก ที่หาดในยาง มี 501 ล้านบาท ที่หาดราไวย์ 190 ล้านบาท