Real Estate Real Marketing

ศ.วิทวัส รุ่งเรืองผลภาควิชาการตลาดมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

นักการตลาดทุกคนรู้จักส่วนประสมทางการตลาดหรือ Marketing Mix กันเป็นอย่างดี ถ้าถามว่าประกอบด้วยอะไรบ้างคำตอบที่ได้ก็คือ Product Price Place และ Promotion ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ส่วนประสมทางการตลาดถ้าถูกนำมาใช้ในการวิเคราะห์และวางแผนกันอย่างกว้างขวาง แต่เมื่อถามลึกลงไปว่า Product ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คืออะไร คำตอบที่ได้หลากหลายมากครับ บางคนตอบว่า "ทำเล"

บางคนตอบว่า "ตัวบ้านตัวอาคาร" บางคนให้ความเห็นว่าคือ "การก่อสร้าง" ซึ่งทุกคำตอบก็ถูก แต่ยังถูกไม่หมด คำตอบที่คนส่วนใหญ่ไม่ค่อยนึกถึงคือ "บริการ" ซึ่งเป็นอีกส่วนหนึ่งของ Product

ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ "บริการก่อสร้าง" เป็น จุดเปลี่ยนที่สำคัญ เนื่องจากการเข้าถึงข้อมูลของลูกค้าผ่านสังคมออนไลน์ ทำให้ผู้บริโภคเข้าถึงและสืบค้นข้อมูลต่างๆ ได้อย่างกว้างขวาง ทั้งจากกูรูออนไลน์ที่มีความรู้เรื่องเกี่ยวกับการก่อสร้างและจากผู้บริโภคด้วยกันที่ประสบปัญหาเกี่ยวกับการส่งมอบบ้าน โดยเฉพาะที่เกี่ยวกับมาตรฐานการก่อสร้างที่อาจมีผลระยะยาวต่อตัวการบำรุงรักษาหรือการใช้งานในอนาคต

กระแสการเรียกร้องความรับผิดชอบของ ผู้ประกอบการกับชุมชนที่ได้รับผลกระทบจากการ ก่อสร้าง เช่น ความปลอดภัยของชุมชนรอบโครงการ จากวัสดุที่ร่วงหล่นจากอาคารที่ก่อสร้าง อาคารข้างเคียงร้าวจากการตอกเสาเข็มหรือรถขนวัสดุที่ทำดินร่วงหล่นบนถนน การใช้ถนนทางเท้าสาธารณะเป็นที่ กองเก็บวัสดุ รวมถึงความรู้สึกไม่ปลอดภัยของชุมชน จากที่พักคนงานก่อสร้างที่เข้ามาอยู่อาศัยระหว่างการก่อสร้าง

นอกจากนี้ การสื่อสารกับลูกค้า ปัญหาระหว่างผู้ประกอบการกับลูกค้าในขั้นตอนการตรวจสอบที่อยู่ อาศัยก่อนการโอน รวมถึงกรณีที่บางโครงการอนุญาต ให้ลูกค้าเลือกปรับเปลี่ยนวัสดุบางอย่าง โดยเพิ่ม-ลด เงินได้ การส่งมอบก็ไม่เป็นไปตามแผนที่วางไว้

ปัญหาส่วนหนึ่งเกิดจากทีมที่ติดต่อกับลูกค้าเพื่อตรวจรับหรือทำสัญญาต่อเติมเปลี่ยนลูกค้า ถ้าเป็นทีมช่างก็จะรู้เรื่องงานที่ตัวเองทำ แต่อาจใช้ ภาษาช่างที่ลูกค้าฟังแล้วเข้าใจไม่ตรงกันกับช่างถ้าทีม ติดต่อเป็นฝ่ายขาย บางครั้งก็ไม่เข้าใจกระบวนการทำงานของช่าง จึงรับปากลูกค้าหรือระบุรายละเอียดในสัญญาที่ทำไม่ได้ตามกฎหมายหรือในทางปฏิบัติ

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในส่วนของผลิตภัณฑ์นั้น ปัจจุบันบริษัทเป็นมืออาชีพมากขึ้น การเลือกทำเล การก่อสร้าง ออกมาไม่ต่างกันมาก แต่ในด้านการบริหารการก่อสร้างและบริหารบริการในส่วนที่เกี่ยวกับ การก่อสร้างให้มีประสิทธิภาพและสร้างความประทับใจ ให้ลูกค้าจะกลายเป็นจุดขายสำคัญในธุรกิจอสังหา ริมทรัพย์แน่นอน