ตลาดทาวน์เฮาส์ระอุ รายใหญ่รุกชิงตลาด

โดย...อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

จากตัวเลขขออนุญาตการจัดสรรที่ดิน 3 เดือนแรกปี 2560 ของกรมที่ดินพบจำนวนผู้เล่นในตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบลดลง แต่จำนวนหน่วยยังใกล้เคียงกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ขณะที่ผู้ประกอบการได้ปรับตัว รุกตลาดในทุกเซ็กเมนต์โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ที่มีสัดส่วนตลาดมากที่สุด

ชูศักดิ์ ศรีอนุชิต ผู้อำนวยการสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน เปิดเผยว่า สถิติการขอออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินในกรุงเทพมหานคร (ทั้งโครงการ) ในช่วง 3 เดือน (ม.ค.-มี.ค. 2560) นั้นพบว่า มีจำนวนรวม 21 ราย 3,447 หน่วย แบ่งเป็น บ้านเดี่ยว 595 หน่วย บ้านแฝด 170 หน่วย บ้านแถวหรือทาวน์เฮาส์ 2,549 หน่วย อาคารพาณิชย์ 133 หน่วย ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2559 ที่มีจำนวน 28 ราย 3,451 หน่วย โดยบ้านแถวหรือทาวน์เฮาส์ได้รับความนิยมมากสุด สะท้อนให้เห็นว่า การปรับตัวของผู้ประกอบการที่หันมาทำตลาดบ้านแถวหรือทาวน์เฮาส์มากขึ้นเพื่อรับกำลังซื้อในตลาด

เลิศมงคล วราเวณุชย์ นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี กล่าวว่า ตลาดแนวราบในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมามีการเติบโตแบบทรงตัว โดยทาวน์เฮาส์ได้รับความนิยมมากขึ้น ซึ่งเป็นไปตามทิศทางกำลังซื้อที่เป็นกลุ่มระดับกลางและล่างเป็นกลุ่มใหญ่ในตลาด เนื่องจากที่ดินแพงการพัฒนาบ้านเดี่ยวจึงทำได้ยากในบางพื้นที่

การที่ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาทาวน์เฮาส์ก็ถือว่าเป็นการปรับตัวของผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่และรายกลาง ทั้งนี้มองว่าจะไม่เกิดโอเวอร์ซัพพลายเนื่องจากเป็นตลาดที่ต้องการซื้ออยู่จริง และปัจจุบันจะเป็นบ้านสั่งสร้าง หรือสร้างไปขายไป

สำหรับตลาดรวมไตรมาส 2 นั้นมองว่า มีแนวโน้มดีกว่าไตรมาสแรก และดีกว่าช่วงเดียวกันของปีที่แล้วเนื่องจากรัฐธรรมนูญปี 2560 มีการประกาศใช้แล้ว ขณะเดียวกัน การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของรัฐมีความชัดเจน แต่ทั้งนี้การเติบโตจะไม่ได้โตในทุกเซ็กเมนต์ โดยเชื่อว่าตลาดปีนี้จะโตได้ถึง 5% สัดส่วนคอนโดไม่ถึง 50% บ้านเดี่ยว 20% ทาวน์เฮาส์ 30% และที่เหลือเป็นที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ

ขณะที่ สุนิสา สุขจั่น กรรมการผู้จัดการบริษัท บัวทอง พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า อสังหาฯ ไตรมาสแรกเติบโตต่อเนื่องอยู่ที่ 3-5% และเห็นว่าการแข่งขันในตลาดยังคงสูง เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่ได้มีการเปลี่ยนแปลงปรับโครงสร้างองค์กร และหันมารุกตลาดให้ครอบคลุมทุกเซ็กเมนต์ไม่ว่าจะเป็น บน-กลาง-ล่าง ทั้งแนวราบและแนวสูง

จากการประเมินอสังหาฯ เมื่อปีที่ผ่านมา และยังคงส่งผลกระทบต่อเนื่องจนถึงปัจจุบัน พบว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่สต๊อกล้น ทำให้เกิดซูเปอร์โปรโมชั่นและสงครามราคา ซึ่งเป็นผลดีต่อผู้บริโภคที่จะมีทางเลือกในการเลือกซื้อมากขึ้น ขณะที่ผู้ประกอบการรายเล็กต้องหารูปแบบการจัดโปรโมชั่นใหม่ๆ และทำการตลาดเพิ่มมากขึ้นเพื่อดึงดูดผู้บริโภค นับเป็นความท้าทายต่อการฟื้นตัวของการลงทุน และการซื้อขายโครงการที่อยู่อาศัย

ขณะเดียวกัน ปัญหาหนี้สินครัวเรือนของผู้บริโภคที่ยังอยู่ในระดับสูง และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทั้งสินเชื่อโครงการและสินเชื่อรายย่อย เพื่อป้องกันหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในอนาคต สิ่งเหล่านี้เป็นปัจจัยที่ต้องติดตาม

การแข่งขันตลาดแนวราบปีนี้เชื่อว่าแนวโน้มการแข่งขันในตลาดยังรุนแรง เมื่อผู้ประกอบการรายใหญ่ขยายตลาดแนวราบเพิ่มครอบคลุมทุกเซ็กเมนต์ และได้มีการขยายการลงทุนมาในพื้นที่ชานเมืองมากขึ้น อย่างในพื้นที่นนทบุรี มีการรุกพัฒนาโครงการแนวราบโดยเฉพาะตลาดทาวน์เฮาส์ซึ่งเป็นผลจากการขยายตัวทางเศรษฐกิจ และเส้นทางรถไฟฟ้า ด้วยเหตุนี้จึงทำให้ต้นทุนที่ดินในการพัฒนาบ้านเดี่ยวเพิ่มสูงขึ้นจากกว่า 10% เป็นกว่า 20% ขณะที่ต้นทุนที่ดินของทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้นในสัดส่วนที่น้อยกว่า จึงทำให้ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์เพิ่มมากขึ้น

ด้วยเหตุนี้ผู้ประกอบการจึงต้องหากลยุทธทางการตลาดเพื่อรับมือต่อการแข่งขัน ไม่ว่าจะเป็น การรับจ้างบริหารโครงการที่อยู่อาศัย การพัฒนาโครงการรูปแบบมิกซ์ยูส ที่ประกอบด้วยที่อยู่อาศัยและอสังหาฯ อื่นๆ เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า เป็นต้น สิ่งเหล่านี้จะทำให้บริษัทมีรายได้ที่ยั่งยืนในอนาคต