สัญญาเช่า 99 ปี? (ตอน 1)

โดย...อิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร

สำหรับประเทศที่กำลังพัฒนา และมีความต้องการการลงทุนจากต่างชาติก็คงประสบปัญหาไม่แตกต่างกันมากนักคือ เมื่อมีความต้องการการลงทุนจากต่างชาติก็ย่อมมีปัญหาเรื่องความต้องการความมั่นคงในอสังหาริมทรัพย์ตามมา ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหรือเพื่อการอยู่อาศัย

โดยทั่วไป ไม่ว่าจะเป็นคนไทยหรือคนต่างชาติ สามารถเช่าที่ดินในประเทศไทยได้ตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดไว้กล่าวคือ สามารถทำสัญญาเช่าได้ไม่เกิน 30 ปี และเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงสามารถต่อสัญญาได้อีกไม่เกิน 30 ปี นับแต่วันต่อสัญญา

ต่อมาเมื่อวันที่ 19  พ.ค. 2542 รัฐบาลในขณะนั้นมองเห็นความสำคัญในการสนับสนุนการลงทุนในการประกอบการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม  จึงได้ตราพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ขึ้นใช้บังคับ ซึ่งทั้งคนไทยและคนต่างชาติสามารถเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้ตามพระราชบัญญัติฉบับนี้ ทั้งนี้หลักเกณฑ์สำหรับการเช่าที่ดินมีเนื้อที่ไม่เกิน 100 ไร่ มีดังนี้

1.กำหนดระยะเวลาการเช่าไว้เกินกว่า  30 ปี แต่ไม่เกิน 50 ปี ซึ่งผู้เช่าและผู้ให้เช่าอาจตกลงกันต่อระยะเวลาการเช่าออกไปอีกได้มีกำหนดไม่เกิน50 ปี นับแต่วันที่ตกลงกัน

2.การเช่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ

3.ผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของอสังหา ริมทรัพย์

4.สิทธิการเช่าสามารถนำไปใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองได้

5.สิทธิและหน้าที่ตามการเช่าให้ตกทอดแก่ทายาทได้ และผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าให้แก่บุคคลภายนอกได้ เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า

6.อสังหาริมทรัพย์ที่จะจดทะเบียนเช่าจะต้องอยู่ในบริเวณหนึ่งบริเวณใด ดังนี้

 6.1 บริเวณที่กำหนดให้เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง

 6.2 เขตนิคมอุตสาหกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย

7. ประเภทของพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่จดทะเบียนเช่าต้องมีลักษณะอย่างหนึ่งอย่างใด ดังนี้

7.1 พาณิชยกรรมที่มีการลงทุนไม่ต่ำกว่ายี่สิบล้านบาท

7.2 อุตสาหกรรมที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน

7.3 พาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศตามที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดโดยความเห็นชอบของคณะรัฐมนตรี

8.ประเภทของพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่ให้คนต่างชาติจดทะเบียนการเช่าได้ต้องเป็นประเภทที่คนต่างชาติสามารถประกอบธุรกิจได้ตามกฎหมาย ว่าด้วยการประกอบธุรกิจของคนต่างชาติ