มานพ พงศทัต ‘ตลาดลงทุน จะยิ่งเฟื่องฟู’

วราพงษ์ ป่านแก้ว

ถือเป็นเสาหลักในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาอย่างยาวนาน "รศ.มานพ พงศทัต" อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิ ประจำภาควิชาเคหะการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และประธานโครงการ RE-CU ของจุฬาฯ นักวิชาการที่คร่ำหวอดเสมือนเป็นเข็มทิศในธุรกิจอสังหาฯ ผู้ที่มักจะเรียกตัวเองว่าเป็นนักวิชาเกินกับบทบาททางความคิดที่เกินกว่าคำว่านักวิชาการ เพื่อให้คนอื่นได้นำไปคิดต่อ วันนี้มีโอกาสได้พูดคุยอัพเดทธุรกิจอสังหาฯ ในหลายประเด็นที่น่าสนใจ

เริ่มต้นด้วยการฉายภาพธุรกิจอสังหาฯ ในช่วงครึ่งปีแรกและทิศทางในครึ่งปีหลัง ซึ่ง รศ.มานพ มองว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้กำลังอยู่ในภาวะอิ่มตัวเหมือนฟองน้ำที่ชุ่มน้ำ หากไม่ชะลอการพัฒนาก็จะเกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลายตามมาเหมือนกับในบางพื้นที่ที่เริ่มมีปัญหา แต่หลักคิดในการพัฒนาเปลี่ยนไป เมื่อผู้ประกอบการมองว่าการพัฒนาในวันนี้มีต้นทุนที่ถูกกว่าวันพรุ่งนี้ จึงเปลี่ยนเงินสดในมือเป็นทรัพย์สินแทน

สำหรับตลาดอสังหาฯ ในช่วงครึ่งปีแรกเป็นตลาดแบบ ตามน้ำ เป็นการเติบโตจากความต้องการซื้อจริง หรือเรียลดีมานด์ ส่วนหนึ่ง แต่ก็มีดีมานด์เสริมเข้ามาอีกจำนวนมากและในช่วงปลายปีนี้ดีมานด์เสริมจะยิ่งสูงกว่าปกติ จะเห็นคนซื้อเพื่อลงทุน มากขึ้น ซื้อเพื่อเก็งกำไรมากขึ้น เพราะทุกคนจะคิดว่าซื้อในปีนี้ต้นทุนย่อมถูกกว่าปีหน้า จากต้นทุนค่าก่อสร้าง ค่าที่ดิน และเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้น

ขณะที่ผลตอบแทนจากดอกเบี้ยยังต่ำ จึงเปลี่ยนจากการถือเงินสดมาถือครองสินทรัพย์แทน ทั้งนักลงทุนรายย่อย แม้ผลตอบแทนจากค่าเช่าจะยังไม่ดี แต่ได้ผลตอบแทนจากส่วนต่างของราคาที่สูงกว่าเอาเงินฝากธนาคาร หรือแม้แต่ผู้ประกอบการ สร้างคอนโดวันนี้ยังคุ้มกว่าที่จะเก็บเงินไว้เฉยๆ ทำให้ครึ่งปีหลังจะมีดีมานด์เสริมมากกว่าดีมานด์จริง

ทิศทางในครึ่งปีหลังผลกระทบต่างชาติจะเริ่มแรงขึ้น ทั้งนโยบายของ โดนัลด์ ทรัมป์ ผลกระทบจากเบร็กซิต ที่จะกระทบกับภาคส่งออกของไทย และปัญหาความขัดแย้งในตะวันออกกลางที่จะมีต่อราคาน้ำมันปรับตัวสูงขึ้นส่งผลต่อเงินเฟ้อทันที ปัจจัยลบจากต่างประเทศทั้งหมดเหมือนเป็นคลื่นลูกใหญ่ที่จะต้องเตรียมตั้งรับเอาไว้

ขณะที่รัฐบาลมีการลงทุนภายในประเทศเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ และจะมีการดึงการลงทุนต่างประเทศเข้ามาในโครงการพัฒนาพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรืออีอีซี แต่ก็ยังไม่ชัดเจนและเป็นการลงทุนเฉพาะจุดที่ไม่ได้กระตุ้นการลงทุนทั้งประเทศ จะมีที่ดีคือภาคการท่องเที่ยวทั้งคนไทยเที่ยวไทยและต่างชาติที่เข้ามาเที่ยวในไทยที่ช่วยกระจายรายได้ และธุรกิจอสังหาฯ ที่จะดีตามมา คือ โรงแรม

วันนี้อาจจะมีคำถามว่า ทำไมนักธุรกิจทั้งในประเทศและต่างประเทศถึงยังไม่กล้าลงทุน รศ.มานพ ให้คำตอบว่า เป็นเพราะการเมืองบ้านเรายังไม่แน่นอน รัฐบาลทหารก็ยังอ้ำอึ้งอยู่ว่าจะอยู่ต่อหรือจะไปหลังเลือกตั้ง และหากปล่อยไปแล้วเกิดระส่ำระสายกลับไปทะเลาะกันเหมือนเก่าจะทำอย่างไร อะไรจะเกิดขึ้นหลังเลือกตั้งก็ยังไม่มีใครรู้ อาจจะดีหรือแย่กว่านี้ก็ไม่มีอะไรแน่นอน นโยบายที่ทำไว้ก็อาจจะเปลี่ยนแปลง แล้วใครจะอยากเข้ามาลงทุน ทุกคนก็รอดูกันหมด

การทำธุรกิจในช่วงเวลานี้จึงต้องระมัดระวัง และมีแผน 2 แผน 3 รองรับอยู่เสมอ