ภาษีที่ดินกระทบธุรกิจอสังหาฯ

โดย...CHOKCHAI

ร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะมีผลบังคับใช้จริงวันที่ 1 ม.ค. 2562อีไอซีธนาคารไทยพาณิชย์ศึกษาพบว่าผู้ประกอบการอสังหาฯ เพื่อขายมีแนวโน้มที่จะต้องเผชิญกับต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ทั้งในส่วนของทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างหรือรอการพัฒนาและหน่วยเหลือขายสะสมของโครงการ โดยปกติแล้วโครงการจะเสียภาษีบำรุงท้องที่ค่อนข้างถูกสำหรับทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างหรือรอการพัฒนาและหน่วยเหลือขายสะสมของโครงการ ซึ่งอัตราภาษีจะขึ้นอยู่กับราคาปานกลางของที่ดิน โดยที่ดินที่มีราคาประเมินไม่เกิน 3 หมื่นบาท/ไร่ จะเสียภาษีสูงสุดที่ 70 บาท/ไร่ ขณะที่กฎหมายภาษีที่ดินฯ ฉบับใหม่จะประเมินทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างหรือรอการพัฒนาและหน่วยเหลือขายสะสมของโครงการตามอัตราการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการพาณิชย์ที่มีอัตราภาษีสูงสุดถึง 2% ของมูลค่าทรัพย์สิน แม้ว่าโครงการนั้นจะถูกพัฒนาเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย แต่ก็จะไม่ถูกคิดตามอัตราภาษีเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งมีอัตราภาษีสูงสุดเพียงแค่ 0.5%

อย่างไรก็ดี ในส่วนของทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างหรือรอการพัฒนา ภาครัฐยังอนุโลมด้วยการบรรเทาภาษีลงในช่วง 3 ปีแรก โดยจะปรับลดอัตราภาษีเหลือเพียง 0.05% ของมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งเมื่อเทียบกับอัตราภาษีเดิมในราคาประเมินที่ดินไม่เกิน 3 หมื่นบาท/ไร่ จะพบว่าอัตราใหม่จะเสียภาษีเพียงแค่ 15 บาท/ไร่ จึงคาดว่าในกรณีนี้จะไม่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนโครงการมากนัก  อย่างไรก็ดีคาดว่าเกณฑ์การประเมินฐานภาษีนั้นจะถูกคิดตามพื้นที่สิ่งปลูกสร้างที่แล้วเสร็จจริง ณ รอบเวลาชำระภาษีในแต่ละปี ซึ่งมองว่าผลกระทบโดยรวมจะไม่รุนแรงมาก

นักขณะที่หน่วยเหลือขายสะสมของโครงการมีแนวโน้มที่จะส่งผลกระทบต่อต้นทุนที่ปรับเพิ่มขึ้นของโครงการโดยตรง ซึ่งเมื่อเทียบกับอัตราภาษีเดิม ในกรณีตัวอย่างเช่น มีหน่วยเหลือขายเป็นบ้านที่มีมูลค่าประเมินที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไม่เกิน 20 ล้านบาท ตั้งอยู่บนที่ดิน 1 ไร่ ในราคาประเมินที่ดินไม่เกิน 3 หมื่นบาท/ไร่ จากเดิมจะเสียภาษีสูงสุดอยู่ที่ 70 บาท/ไร่ แต่อัตราใหม่จะต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นอีกกว่า 30% โดยโครงการบ้านแนวราบจะได้รับผลกระทบน้อยกว่าโครงการคอนโด เนื่องจากราคาประเมินกลางของสิ่งปลูกสร้างสำหรับโครงการบ้านแนวราบจะถูกประเมินเท่ากันตามขนาดพื้นที่ของบ้านในทุกระดับราคาขาย โครงการบ้านระดับบนที่มีขนาดพื้นที่เท่ากับบ้านระดับล่างจะได้รับประโยชน์ทางภาษีมากกว่า ขณะที่การคำนวณมูลค่าของโครงการ คอนโดจะใช้ราคาประเมินของอาคารชุดตามระดับราคาขาย