แก้ปมบ้านคนจน ดึงเอกชนช่วยลงเสาเข็ม

กนกวรรณ บุญประเสริฐ

หลังจากที่รัฐตั้งไข่ทำโครงการบ้านประชารัฐมาเกือบ 1 ปี 6 เดือน ผลที่ออกมายังไม่เปรี้ยงปร้างอย่างที่คาดหวังไว้ แม้จะมีการปรับปรุงหลักเกณฑ์และเงื่อนไขหวังปลดล็อก เรื่อง บ้านหลังแรก จาก "ไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยมาก่อน"เป็น "ปัจจุบันไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย"

ทั้งยังแก้ไขเงื่อนไขกรณีการกู้ เพื่อปลูกสร้างที่อยู่อาศัยวงเงินสินเชื่อไม่เกิน 1.5 ล้านบาท/หน่วย จากเดิมให้รวมราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วย เป็น "ไม่ต้องนำราคาประเมินที่ดินมารวมพิจารณาด้วย" เนื่องจากหากนำราคาประเมินที่ดินมาพิจารณาร่วมด้วย ผู้กู้จะไม่สามารถขอสินเชื่อได้ตามวงเงินที่ต้องการก่อสร้างจริง ทั้งนี้ ให้รวมถึงการกู้เพื่อปลูก สร้างทดแทนที่อยู่อาศัยเดิมด้วย

การปลดล็อกรอบแรกเหมือน ยังเกาไม่ถูกที่คัน สะท้อนจากยอด สินเชื่อที่ให้ธนาคารออมสินและธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ปล่อยกู้ที่ละ 2 หมื่นล้านบาท รวมเป็น 4 หมื่นล้านบาท ล่าสุดยอด 2 แบงก์ขยับไปเพียงกว่า 1 หมื่นล้านบาท

ส่วนยอดปล่อยกู้ให้ผู้ประกอบการเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ตั้งวงเงินไว้ 3 หมื่นล้านบาท มีธนาคารออมสิน ธอส.และธนาคารกรุงไทย ปล่อยกู้ที่ละ 1 หมื่นล้านบาท ล่าสุดยอดปล่อยกู้รวมกันทั้ง 3 ธนาคาร ยังไม่ถึง 500 ล้านบาท

ขณะที่การทำโครงการบ้าน ประชารัฐของกรมธนารักษ์ ที่ผ่านมาเจอปัญหาหลายเรื่อง โดยเฉพาะเรื่องการสำรวจสิ่งแวดล้อม การคัดค้านจากชุมชน จาก 6 โครงการนำร่อง ที่เปิดให้เอกชนเข้ามาประมูลก่อสร้างเมื่อปี 2559 ล่าสุดล้มไปแล้ว 2 โครงการ ได้แก่ โครงการที่เชียงใหม่ กับโครงการพหลโยธิน 11 กรุงเทพฯ

ส่วนโครงการที่วัดไผ่ตัน กำลังก่อสร้าง เหลือที่เชียงราย และเพชรบุรี 2 แปลง ที่กำลังก่อสร้าง รวมแล้วจะสร้างที่อยู่อาศัยได้ราว 3,000 ยูนิต โดยรูปแบบโครงการ ส่วนใหญ่สร้างเพื่อรองรับกับ กลุ่มข้าราชการที่มีเงินเดือนต่ำกว่า 2 หมื่นบาท จึงไม่เหลือมาถึงประชาชนทั่วไปมากนัก

ล่าสุด สมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกฯ สั่งหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ทั้งการเคหะแห่งชาติ กระทรวงพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ และ ธอส. รวมถึงภาคเอกชน ให้มาผนึกกำลังช่วยสร้างผู้มีรายได้น้อย ให้เกิดขึ้นจริงอีกครั้ง และสามารถใช้โครงการร่วมลงทุน หรือพีพีพี เข้ามาช่วยให้ได้ พร้อมเปิดทางต่างชาติ เช่น ผู้ประกอบการจากจีน ที่เข้ามาหารือกับรัฐบาลหลายรอบแล้วว่ามีความพร้อมในการเข้ามาลงทุนในประเทศไทย โดยใช้ฐานข้อมูลผู้ลงทะเบียนเพื่อรับสวัสดิการแห่งรัฐ ในปี 2560 ที่เหลือผู้ผ่านการคัดเลือกคุณสมบัติแล้ว 11.6 ล้านราย

รองนายกฯ ให้สำรวจดูความต้องการของผู้ลงทะเบียนว่า ใครยังไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง และให้ส่งแผนหรือโมเดลโครงการนี้เสนอกลับมาให้พิจารณาภายใน 6 เดือน จากนี้ โดยไม่จำเป็นต้องใช้แต่พื้นที่ราชพัสดุของกรมธนารักษ์เพียงอย่างเดียว แต่สามารถทำโครงการบนที่ดินของการเคหะฯ ที่มีอยู่ทั่วประเทศ และที่ดินของเอกชนได้

ธัชพล กาญจนกุล ผู้ว่าการ การเคหะแห่งชาติ กล่าวว่า การเคหะฯ เตรียมเรียกเอกชนเข้ามาหารือเรื่องการร่วมลงทุนในโครงการบ้าน ประชารัฐ ในวันที่ 30 ส.ค.นี้ เพื่อเดินหน้าตามเป้าหมายยุทธศาสตร์ที่การเคหะฯ ต้องสร้างบ้านเพื่อผู้มีรายได้น้อย 1 แสนยูนิต/ปี แต่ด้วยข้อจำกัดของงบประมาณ ทำให้ความสามารถในการสร้างบ้านลดลงเหลือ 3-4 หมื่นยูนิต

ดังนั้น การดึงเอกชนเข้ามาร่วมโครงการเป็นทางออกที่น่าสนใจ เพื่อทำให้โครงการสามารถเดินได้ตามเป้าหมายของรัฐบาลได้มากขึ้น

แต่แรงจูงใจที่จะดึงเอกชนเข้ามาร่วมลงทุน เห็นว่า ควรมีการผสมผสานรูปแบบโครงการทั้งในภาค สังคมและเชิงพาณิชย์ โดยอาจมี ทั้งส่วนที่ก่อสร้างเป็นบ้านผู้มีรายได้ที่เป็นอาคารชุด ทำทั้งแบบเช่าและ เช่าซื้อ และต้องมีการจัดสรรพื้นที่อีกส่วนทำโครงการเชิงพาณิชย์ เช่น ร้านค้า ศูนย์การค้าขนาดเล็ก และ อาจสร้างคอนโดมิเนียมเพื่อให้เอกชนมีผลตอบแทนที่มากพอ และเมื่อก่อสร้างโครงการแล้วเสร็จ

ระยะต่อไปการเคหะฯ จะตั้งทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกองรีท เพื่อนำเงินที่ได้จากนักลงทุนเอามาจ่ายคืนผู้ประกอบการเอกชน มั่นใจว่า โมเดลแบบนี้หากเสนอให้ผู้ประกอบการน่าจะมีหลายบริษัที่ต้องการทำงานในเชิงสังคมและยังได้ผลตอบแทนสมน้ำสมเนื้ออีกด้วย

พร้อมกันนี้ ได้เสนอเรื่องการเว้นหรือลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน 3 รายการ ให้ผู้มีรายได้น้อย เพื่อช่วยคนเหล่านี้ได้เข้าอยู่บ้านได้ทันที ไม่ต้องไปหาเงิน หรือกู้เงินนอกระบบมาจ่ายโอนค่าบ้านอีก

ฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธอส. เปิดเผยว่า ธอส.เตรียมเสนอวงเงินสินเชื่อเบื้องต้น 1 หมื่นล้านบาท ปล่อยสินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษสำหรับ ผู้มีรายได้น้อยที่จะเข้าโครงการนี้

หลังจากนี้ ต้องจับตาว่า โมเดล ที่ทุกหน่วยงานจะเสนอ สมคิด รองนายกฯ ในอีก 6 เดือนข้างหน้า จะสามารถปลดล็อกให้เกิดการลงเสาเข็มก่อสร้างบ้านเพื่อผู้มีรายได้น้อย ตัวจริงเสียงจริงได้หรือไม่

มีการเสนอแนวทางแก้ปัญหาเรื่องนี้ คือ ต้องการให้ผลตอบแทน แก่ภาคเอกชนยอมรับได้ด้วย ซึ่งอาจทำได้ในเชิงพาณิชย์ คือ การให้เอกชนสามารถสร้างพื้นที่เชิงพาณิชย์ หรือการให้สิทธิทางภาษีต่างๆ แก่ภาคเอกชนที่ยอมควักเงินมาลงทุน

ขณะที่เรื่องการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุที่ให้ธนาคารออมสินและ ธอส.ปล่อยกู้ให้แก่ผู้ประกอบการเพื่อสร้างบ้านผู้สูงอายุ มีวงเงินรวม ไม่เกิน 4,000 ล้านบาท ก็น่าจะเร่งเดินเครื่องไปพร้อมกันในครั้งนี้ด้วย

เบื้องต้น เชื่อว่า ถ้าไม่ใช่มาตรการบังคับก็ยังต้องลุ้นกันต่อว่า เอกชนไทยจะสนใจทำเรื่องนี้ หรือไม่ เพราะโอกาสในการทำกำไรมีน้อย แถมถ้าเป็นโครงการที่ปล่อยเช่า จะต้องหาคนมาดูแลส่วนกลางไปอีก 30 ปี ซึ่งเป็นอีกข้อจำกัดที่ทำให้เอกชนไม่สนใจเพราะเป็นโครงการที่มีผลตอบแทนต่ำ และยังต้องมีภาระ ในการบริหารจัดการ

แต่อย่างไรก็ดี แนวคิดการสร้างบ้านประชารัฐเพื่อผู้มีรายได้น้อย ต้องยอมรับว่า เป็นเรื่องที่ดีมาก เพราะช่วยให้คนจนที่ไม่มีโอกาสได้รับโอกาสจะมีบ้าน แต่ผู้กำหนดนโยบายจะต้องเข้าไปให้ถึงปัญหาและอุปสรรคก่อน ว่าเพราะอะไรเอกชนถึงไม่สนใจเข้ามาลงทุน แล้วค่อยๆ ปลดล็อกไปทีละเรื่อง

งานนี้ถ้าเอกชนไทยไม่ลงมือ มีโอกาสที่รัฐบาลจะหนีไปซบกลุ่มนายทุนจากประเทศจีน ได้ยกทัพเข้ามาบุกตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพราะครั้งนี้เชื่อว่ารัฐบาลน่าจะเปิดให้ทำ ทั้งโครงการในเชิงสังคมและพาณิชย์ ไปพร้อมกันเลยในโครงการเดียว แต่เชื่อว่าที่สุดแล้วการเริ่มโครงการนี้ไม่ใช่เรื่องง่ายๆ ยังคงหารือกัน ทุกภาคส่วนอีกหลายยกกว่าจะ ลงเสาเข็มได้ n