'อธิป พีชานนท์' เร่งสางปัญหาที่อยู่อาศัย

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ยังคงได้รับเสียงโหวตจากบรรดาสมาชิกให้เป็นนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรต่อเป็นสมัยที่ 3 โดยจะดำรงตำแหน่งในวาระอีก 2 ปี กับอีกหลายภารกิจที่ต้องเดินหน้าต่อสำหรับ อธิป พีชานนท์

ภารกิจสำคัญคือ การให้ความรู้กับบรรดาสมาชิกสมาคมทางด้านวิชาการอสังหาฯ อย่างต่อเนื่อง และงานทางด้านการตลาดและการขายในปีที่ยังมีความยากลำบากนั้นจะต้องให้ความสำคัญ อย่างเช่น การจัดงานบ้านดี 4 มุมเมือง เพื่อช่วยสมาชิกของสมาคมในการกระตุ้นตลาด  นอกเหนือจากการจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ที่ร่วมกับสมาคมอาคารชุดไทยและสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยจัดขึ้นเป็นประจำต่อเนื่องปีละ 2 ครั้ง

ขณะเดียวกันสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรอยู่ระหว่างการผลักดันกฎหมายที่เกี่ยวข้องหลายฉบับที่ต้องดำเนินการต่อ อย่างเช่น กฎหมายผังเมือง ที่ได้มีการผลักดันจนเข้าสู่สภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) และยังมีการผลักดันอย่างต่อเนื่อง เช่น เรื่องของกฎหมายลูกด้านผังเมืองที่จะออกมา รวมทั้ง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินที่ยังมีปัญหาอยู่ รวมถึงกฎหมายสิ่งแวดล้อมที่มีการกระจายอำนาจไปสู่จังหวัดต่างๆ 

สำหรับในส่วนการจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่ได้มีการกระจายอำนาจไปก็ยังมีปัญหาในทางปฏิบัติที่ต้องติดตาม โดยจะต้องขอเข้าพบรองปลัดที่ดูแลทางด้านกฎหมายสิ่งแวดล้อมของกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็น 1 ใน 11 จังหวัดนำร่อง เนื่องจากมีการร้องเรียนว่าหลังจากมีการกระจายอำนาจให้กับ กทม.ในช่วงเวลา 2 เดือนแล้วยังพบปัญหาเรื่องความล่าช้าในทางปฏิบัติ มีโครงการที่ผ่านการอนุมัติ 8 โครงการ จากทั้งหมดกว่า 80 โครงการ ที่เสนอเข้าไป

“ทาง กทม.อาจจะเป็นมือใหม่ก็จริง แต่ก็มีการเตรียมความพร้อมมาก่อนหน้านี้ จากเดิมการทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมอยู่ที่สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) ก็ล่าช้า แต่มาอยู่ที่นี่แล้วยังช้าอยู่ แต่คาดว่าจะช้าเพียงชั่วคราว เพราะว่าเป็นการอยู่ในช่วงเริ่มเท่านั้น” อธิป กล่าว

นอกจากนี้ ยังมีแนวคิดที่จะผลักดันเรื่องสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เรียกว่า พรีมอร์เกจไฟแนนซ์  เหมือนกับที่ประเทศมาเลเซีย สิงคโปร์ อินโดนีเซีย นั้นใช้กัน ซึ่งการขายบ้านหรือคอนโดมิเนียมนั้นจะให้สถาบันการเงินอนุมัติสินเชื่่อไปทันที ทำให้ผู้ประกอบการจะรู้ว่าคนที่ซื้อบ้านรายนั้นๆ กู้ผ่าน ในขณะที่ผู้ซื้อก็จะรู้ว่าเงินที่ผ่อนดาวน์จะไปอยู่ที่สถาบันการเงินไม่ได้อยู่ที่ผู้ประกอบการ หากเกิดปัญหาที่ไม่สามารถพัฒนาโครงการได้ เงินที่ผ่อนดาวน์ไปแล้วนั้นก็จะไม่สูญ หลักการเหมือนกับกฎหมายการจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา หรือเอสโครว์

“ปัจจุบันแบงก์ที่ให้รีไฟแนนซ์ก็ยังไม่รู้เลยว่าตอนที่จะไปโอนกรรมสิทธิ์คนซื้อจะกู้ผ่านหรือเปล่า ซึ่งวิธีการดำเนินงานเหมือนกับไปฝากเงินไว้และสถาบันการเงินก็อนุมัติสินเชื่อ เป็นการซื้อที่เห็นตัวตนของผู้ซื้อบ้านจริงตั้งแต่แรกซื้อ เห็นประวัติการชำระเงินเนื่องจากผู้ซื้อนั้นจ่ายเงินตรงกับสถาบันการเงิน ต่างกับจ่ายเงินกับผู้ประกอบการก็จะไม่เห็นประวัติการชำระที่แท้จริง เพราะจ่ายกับสถาบันการเงินนั้นล่าช้าไม่ได้ ประเทศมาเลเซีย สิงคโปร์ อินโดฯ ใช้รูปแบบดังกล่าวมาก่อนไทยหลายปี ซึ่งเป็นสิ่งที่ไทยควรจะต้องทำ เพราะหากเกิดวิกฤตขึ้นมาอีกรอบก็จะไม่มีใครเดือดร้อน และเป็นการแก้ปัญหาเรื่องทิ้งดาวน์และกู้ไม่ผ่าน”อธิป ย้ำ 

สำหรับภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเวลานี้ยังเป็นการพัฒนาสำหรับซื้อเพื่ออยู่จริง การซื้อเพื่อเก็งกำไรและซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่านั้นลดลง โดยที่อยู่อาศัยในระดับราคา 1-5 ล้านบาท ยังเป็นกลุ่มใหญ่ที่มีสัดส่วนของตลาดอยู่ที่ 70% ที่เหลือจะกระจายในระดับราคา 5-10 ล้านบาท อยู่ที่ 10% ราคาเกินกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปมี 10% และราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท มีไม่ถึง 10%

อธิป มองว่า ปัจจุบันผลตอบแทนจากการเช่าอสังหาฯ นั้นปรับลดลง เนื่องจากมีการแข่งขันเพื่อปล่อยเช่าสูงขึ้นจึงทำให้มีการลดราคาเช่าลง ขณะที่ความต้องการหรือดีมานด์ของการเช่านั้นก็ลดลงตามไปด้วย ซึ่งเริ่มเห็นแล้วในทุกทำเล โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่ทำธุรกิจเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ เริ่มเห็นมา 2 ไตรมาส จึงทำให้คนที่ซื้ออสังหาฯ เพื่อจะทำการปล่อยเช่าจึงเริ่มระมัดระวัง ซึ่งปัจจุบันผลตอบแทนการลงทุนมีไม่ถึง 6% ทำให้ผลตอบแทนในการลงทุนเริ่มใกล้กับผลตอบแทนการลงทุนประเภทอื่น เช่น ตราสารหนี้ หุ้นกู้ หรือตั๋วบีอีที่ได้อัตราผลตอบแทนอยู่ที่ 4-5% แต่ตราสารทางการเงินนั้นสามารถเปลี่ยนแปลงเป็นเงินสดได้ง่ายกว่าอสังหาริมทรัพย์

ทั้งหมดคือแนวคิด และภารกิจที่ อธิปพีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรสมัยที่ 3 จะเร่งเดินหน้าในเวลา 2 ปีที่เหลือ โดยมีเป้าหมาย เพื่อแก้ปัญหาในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และผลักดันให้สู่การเติบโตอย่างมั่นคงและยั่งยืน