ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ผลกระทบอสังหาฯไทย

ร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ ฉบับใหม่ เปลี่ยนเกณฑ์ประเมินใหม่ 2 ส่วนหลัก 1.ประเมินฐานภาษีตามต้นทุน 2.พิจารณาอัตราภาษีตามเจตนาใช้ประโยชน์ที่ดินฯ ส่วนแรกเดิมประเมินตามรายได้ของทรัพย์สิน ส่วนใหญ่เป็นไปตามดุลพินิจเจ้าหน้าที่ แต่กฎหมายใหม่เปลี่ยนประเมินตามมูลค่าทรัพย์สินของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมกัน ใช้ราคาประเมินกลางจากกรมธนารักษ์เป็นราคากลางมาตรฐาน เพื่อแยกคำนวณมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมด สิ่งปลูกสร้างแต่ละประเภทมีราคาประเมินกลางต่างกัน ราคาประเมินกลาง 2 ส่วน จะปรับขึ้นตามรอบบัญชีประเมินราคาทุก 4 ปี

ขณะที่หลักประเมินอัตราภาษีตามเจตนาใช้ประโยชน์ที่ดินฯ เดิมพิจารณาอัตราภาษีจากตัวทรัพย์สินตามการประเมินค่ารายปี แต่เกณฑ์ใหม่พิจารณาเจตนาใช้ประโยชน์ที่ดินฯ ของเจ้าของ สิ่งปลูกสร้างถูกแยกประเมินตามการใช้ประโยชน์จริง อาทิ อาคารพาณิชย์ 2 ชั้น ชั้นล่างเป็นร้านค้า ชั้นบนเป็นที่พักอาศัย ร้านค้าชั้นล่างจะถูกคิดภาษีตามอัตราภาษีเพื่อการพาณิชย์ ชั้นบนถูกแบ่งคิดตามอัตราภาษีเพื่อที่อยู่อาศัย

การแยกคำนวณภาษีตามการใช้ประโยชน์จริง จะสร้างความชัดเจน ได้มาตรฐานมากขึ้น เพิ่มความโปร่งใสเป็นธรรมให้เจ้าของทรัพย์สินและภาครัฐ การใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบ่งเป็น 4 ประเภท

1.เพื่อเกษตรกรร

2.เพื่ออยู่อาศัย 3.เพื่อการพาณิชย์หรืออุตสาหกรรม

4.ที่ดินรกร้างว่างเปล่า เกณฑ์ที่ปรับจะส่งผลผู้ประกอบการอสังหาฯ เพื่อขาย และให้เช่า รับผลกระทบต่างกัน

ผู้ประกอบการอสังหาฯ เพื่อขาย มีแนวโน้มเผชิญต้นทุนเพิ่มจากภาระภาษีนี้ ทั้งทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างหรือรอพัฒนา และหน่วยเหลือขายสะสมของโครงการ ปกติโครงการจะเสียภาษีบำรุงท้องที่ค่อนข้างถูก สำหรับทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างหรือรอพัฒนา และหน่วยเหลือขายสะสมของโครงการ อัตราภาษีขึ้นอยู่กับราคาปานกลางของที่ดิน ที่ดินราคาประเมินไม่เกิน 3 หมื่นบาท/ไร่ เสียภาษีสูงสุด 70 บาท/ไร่ ขณะที่กฎหมายใหม่ประเมินทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างหรือรอพัฒนา และหน่วยเหลือขายสะสมของโครงการ ตามอัตราการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการพาณิชย์ มีอัตราภาษีสูงสุด 2% ของมูลค่าทรัพย์สิน แม้โครงการนั้นถูกพัฒนาเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย แต่จะไม่ถูกคิดตามอัตราภาษีเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งสูงสุดแค่ 0.5%

อย่างไรก็ดี ทรัพย์สินระหว่างหรือรอพัฒนา ภาครัฐอนุโลมบรรเทาภาษี 3 ปีแรก ลดภาษีเหลือ 0.05% ของมูลค่าทรัพย์สิน เมื่อเทียบอัตราภาษีเดิมในราคาประเมินที่ดินไม่เกิน 3 หมื่นบาท/ไร่ อัตราใหม่จะเสียภาษีแค่ 15 บาท/ไร่ จึงคาดว่ากรณีนี้ไม่กระทบต้นทุนโครงการนัก ระยะเวลาบรรเทาก็เพียงพอกับการพัฒนาโครงการ แต่เกณฑ์ประเมินมูลค่าโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างยังไม่ชัดเจน คาดว่าจะถูกคิดตามพื้นที่สิ่งปลูกสร้างที่แล้วเสร็จจริง ณ รอบเวลาชำระภาษีแต่ละปี ซึ่งอีไอซีมองว่าผลกระทบโดยรวมไม่รุนแรง ส่วนหน่วยเหลือขายสะสมของโครงการมีแนวโน้มกระทบต้นทุนที่เพิ่มขึ้นของโครงการโดยตรง โครงการบ้านแนวราบจะกระทบน้อยกว่าคอนโด เนื่องจากราคาประเมินกลางสิ่งปลูกสร้างโครงการบ้านแนวราบ ถูกประเมินเท่ากันตามขนาดพื้นที่บ้านทุกระดับราคาขาย ส่วนคอนโดใช้ราคาประเมินของอาคารชุด/ห้องชุด ตามระดับราคาขาย อย่างไรก็ตาม ก่อนกฎหมายมีผลบังคับใช้ 1 ม.ค. 2562 ผู้ประกอบการยังมีเวลาพอระบายหน่วยเหลือขายที่แล้วเสร็จอยู่

ด้านผู้ประกอบการอสังหาฯ ให้เช่ามีแนวโน้มได้ประโยชน์จากภาระภาษีลดลงจากเดิม 20% ปัจจุบันมีการบริหารภาระภาษีส่วนนี้อยู่แล้วผ่านโครงการสัญญาเช่า แบ่งแยกเป็นสัญญาเช่า และสัญญาบริการเพื่อถ่วงให้ภาระภาษีลดลง เมื่อกฎหมายเปลี่ยนวิธีประเมิน มีแนวโน้มที่การบริหารภาษีผ่านการใช้สัญญาบริการจะถูกยกเลิกเพราะเป็นภาระภาษีที่ไม่จำเป็น แต่กรณีให้เช่าอสังหาฯ ที่ปัจจุบันอัตราค่าเช่าต่ำ แต่มูลค่าทรัพย์สินตามราคาสูง เมื่อฐานภาษีเปลี่ยนจะส่งผลให้ต้นทุนภาระภาษีผู้ให้เช่าเพิ่ม โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่กำลังเช่าที่ดินภาครัฐหรือรัฐวิสาหกิจใจกลางเมือง เพราะมีแนวโน้มที่ผู้ให้เช่าที่ดินจะปรับค่าเช่าที่ดินขึ้นเพื่อรักษาอัตราผลกำไร อีกทั้งมีประเด็นพื้นที่ส่วนกลางโครงการอสังหาฯ ให้เช่า จะส่งผลให้ผู้ประกอบการมีต้นทุนที่ไม่จำเป็นส่วนนี้เพิ่ม กระทบแนวโน้มอัตราค่าเช่าในอนาคต ระยะต่อไปมีแนวโน้มว่าค่าใช้จ่ายภาษีในทรัพย์สินส่วนกลางจะถูกคิดรวมกับค่าเช่า ส่งผลให้ค่าเช่าปรับขึ้น ส่วนใหญ่จะเกิดกรณีอัตราค่าเช่าปัจจุบันต่ำกว่าศักยภาพที่ดินที่ควรเป็น การให้ความสำคัญกับนิติกรรมเพื่อเช่า/ให้เช่าแต่ละโครงการก่อนทำสัญญาเช่าจึงเป็นสิ่งจำเป็นที่ทั้งสองฝ่ายต้องมุ่งเน้นเป็นพิเศษเพื่อลดผลกระทบภาระภาษีที่จะเกิดระยะต่อไป