แอล.พี.เอ็น.พลิกวิกฤต สร้างจุดต่างรุกกลาง-บน

โชคชัย สีนิลแท้

ือเป็นช่วงเวลาปรับตัวครั้งใหญ่ของ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ที่จะต้องเติบโตในวงการ โดยพยายามรุกตลาดระดับกลางมากขึ้น หลังจากที่กลุ่มลูกค้าหลักของแอล.พี.เอ็น.ฯ ตลาดกลาง-ล่าง ประสบปัญหากับภาวะกำลังซื้อรวมไปถึงปัญหาหนี้ครัวเรือนรุมเร้า จึงทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในโครงการไม่เป็นไปตามเป้า

โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ กล่าวว่า ในปีนี้บริษัทต้องปรับตัวครั้งใหญ่ จะต้องทำทุกอย่างเพื่อให้ยอดขายและยอดรับรู้รายได้ฟื้นตัวตามเป้า เห็นได้ชัด จากการพัฒนา โครงการ เดอะซีเล็คเต็ดเกษตร-งามวงศ์วาน จำนวน 307 ยูนิต ระดับราคา 1.2 แสนบาท/ตารางเมตร สามารถปิดการขายได้ในเวลา 2 ชั่วโมงของวันเปิดตัวอย่างเป็นทางการ ซึ่งถือเป็นโครงการที่บริษัท เริ่มใช้แบรนด์ใหม่ เพื่อเจาะเป้าหมายกลุ่มคนรุ่นใหม่ เริ่มจะไม่ยอมรับกับคำว่าลุมพินีเพราะมองดูว่าเชย จึงต้องเปลี่ยนภาพลักษณ์หรือลุคโครงการใหม่ ถือเป็นโมเดลเชนจ์ และการใช้แบรนด์นี้จำเป็นต้องจับ กลุ่มเฉพาะ

นอกจากนี้ ยังมีอีก 3 โครงการใหม่ที่บริษัทจะ ต้องเปิดในช่วงปลายไตรมาส 3 ของปีนี้ ได้แก่ 1.สาธุประดิษฐ์ 27 มูลค่า 2,000 ล้านบาท 2.พหลโยธิน 32 มูลค่า 1,500 ล้านบาท บนเนื้อที่ 4 ไร่ จะพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมสูง 20 ชั้นในรูปแบบลุมพินีเพลส ซึ่งจะเร่งสร้างให้เสร็จและโอนในปี 2561 และ 3.โครงการพระราม 3 ขนาด 24 ไร่ โดยโครงการนี้จะพัฒนาในรูปแบบมิกซ์ดีเวลลอปเมนท์ มูลค่าโครงการรวม 5,000 ล้านบาท จะไม่ได้พัฒนาเป็นรูปแบบค้าปลีก ขณะนี้ อยู่ระหว่างออกแบบ จะมีการพัฒนาหลายรูปแบบ ในโครงการ หากแยกเฉพาะคอนโดจะมีมูลค่า 2,500 ล้านบาท

"รูปแบบการพัฒนาโครงการจะมีจุดขายใหม่ๆ ที่ไม่ซ้ำรูปแบบเดิม อย่างเช่น สาธุประดิษฐ์ ย่านนี้ จะมีกลุ่มคนจีนอยู่อาศัยจำนวนมาก แนวทางการ พัฒนาโครงการอาจจะต้องมีห้องอาหารกลาง เนื่องจากคนจีนจะชอบเลี้ยงสังสรรค์ หรือบริเวณพระราม 3 จะต้องพัฒนาโครงการเน้นพื้นที่สีเขียวเป็นต้น" โอภาส ย้ำ

สำหรับเป้ายอดโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ตั้งไว้ 1 หมื่นล้านบาท ยอดขาย 2 หมื่นล้านบาท ขณะที่ยอดขายครึ่งปี 2560 อยู่ประมาณ 1 หมื่นล้านบาท ส่วนยอดโอนกรรมสิทธิ์เป้าอยู่ประมาณ 5,000 ล้านบาท ขณะนี้ทำได้ 80% ยังไม่ตามเป้าหมาย

"ภาพรวมตลาดที่ผ่านมายังไม่ดีขึ้น มีเฉพาะ ผู้ประกอบการบางรายที่ดีขึ้น สังเกตได้จากพ่อค้า แม่ค้าริมฟุตปาทที่โดนจัดระเบียบแล้วคนไปขายของที่ไหนกันหมด ผลกระทบโดยตรงคนที่ทำค้าขายกลาง-ล่าง นั้นกระทบเป็นลูกโซ่ กลุ่มคนพวกนี้ก็ต้องกู้เงินก็กระทบสถานการณ์ยังไม่ดีขึ้น ซึ่งผมไม่ได้ต่อต้านแนวคิดรัฐบาล แต่มีการประเมินว่าสถานการณ์จะดีขึ้นจนกว่าหลังจากมีการเลือกตั้ง" โอภาส กล่าว

ปัจจุบันสต๊อกของบริษัทมีสต๊อกค่อนข้างเยอะที่ต้องเร่งการขาย ช่วงต้นปีนี้มีสต๊อก 1.3 หมื่นยูนิต มูลค่า 1.4 หมื่นล้านบาท หรือเฉลี่ยราคา 1 ล้านบาท/ยูนิต ในช่วง 3 เดือนแรกของปีสถานการณ์เริ่มกระเตื้องในช่วงเดือนที่ 4 ถึง 6 ซึ่งที่ผ่านมาจำนวนยูนิตที่เหลือขายมีเกิน 1 หมื่นยูนิต บริษัทจึงต้องสั่งชะลอการเปิดโครงการใหม่มานานปีกว่า อย่างที่พัทยานาเกลือ และจอมเทียน 2 โครงการ ก็ต้องนำห้องชุดไปขาย กลุ่มลูกค้าคนจีน ซึ่งบริษัทได้เปรียบเพราะราคา สินค้าส่วนใหญ่ที่ขายไม่เกิน 2 ล้านบาท/ยูนิต จึงทำให้ตัดสินใจซื้อง่าย โดยให้บริษัท เซ็นจูรี่ 21 เป็นคนทำตลาดให้ คิดค่าคอมมิชชั่นรวม 17% ก็ต้องยอม เพราะถ้าหากเก็บไว้นานค่าเสื่อมของโครงการมีจำนวน มากเช่นกัน ปัจจุบันแบ็กล็อกระบายไปได้แล้ว 4,000 ยูนิต ซึ่งทั้งปีจะทำให้ได้ตามเป้าต้องระบายออกไป 1 หมื่นยูนิต

"ในไตรมาส 3 ปีนี้บริษัทพยายามจะโละสต๊อกเอาออกให้หมด ปกติ กำไรขั้นต้นอยู่ที่ประมาณ 30% แต่ในปีนี้จะเหลือ 25% เนื่องจากสถานการณ์ตลาด ไม่ค่อยไป แต่ในไตรมาส 3 เริ่มเห็นสัญญาณกำลังซื้อกลับมาจึงจะโละสต๊อกมากกว่า 40% ในบางยูนิต หรือเฉลี่ยแล้ว 5-10% เพื่อฉลองครบรอบ 28 ปีบริษัท เนื่องจากหากไม่ลดราคาจะต้องมีค่าดูแลรักษาอีก 1 หมื่นกว่ายูนิต ต้องมีค่าดูแลรักษาห้องอย่างต่ำห้องละ 5 หมื่นบาท/ปี ในการดูแลรักษาไม่ว่าจะเป็นค่าทำความสะอาด ค่ากำจัดปลวก จึงต้องมาจัดแคมเปญลดให้ลูกค้า คาดว่าแคมเปญนี้จะทำให้ระบายสต๊อกคอนโดได้ถึง 3,000-4,000 ยูนิต" โอภาส กล่าว

ด้านความคืบหน้าบริษัทร่วมทุนระหว่างบริษัท แอลพีเอส ซึ่งเป็นบริษัทลูกของบริษัท อนันดาดีเวลลอปเมนท์กับบริษัท ไพลอน ปัจจุบันอยู่ระหว่างการรับงานจากบริษัท อนันดาฯ 1 โครงการ ปัจจุบันอยู่ระหว่างการออกแบบ ซึ่งการพัฒนาโครงการร่วมทุนจะต้องใช้จุดแข็งของบริษัทพัฒนาร่วมกัน ขณะเดียวกันก็อยู่ระหว่างเจรจากับบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ที่จะพัฒนาโครงการคอนโดไลว์ไรส์ร่วมกัน

ต้องจับตาดูกันว่าตลาดอสังหาฯ จะแข่งกัน รุนแรงเพียงใดท่ามกลางสมรภูมิที่นับวันจะทวีความรุนแรงขึ้น