ประสบการณ์ 16 ปี ซีคอนฯ 'เค้กก้อนนี้ยังใหญ่พอ'

......วันเพ็ญ พุทธานนท์

พลันที่ศูนย์การค้าพาราไดซ์พาร์คประกาศร่วมสมรภูมิค้าปลีกบนถนนศรีนครินทร์ ก็ส่งผลให้ทำเลแห่งนี้ถูกจับตามอง โดยเฉพาะการตั้งรับของเจ้าถิ่นอย่าง ศูนย์การค้าซีคอนสแควร์ ที่ยืนหยัดบนทำเลนี้มานานถึง 16 ปี

ในวันนี้แม้จะมีคู่แข่งรายใหญ่ประกาศตัวลงมาแข่งขันในย่านนี้ พร้อมความหรูหราอลังการ แต่สำหรับ ตะติยะ ซอโสตถิกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีคอน ดีเวลลอปเมนท์ ผู้บริหารศูนย์การค้าซีคอนสแควร์แล้ว ยังกล่าวอย่างมั่นใจว่า เค้กก้อนนี้ใหญ่พอที่จะแบ่งปันกัน

นั่นเพราะนับจาก 16 ปี ที่เกิดซีคอนสแควร์ จนถึงวันนี้ เห็นได้ชัดเจนว่ากำลังซื้อในย่านนี้เติบใหญ่ขึ้น กลายเป็นก้อนเค้กที่มีมูลค่ากำลังซื้อมหาศาล แม้กระทั่งมีถึง 4 ศูนย์ในวันนี้ อันได้แก่ ซีคอนสแควร์ เสรีเซ็นเตอร์ ซึ่งเป็นพาราไดซ์พาร์ค ในปัจจุบัน เซ็นทรัลบางนา และเดอะมอลล์ บางกะปิ แต่จนถึงวันนี้ก็ยังไม่แข่งขันกันชัดเจน เพราะกำลังซื้อที่เพิ่มขึ้น และศูนย์การค้าแต่ละแห่งมีกลุ่มลูกค้าที่แตกต่างกันชัดเจน

ตะติยะสะท้อนภาพการแข่งขันของธุรกิจศูนย์การค้าฝั่งกรุงเทพฯ ตะวันออกให้ฟังว่า การเติบโตและขยายตัวของชุมชนใหม่ ความเจริญของย่านชานเมือง และจำนวนประชากรในกรุงเทพฯ ที่มีปริมาณมาก ช่วยหล่อเลี้ยงให้ธุรกิจศูนย์การค้าอยู่ได้

ที่สำคัญคือ ย่านศรีนครินทร์ ที่มีประชากรมากขึ้น เกิดชุมชนใหม่มากมาย และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่เพิ่มขึ้นเยอะมากในช่วงกว่า 10 ปีที่ผ่านมา ทำให้ถึงวันนี้มั่นใจว่าทั้ง 4 ศูนย์การค้าที่มีอยู่จะอยู่ร่วมกันได้สบายมาก ประกอบกับกฎหมายผังเมืองในปัจจุบัน ไม่เอื้อต่อการเปิดศูนย์ใหม่ในย่านนี้ ทำให้ช่วยรักษาซัพพลายไม่ให้เกิดการแข่งขันเพิ่มขึ้นจากปัจจุบันด้วย

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ต้องจับตามองคือ การปรับปรุงกฎหมายผังเมืองของกรุงเทพมหานครในอีก 2 ปีจากนี้ ซึ่งเชื่อว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงโซนศรีนครินทร์ตามการขยายตัวของเมืองและสาธารณูปโภค โดยเฉพาะถนนที่จะปรับเป็นขนาด 8 เลน ในช่วง 2 ปีจากนี้เช่นกัน

ตะติยะยังมองถึงความได้เปรียบของซีคอนสแควร์ ว่า ความที่เป็นศูนย์การค้าที่ตั้งในพื้นที่มานาน ทำให้มีฐานลูกค้าประจำที่มั่นคงและเกิดพฤติกรรมการซื้อที่เคยชินกับการมาศูนย์ประจำ มากกว่าจะเปลี่ยนไลฟ์สไตล์ง่ายๆ โดยจากการสำรวจพบว่า จากลูกค้าประจำที่ช็อปปิ้งในย่านศรีนครินทร์มากกว่า 3 ครั้งต่อสัปดาห์ เลือกที่จะมาช็อปปิ้งที่ซีคอนสแควร์ถึง 34%

นอกจากนี้ ยังมั่นใจในแม่เหล็กที่มีในศูนย์ ซึ่งมีความหลากหลายมากพอ เพียงแต่มีการปรับเปลี่ยนแม่เหล็กหรือร้านค้าที่มีอยู่ให้เข้ากับไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคเท่านั้น ซึ่งในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา ซีคอนสแควร์ได้ใช้งบกว่า 500 ล้านบาท ปรับปรุงศูนย์ใหม่ และในปีหน้าจะเป็นการปรับโฉมภายนอกใหม่หมดเช่นกัน อีกทั้งในแต่ละปีก็จะใช้งบปรับปรุงต่อเนื่องปีละไม่ต่ำกว่า 100 ล้านบาท

ทั้งนี้ กลยุทธ์ที่ทำให้ซีคอนสแควร์ประสบความสำเร็จมาจนถึงทุกวันนี้ ตะติยะบอกว่า มาจาก 3 องค์ประกอบ คือ 1.การก้าวย่างอย่างช้าๆ แต่มั่นคง โดยสร้างซีคอนสแควร์ให้เป็นฐานหลัก จึงเห็นได้ว่า ในช่วง 10 ปีแรก บริษัทไม่มีการขยายธุรกิจอื่น เนื่องจากต้องการให้หมดภาวะหนี้สินและมีฐานการเงิน โดยเฉพาะเงินสดจากรายได้ของซีคอนสแควร์เพื่อขยายธุรกิจใหม่

จากนี้จึงเริ่มขยายเข้าสู่ธุรกิจโรงแรมที่ จ.ภูเก็ต เมื่อ 3 ปีที่ผ่านมา และเปิดให้บริการแล้วในปีนี้ โดยใช้เงินกู้ไม่ถึง 50% ที่เหลือเป็นเงินของบริษัท โดยไม่จำเป็นต้องนำโครงการหรือที่ดินเข้าเป็นหลักทรัพย์ ต่อมาจึงเข้าซื้อกิจการฟิวเจอร์พาร์ค บางแคในปีนี้ และอยู่ระหว่างการปิดปรับปรุง โดยจะพบกับโฉมใหม่ในปีหน้า ภายใต้ชื่อ ซีคอน บางแค

องค์ประกอบที่ 2. คือ การบริหารงานแบบมืออาชีพ เพราะแม้จะเป็นธุรกิจครอบครัว แต่มีมืออาชีพเข้ามาร่วมงานจำนวนมาก และบริหารงานตามระบบมืออาชีพ 3. การใช้ธรรมาภิบาลในองค์กร เพื่อให้บุคลากรและองค์กรก้าวไปพร้อมกัน ทำงานอย่างมีความสุข

เมื่อถามว่าในยุคนี้ที่เกิดศูนย์ค้าปลีกแนวราบเป็นดอกเห็ด โดยเฉพาะคอมมูนิตีมอลล์ ที่มีความได้เปรียบในการเข้าถึงชุมชนได้ง่ายกว่า จะเข้ามาส่งผลกระทบถึงศูนย์การค้าขนาดใหญ่อย่างซีคอนสแควร์หรือไม่ ผู้บริหารซีคอนสแควร์กล่าวถึงมุมมองของคอมมูนิตีมอลล์ว่า คอมมูนิตีมอลล์เป็นเทรนด์ค้าปลีกก็จริง เพราะผู้บริโภคชอบกับทางเลือกที่มากขึ้น ใกล้บ้านขึ้น

แต่สำหรับในแง่ของผู้ประกอบการแล้ว ธุรกิจนี้กลับไม่ทำรายได้หรือกำไร เมื่อเทียบกับการนำพื้นที่ขนาดเท่ากันไปพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อื่น อย่าง คอนโดมิเนียม