บีบพัฒนาที่ว่างแสนไร่ เจ้าของที่ผนึกบริษัทอสังหาลุย

แม้ว่าร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะยังคงอยู่ระหว่างการพิจารณาของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ และมีท่าทีว่าจะมีปรับปรุงแก้ไขร่างกันอีกหลายประเด็น กว่าจะได้ประกาศใช้ตามที่รัฐบาลตั้งธงไว้ในวันที่ 1 ม.ค. 2562 อาจจะไม่เห็นเค้าร่างกฎหมายฉบับเดิมเลยก็เป็นได้ แต่ถึงอย่างไรประชาชนผู้มีหน้าที่เสียภาษีก็คงหนีไม่พ้นจะต้องจ่าย แต่จะจ่ายมากจ่ายน้อยก็ต้องคอยลุ้นกันต่อไป

ในช่วงเวลาที่กฎหมายยังไม่สะเด็ดน้ำ แต่ผู้เป็นเจ้าของที่ดินทั้งหลายก็เตรียมการรับมือกันถ้วนหน้า ไม่ว่าจะเป็นแลนด์ลอร์ดรายใหญ่ของประเทศ ก็แบ่งสรรที่ดินโยกย้ายถ่ายโอนตามที่กฎหมายเปิดช่องเอื้ออำนวย หรือแม้แต่เจ้าของที่ดินแปลงเล็กๆ ก็พยายามดิ้นรน แปรเปลี่ยนที่ดินในมือให้เสียภาษีน้อยที่สุด

ขณะที่บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนด้านอสังหา ริมทรัพย์ กลายเป็นธุรกิจเนื้อหอมที่แม้แต่กลุ่มทุนต่างชาติยังให้ความสนใจจ้องเค้กชิ้นใหญ่นี้ ตาไม่กะพริบ เชื่อว่าที่ดินว่างเปล่าใน กทม.ที่มีอยู่ 1 แสนไร่บวกลบโดยประมาณ จะถูกหยิบมาพัฒนา ในรูปแบบต่างๆ มากขึ้น

เลิศมงคล วราเวณุชย์ นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี กล่าวว่า แลนด์ลอร์ดที่มีที่ดินอยู่ในมือเป็นจำนวนมาก โดยเตรียมรับมือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยเฉพาะที่ดินให้รกร้างว่างเปล่าที่ไม่ทำประโยชน์ หรือที่ดินที่ทำประโยชน์แต่ยังไม่คุ้มค่าเพียงพอต่อการจะเสียภาษี หากเมื่อมีการบังคับกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กลุ่มเหล่านี้จะได้รับผลกระทบ และยิ่งเมื่อรัฐกำลังผลักดันออกกฎหมายลาภลอยด้วยแล้วจะเป็นภาระในระยะยาวอย่างแน่นอน

อย่างไรก็ดี แลนด์ลอร์ดต้องมาดูที่ดินในแต่ละ แปลงว่ามีศักยภาพอย่างไร โดยมี 3 แนวทางในการจัดบริหารจัดการที่ดินในมือ คือ 1.กรณีที่ที่ดินมี ศักยภาพในตัวเองและความพร้อมด้านการเงินอาจลงทุนพัฒนาโครงการให้สอดรับพฤติกรรม ผู้บริโภคแต่ละทำเล 2.กรณีที่ที่ดินมีศักยภาพ แต่เจ้าของที่ดินไม่มีความพร้อมด้านการเงิน ทั้งนี้อาจหาพาร์ตเนอร์ร่วมพัฒนาโครงการทั้งนี้เพื่อลดความเลี่ยง และ 3.กรณีที่ที่ดินไม่มีศักยภาพในตัวเองอยู่ในโลเกชั่นที่ไม่ดี ก็ไม่ควรลงทุน เพราะจะถือว่าเป็นความเสี่ยง ดังนั้นควรขายออกไป

สำหรับดีเวลอปเปอร์หรือนักพัฒนาอสังหาฯ ไม่ว่าจะรายเล็ก กลาง และใหญ่ มองว่าจะไม่ได้รับผลกระทบจากกฎหมายดังกล่าว เนื่องจากขณะนี้ ไม่มีการซื้อที่ดินเก็บสะสมรอการพัฒนา แต่จะเป็นการซื้อที่ดินแล้วนำมาพัฒนาโดยจะไม่ถือ ไว้นาน ซึ่งดูได้จากงบการซื้อที่ดินของแต่ละบริษัทซึ่งจะพัฒนาภายใน 1-2 ปี

ส่วนการที่มีบริษัทต่างชาติ ไม่ว่าจะเป็นจีน และญี่ปุ่น เข้ามาทำธุรกิจที่ปรึกษาแบบครบวงจรให้กับเจ้าของที่ดินนั้น ปัจจุบันมีเข้ามาเป็นจำนวนมากทั้งในรูปแบบของการลงทุนพัฒนา ร่วมกับดีเวลอปเปอร์คนไทย รวมไปถึงในรูปแบบ เอเยนซี เนื่องจากมองว่าศักยภาพของประเทศไทย รวมทั้งราคาที่ดิน ราคาที่อยู่อาศัย และความต้องการยังมีอยู่มาก ขณะที่กฎหมายเมืองไทยที่เอื้อต่อการทำธุรกิจมากกว่าอีกหลายประเทศในกลุ่มประเทศซีแอลเอ็มวี

ในส่วนของการลงทุนหากเป็นกองทุนรวม อสังหาฯ จะเน้นการลงทุนกับบริษัทในตลาด หลักทรัพย์เป็นหลัก เนื่องจากมีเรื่องของระบบบัญชี เข้ามาเกี่ยวข้อง ซึ่งเป็นผลดีสำหรับดีเวลอปเปอร์ไทย เพราะได้ทั้งเงินลงทุนและยังได้ลูกค้าด้วย เช่น ชาวญี่ปุ่นจะซื้ออสังหาฯ จะไม่ซื้อโดยตรงกับดีเวลอปเปอร์ แต่จะซื้อผ่านตัวแทนขายของบริษัทญี่ปุ่นเท่านั้น

สำหรับการลงทุนของนักลงทุนจากต่างชาติจะลงทุนแบบเฉพาะรายจะเน้นพัฒนาโครงการร่วมกับดีเวลอปเปอร์ขนาดกลางและเล็ก โครงการอยู่ราว 200-300 ล้านบาท อย่างไรก็ดี มองว่าตลาดอสังหาฯ ในอีก 2-3 ปีข้างหน้าจะใกล้เคียงกับมาเลเซีย หรืออีก 20 ปีจะเทียบกับสิงคโปร์ ทั้งนี้ตลาดจะเป็นอินเตอร์มากขึ้น เนื่องจากนักลงทุนต่างชาติมองเห็นถึงช่องทางในการทำธุรกิจ

ขณะที่ อนุชา กุลวิสุทธิ์ ที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ปัจจุบันกฎหมายยังไม่มีความชัดเจน และยังมีการเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา ทำให้การวางแผนรับมือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจึงยังเป็นไปได้ยาก โดยเฉพาะที่ดินแปลงเล็กแปลงน้อย ขณะที่เจ้าของที่ดินที่เป็นแลนด์ลอร์ดรายใหญ่ ชัดเจนแล้วว่าจะใช้วิธีโอนเป็นหุ้นนิติบุคคลที่จัดตั้งขึ้น ตามนโยบายรัฐบาลที่สนับสนุนให้ธุรกิจขนาดกลางและขนาดเล็กจัดตั้งเป็นนิติบุคคล ซึ่งได้ลดภาระภาษีจากการโอนและภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ

"มีเจ้าของที่ดินเข้ามาปรึกษามาก แต่เนื่องจากกฎหมายยังไม่มีความชัดเจน จึงยังไม่รู้ว่าจะวางแผนภาษีให้ได้อย่างไร หากจะโอนเข้านิติบุคคลก็ยังกังวลว่าที่ดินที่โอนเข้าไปจะกลายเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชยกรรม ซึ่งทำให้ต้องเสียภาษีมากขึ้น สิ่งเหล่านี้เป็นความกังวลของเจ้าของที่ดินในภาวะที่กฎหมายยังไม่มีความชัดเจน ซึ่งคาดว่าเมื่อกฎหมายมีการบังคับใช้แล้ว เจ้าของที่ดินก็จะสามารถปรับตัวได้ในที่สุด" อนุชา กล่าวในที่สุด

นอกจากการวางแผนรับมือกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้ว ความเคลื่อนไหวที่จับต้องได้ในเวลานี้คือ การร่วมเป็นพันธมิตรระหว่างเจ้าของที่ดินและบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แทนที่จะปล่อยขายให้บริษัทพัฒนาที่ดิน เพื่อลดภาระจากการถือครองที่ดินในราคาที่ถูกกำหนดโดยดีเวลอปเปอร์ หรือตัวแทนนายหน้า เจ้าของที่ดินกลับนำที่ดินที่มีอยู่มาเสนอร่วมพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะได้มูลค่าเพิ่มจากการพัฒนามากกว่าการขายเป็นที่ดินเปล่า แนวทางดังกล่าวจะเกิดมากขึ้นในอนาคต หลังจากกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีผลบังคับใช้

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเป็นตัวเร่งให้มีการนำที่ดินว่างเปล่ากลับมาใช้ประโยชน์ สร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจได้ตามวัตถุประสงค์ แต่ต้องไม่ลืมว่า หากมีการพัฒนาที่มากเกินไป และไม่สามารถควบคุมได้ดีพอ ภาวะล้นตลาดก็จะตามมา ซึ่งเป็นข้อกังวลที่ต้องเพิ่มความระมัดระวัง