คอนโดยังดี?

กิติชัย/มีกราฟประกอบ

จากข้อมูลของบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) (CBRE) พบว่า ยอดขายของคอนโดมิเนียมในไตรมาส 2 ปีนี้ค่อนข้างเฉื่อย โดยมีคอนโด 1,041 ยูนิต ที่อยู่ในเขตเมืองชั้นในออกมาขายในช่วงไตรมาส 2 ของปีนี้ ซึ่งมียอดขายที่ดีกว่าบริเวณรอบนอกของกรุงเทพฯ โดยโครงการที่อยู่ในทำเลที่ดี พร้อมทั้งเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้ถูกต้อง ยังมียอดขายดีกว่าโดยเฉลี่ยของอุตสาหกรรม มีจำนวน 28,282 ยูนิตที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ได้ถูกขายไปแล้ว 76.19%

CBRE เชื่อว่าจำนวนยูนิตที่สร้างเสร็จแล้ว แต่ยังขายไม่ได้มีอยู่ไม่มากนัก อย่างไรก็ตามยอดขายคอนโดรวมแล้วลดลง 63% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส แต่ยังเพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบปีต่อปี

แต่ราคาคอนโดที่จัดว่าเป็นระดับหรูในเขตเมืองชั้นใน ยังสร้างสถิติของราคาสูงสุดใหม่อยู่เรื่อยๆ ราคาของบางยูนิตในบางโครงการ มีราคามากกว่า 100 ล้านบาทไปแล้ว (ดูราคา เฉลี่ยของคอนโดระดับบนในเขตเมืองชั้นในได้จากภาพ)

จากราคาที่สูงขึ้นมาก ทำให้ผู้ซื้อคอนโดในเขตดังกล่าว ใช้เวลาในการพิจารณาตัดสินใจซื้อนานขึ้น สาเหตุที่ราคาคอนโดสูงขึ้นเรื่อยๆ เป็นเพราะว่าราคาที่ดินของเขตเมืองชั้นในพุ่งสูงขึ้นตลอดเวลา ซึ่งซีบีอาร์อีเชื่อว่าราคาคอนโดในเขตเมืองชั้นในจะไม่ตกลง ยกเว้นแต่โครงการที่สร้างเสร็จแล้ว แต่ยังมียูนิตเหลือ ยังขายได้ไม่หมด เพราะว่ายังมีความต้องการจากคนต่างชาติที่มีความเชี่ยวชาญ ที่เข้ามาทำงานในประเทศไทย ที่มีใบอนุญาตทำงาน หรือที่เรานิยมเรียกสั้นๆ ว่า EXPAT ที่เพิ่มขึ้นมาเรื่อยๆ จนล่าสุดอยู่ที่ 84,387 คน ซึ่งเป็นตัวเลข ณ ไตรมาส 2 ปี 2559

คนญี่ปุ่นครองสัดส่วนสูงสุดถึง 22% (ข้อมูลจาก : CBRE) โดยไม่กี่ปีนี้ คนจีนเริ่มมีสัดส่วนที่มากขึ้น คิดเป็น 13% ของจํานวน EXPAT ทั้งหมด ซึ่งตัวเลขของคนจีนในช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา เพิ่มขึ้นถึงเท่าตัว เมื่อเทียบกับอดีตก่อนหน้านี้ โดย EXPAT ส่วนใหญ่จะพักอาศัยอยู่ในบริเวณสุขุมวิทตั้งแต่ซอย 1 ถึงซอย 63 สำหรับซอยเลขคี่ และซอย 2 ถึงซอย 42 สำหรับซอยเลขคู่ (โดยคนญี่ปุ่นชอบที่จะอาศัยอยู่ในซอยสุขุมวิท 39 ถึงทองหล่อ จนหลายคนเรียกย่านนั้นว่าเป็น LITTLE TOKYO) ย่านสีลม สาทร และสยาม ในขณะที่ Supply ของอพาร์ตเมนต์มีการเติบโตน้อยมากในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา (ดูภาพที่ 3 ซึ่งแสดงถึงความต้องการซื้อและความต้องการขาย และอัตราการเช่าของอพาร์ตเมนต์ ในช่วงระหว่างปี 2548 ถึงไตรมาส 2 ปี 2560) เพราะว่าผลตอบแทนจากการลงทุนอพาร์ตเมนต์ค่อนข้างต่ำ ปัจจุบันนี้มีจำนวนยูนิตของอพาร์ตเมนต์เพียงประมาณ 500 ยูนิตที่กำลังปรับปรุง เมื่อเทียบกับจำนวน 1.2 หมื่นยูนิตของคอนโดมิเนียม ที่กำลังจะผุดออกมาในย่านเขตเมืองชั้นใน

ล่าสุด ที่บริษัท ศุภาลัย ชนะการประมูลซื้อที่ดินสถานทูตออสเตรเลีย เนื้อที่ 7 ไร่ 3 งาน 82 ตร.ว. บนถนนสาทร ติดถนนสวนพลู มูลค่าที่ดิน 4,600 กว่าล้านบาท หรือคิดเป็นตารางวาละ 1.45 ล้านบาท ซึ่งทางบริษัทเตรียมจะพัฒนาเป็นโครงการ ซึ่งประกอบด้วย อาคารชุดพักอาศัยและอาคารสำนักงานให้เช่า ซึ่งเป็นการสร้างสถิติราคาสำหรับที่ดินย่านสาทร

แต่ก็ยังต่ำกว่า เมื่อเปรียบเทียบกับราคาประมูลที่ดินของสถานทูตอังกฤษ เนื้อที่ 25 ไร่ บริเวณถนนวิทยุ ที่บริษัท กลุ่มเซ็นทรัล (เจ้าเก่าที่เคยประมูลที่ดินของสถานทูต อังกฤษเมื่อปี 2550 ซึ่งชนะการประมูลซื้อที่ดินของสถานทูตอังกฤษแปลงแรกขนาด 9.5 ไร่มาแล้ว ด้วยราคา 9 แสนบาท/ตร.ว. ซึ่งก็เป็นราคาซื้อขายที่ดินที่แพงที่สุดในขณะนั้น) เป็น ผู้ที่เสนอราคาสูงสุด โดยได้เสนอราคาประมูลอยู่ที่ 2-2.2 ล้านบาท/1 ตร.ว. รวมที่ดินที่ประมูลทั้งหมดกว่า 1 หมื่น ตร.ว. มูลค่ากว่า 2 หมื่นล้านบาท ทุบสถิติราคาที่ดินที่สูงที่สุด เท่าที่เคยมีการซื้อขายกันมาในประเทศไทย

สำหรับคอนโดที่อยู่บริเวณรอบนอก ยังมีความต้องการที่ต่ำ ซ้ำร้ายยังถูกจำกัดด้วยการที่สถาบันการเงินไม่ค่อยอยากจะปล่อยสินเชื่อให้ เนื่องจากเศรษฐกิจที่ไม่ค่อยดี จึงมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้ากลุ่มนี้ นอกจากนี้ยังมีจำนวนยูนิตที่เหลือขายสะสมอยู่เป็นจำนวนมาก จำนวนยูนิตของโครงการในกลุ่มนี้มีถึง 14,066 ยูนิต เพิ่มขึ้น 95% เมื่อเทียบปีต่อปี เพราะว่าผู้ประกอบการต่างก็ต้องการที่จะนำโครงการของตนออกขาย ก่อนที่จะถึงพระราชพิธีถวายพระเพลิงพระบรมศพในเดือน ต.ค.

คอนโดกลุ่มนี้ยังมีอาการน่าเป็นห่วง เนื่องจากมีปริมาณคอนโดมากกว่าปริมาณความต้องการ ยังพอมีข่าวดีอยู่บ้างที่มีความต้องการจากคนจีนที่มาซื้อคอนโดเพื่อลงทุน แต่ก็ยังมีจำนวนไม่มากนัก คงต้องรอดูกันต่อไปว่าจะเป็นอย่างไร