ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ปั้นอสังหาฯ พรีเมียมแมส

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ในอดีตการพัฒนาคอนโดมิเนียม หรือบ้านแนวราบระดับไฮเอนด์นั้น การพัฒนาต่อโครงการจะไม่เน้นยูนิตจำนวนมาก เนื่องจากมีกลุ่มลูกค้าเฉพาะ แต่ปัจจุบันมีเทคโนโลยีสมัยใหม่ในการก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นวัสดุก่อสร้างและตกแต่ง จึงทำให้โครงการระดับไฮเอนด์หรือพรีเมียมนั้นพัฒนาให้เป็นรูปแบบแมสหรือจำนวนมากได้

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า ปัจจุบันการแข่งขันในวงการอสังหาริมทรัพย์รุนแรงมาก โดยเฉพาะจากผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดเพียงไม่กี่ราย เรียกได้ว่าเป็นการเติบโตที่กระจุกตัว ซึ่งเหตุการณ์ดังกล่าวไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เกิดจากการพัฒนารูปแบบโครงการให้ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภค

“ผู้ประกอบการที่สามารถชนะตลาดได้คือ รายที่สร้างตลาดด้วยความต่างของสินค้าไม่ใช่ผู้ตาม รวมถึงการสร้างความต้องการให้เกิดขึ้นในแต่ละเซ็กเมนต์มาช่วยขับเคลื่อนโครงการ ซึ่งคนที่ขายดีคือคนที่คิดและนำเสนอสิ่งใหม่ มองได้ถูกต้องแม่นยำ เนื่องจากตลาดในขณะนี้ซับซ้อนมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการซื้อไว้เป็นบ้านหลังที่ 2 รวมถึงซื้อเพื่อการลงทุน” ประเสริฐ กล่าว

ในปีนี้บริษัทได้มีการปรับแผนธุรกิจใหม่ที่ให้ความสำคัญกับตลาดพรีเมียมมากขึ้น กับคอนโดมิเนียมระดับราคาใกล้แตะ 1 แสนบาท/ตารางเมตร โครงการทาวน์เฮาส์ราคา 7 ล้านบาท รวมไปถึงบ้านเดี่ยวระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ปัจจุบันสัดส่วนตลาดพรีเมียมอยู่ในระดับ 22-32% ของตลาดรวมมาตลอดช่วง 5 ปี คาดว่าปีนี้จะอยู่ที่ 30% ของมูลค่าตลาดรวม 3.6 แสนล้านบาท เท่ากับกลุ่มพรีเมียมมีมูลค่าทะลุ 1 แสนล้านบาท 

ทั้งนี้ ข้อดีของตลาดสินค้าราคาสูงที่ดึงดูดความสนใจลงทุน คือกำไรขั้นต้นสามารถทำได้สูง 35-36% มากกว่ากลุ่มแวลูที่ได้มาร์จิ้นประมาณ 34% ยังไม่นับรวมปัญหารีเจกต์เรต หรือยอดปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงิน พบว่าตลาดกลาง-ล่างมียอดลูกค้ากู้ไม่ผ่านสูงถึง 30-40% ขณะที่ตลาดพรีเมียมมีปัญหาน้อยในการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน

“ปีนี้ถือว่าเป็นปีแห่งการปรับรูปแบบธุรกิจของรายใหญ่ให้ครอบคลุมกลุ่มลูกค้าที่หลากหลาย ซึ่งในอดีตนั้นบริษัทเคยเป็นผู้พัฒนาบ้านบีโอไอเพื่อผู้มีรายได้น้อย ยุคต่อมาบริษัทเพิ่มฐานลูกค้าตลาดกลาง เวลานี้เป็นการเริ่มต้นยุคของตลาดบน จึงทำให้บริษัทมีความยืดหยุ่นในการทำตลาดทุกเซ็กเมนต์” ประเสริฐ กล่าว

ขณะเดียวกันได้มีการต่อยอดการพัฒนาโครงการจากพรีเมียมให้เป็นรูปแบบพรีเมียมแมส โดยเริ่มเห็นได้จากการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม คือโครงการแชปเตอร์วัน ชายน์ บางโพ ซึ่งคอนโดนิยามใหม่ เน้นการออกแบบที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ในรูปแบบบูติก เรสซิเดนท์ สไตล์โมเดิร์น ไชนีส ที่มีรูปแบบบริหารเหมือนกับการพักอาศัยในโรงแรม โดยมี อรนุช อิติโกศิน กรรมการผู้จัดการกลุ่มธุรกิจพรีเมียมแนวสูง เป็นหัวหน้าทีมด้านการวางแนวคิดและออกแบบโครงการ 

โครงการแชปเตอร์วัน ชายน์ บางโพ คอนโดมิเนียมสูง 33 ชั้น จำนวน 615 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,600 ล้านบาท ราคาขายเริ่มต้น 1.79 ล้านบาท/ยูนิต หรือเฉลี่ย 8.5 หมื่นบาท/ตารางเมตร ซึ่งเปิดขายอย่างไม่เป็นทางการเมื่อวันที่ 6-7 พ.ค.ที่ผ่านมา สามารถสร้างยอดขายได้แล้ว 1,100 ล้านบาท โดยสาเหตุหนึ่งที่ทำให้โครงการดังกล่าวได้รับการตอบรับที่ดี เนื่องจากมีการพัฒนารูปแบบของภาพยนตร์โฆษณาให้โดนใจกลุ่มคนรุ่นใหม่มากขึ้น ผ่านช่องทางยูทูบที่มีการดัดแปลงเนื้อหาเพลงสาวบางโพ ที่เป็นเพลงฮิตติดปากในอดีต ให้เป็นเพลงหนุ่มบางโพ มีผู้ชมแล้วมากกว่า 1.5 ล้านวิว ภายในช่วง 7 วัน รวมถึงการเขียนรีวิวโครงการผ่านเว็บไซต์อสังหาฯ ซึ่งนับว่าประสบความสำเร็จเกินความคาดหมาย โดยเตรียมเปิดขายอย่างเป็นทางการในวันที่ 27-28 พ.ค.นี้

นอกจากนั้น กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม ปีนี้ยังมีเป้าเปิด 6 โครงการ มูลค่า 9,900 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 5 โครงการ มูลค่า 8,800 ล่านบาท และบ้านแนวราบแบรนด์เดอะปาล์ม 1 โครงการ มูลค่า 1,100 ล้านบาท ตั้งเป้ายอดขาย 4,000 ล้านบาท ยอดรับรู้รายได้ 1,800 ล้านบาท ซึ่งจากความสำเร็จด้านยอดขายของ 2 โครงการ ได้แก่ รีเซิร์ฟ ทองหล่อ มูลค่า 1,700 ล้านบาท ที่สามารถปิดการขายได้ภายใน 2 สัปดาห์ และโครงการแชปเตอร์วัน ชายน์ บางโพ ที่คาดว่าจะสามารถปิดการขายได้ภายในปีนี้ โดยคาดว่าทั้งปีจะสามารถสร้างยอดขายได้ไม่ต่ำกว่า 6,000 ล้านบาท จากปัจจุบันมียอดขายรอรับรู้รายได้ จำนวน 2,600 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม ช่วงครึ่งปีหลังนี้บริษัทยังมีคอนโดพรีเมียมที่เตรียมเปิดขายอีก 3 โครงการ ภายใต้โครงการเดอะรีเซิร์ฟ ทำเลถนนประดิพัทธ์ สุขุมวิท 61 และพญาไท รวมถึงยังมีโครงการเดอะปาล์ม ซึ่งบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียม นับจากนี้ต้องดูกันต่อไปว่าตลาดพรีเมียมจะแข่งขันรุนแรงสักเพียงไหน