เปิดร่างผังเมืองนนท์ เพิ่มพื้นที่ผุดคอนโด รองรับรถไฟฟ้า2สาย

โดย...อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

“นนทบุรี” จังหวัดปริมณฑลที่มีบทบาทสำคัญ เพราะเป็นเมืองที่รองรับการขยายตัวในทุกด้านของกรุงเทพฯ โดยเฉพาะพื้นที่ฝั่งตะวันออกของนนทบุรีที่มีการเติบโตด้านที่อยู่อาศัยอย่างเห็นได้อย่างชัดเจน เมื่อพื้นที่เปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินย่อมเปลี่ยน ดังนั้นจำเป็นต้องมีกฎหมายผังเมืองรวมเพื่อใช้เป็นกรอบปฏิบัติสำหรับการพัฒนาที่ดินในอนาคต

มณฑล สุดประเสริฐ อธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง เปิดเผยว่า กรมได้ถ่ายโอนภารกิจการวาง และจัดทำผังเมืองรวมนนทบุรี (ปรับปรุงครั้งที่ 2) ให้องค์การบริหารส่วนจังหวัดนนทบุรีรับไปดำเนินการเพื่อให้เป็นแนวทางในการพัฒนาพื้นที่เป็นกรอบในการจัดระเบียบการใช้ประโยชน์ที่ดินและอาคาร รวมทั้งการบริหารโครงการพัฒนาในพื้นที่ที่เกี่ยวข้องให้สอดคล้องกันอย่างเป็นระบบ เนื่องจากภายในพื้นที่มีการพัฒนาไปมากซึ่งเป็นผลมาจากการมีรถไฟฟ้าสายสีม่วง บางใหญ่-เตาปูน พาดผ่าน และในอนาคตยังมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู แคราย-มีนบุรี เข้ามาในพื้นที่ ประกอบกับมีการคาดการณ์ว่า แนวโน้มประชากรในปี 2575 จะอยู่ที่กว่า 2 ล้านคน โดยมีอัตราการเติบโตเฉลี่ย 2.35%

สำหรับความคืบหน้าร่างผังเมืองรวมนนทบุรีฯ ได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการผังเมือง แต่ยังมีประเด็นที่ต้องไปปรับปรุงแก้ไข ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio : FAR) ในการใช้ประโยชน์ที่ดินในแต่ละประเภท การกำหนดขนาดเขตทางในการจัดสรรที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยและอาคารชุด เป็นต้น

ทั้งนี้ คาดว่าจะสามารถนำร่างผังเมืองฯ ดังกล่าวเสนอคณะกรรมการผังเมืองพิจารณาได้ประมาณเดือน พ.ค. 2560 และหากเมื่อผ่านความเห็นชอบ จากนั้นจะดำเนินการปิดประกาศพร้อมข้อกำหนด 90 วัน ประมาณ มิ.ย.-ต.ค. 2560 ก่อนดำเนินการตามขั้นตอน คาดว่าจะใช้ระยะเวลา 6 เดือน หรือประมาณเดือน ก.ย. 2561 ในการส่งกฎกระทรวงไปประกาศในราชกิจจานุเบกษา

การวางและจัดทำผังเมืองนนทบุรี มีแนวคิดที่จะพัฒนาเมืองแบบที่มีความกระชับและให้ความสำคัญในการรักษาสภาพแวดล้อมของเมือง การสงวนรักษาพื้นที่เกษตรกรรม ตลอดจนการเพิ่มพื้นที่สีเขียวให้กับเมือง โดยร่างแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินในอนาคตนั้น แบ่งออกเป็น 4 ประเภท คือ 1.ประเภทที่อยู่อาศัย ได้แก่ ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (สีเหลือง ย.1-ย.3) ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (สีส้ม ย.4-ย.6) ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (สีน้ำตาล ย.7-ย.8) 2.ประเภทพาณิชยกรรม (สีแดง พ.1-พ.4) 3.ประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า (สีม่วง อ.1-อ.3) 4.ประเภทชนบทและเกษตรกรรม (สีเขียว ก.1-ก.4)

นอกจากนี้ ยังแยกการใช้ประโยชน์ที่ดินอื่นๆ อีก 5 ประเภท คือ 1.ประเภทที่โล่งเพื่อนันทนาการและการรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม (สีเขียวอ่อน) 2.ประเภทสถาบันการศึกษา (สีเขียวมะกอก) 3.ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมศิลปวัฒนธรรมไทย (สีน้ำตาลอ่อน) 4.ที่ดินประเภทสถาบันศาสนา (สีเทาอ่อน) 5.ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ (สีน้ำเงิน)

ร่างผังเมืองดังกล่าวได้มีการพิจารณาถึงศักยภาพและแนวโน้มการพัฒนาพื้นที่จึงได้เพิ่มประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินอีก 3 ประเภท ได้แก่ ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (สีน้ำตาล) ตามบริเวณแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสีม่วง สามารถสร้างที่อยู่อาศัยประเภทอาคารอยู่อาศัยรวมและอาคารชุดได้ ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมเฉพาะกิจ (สีม่วงอ่อน) และที่ดินประเภทอุตสาหกรรมทั่วไปที่ไม่เป็นมลพิษต่อชุมชนหรือสิ่งแวดล้อมและคลังสินค้าซึ่งผังปัจจุบันไม่มี

ส่วนแผนผังแสดงโครงการคมนาคมและขนส่งของร่างผังเมืองฯ นี้ กำหนดให้มีถนนโครงการและการขยายถนนเดิมซึ่งมี 6 ประเภท รวม 50 สายทาง ได้แก่ ถนนสาย ก. เขตทาง 12 เมตร 9 สาย สาย ข. เขตทาง 16 เมตร 20 สาย สาย ค. เขตทาง 20 เมตร 10 สาย สาย ง.  เขตทาง 30 เมตร 8 สาย สาย จ. เขตทาง 40 เมตร 2 สาย และสาย ฉ. เขตทาง 50 เมตร 1 สาย เพื่อให้สอดคล้องกับการใช้ประโยชน์ที่ดินในอนาคตและสามารถเชื่อมโยงกับโครงข่ายคมนาคมขนส่งของ กทม.และพื้นที่ใกล้เคียง

สำหรับร่างข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ได้ระบุ FAR และอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) ให้สอดรับกับการพัฒนาพื้นที่ เช่น แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงถนนรัตนาธิเบศร์ (ย.8) FAR = 7.5:1 OSR = 5 สถานีรถไฟฟ้าคลองบางไผ่/แนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู ถนนติวานนท์ (ย.7) FAR = 6:1 OSR = 6 เซ็นทรัลรัตนาธิเบศร์/เดอะมอลล์ (งามวงศ์วาน)/แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงถนนติวานนท์ ถนนกรุงเทพ-นนทบุรี ตลาดปากเกร็ด (พ.4) FAR = 7:1 OSR = 4.5 เป็นต้น

ด้านมาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR BONUS) นั้น ได้ระบุให้เจ้าของที่ดินหรือผู้ประกอบการได้จัดให้มีพื้นโล่งหรือพัฒนาปรับปรุงพื้นที่ให้เป็นที่โล่งเพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะในแปลงที่ดินที่ขออนุญาตให้มี FAR โบนัสเพิ่มขึ้นได้อีกไม่เกิน 2 เท่า นอกจากนี้ ที่ดินประเภทอาคารสาธารณะตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคารที่ตั้งอยู่ภายในระยะ 500 เมตร จากบริเวณสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน หากเจ้าของที่ดินหรือผู้ประกอบการได้จัดให้มีที่จอดรถยนต์สำหรับประชาชนให้มี FAR โบนัสเพิ่มขึ้นได้ไม่เกิน 20% โดยพื้นที่อาคารรวมที่เพิ่มขึ้นต้องไม่เกิน 30 ตร.ม./ที่จอดรถยนต์ที่เพิ่มขึ้น 1 คัน พื้นที่จอดรถยนต์ที่เพิ่มขึ้นให้ได้รับการยกเว้นไม่ต้องนำมาพิจารณาอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมพื้นที่ดินและอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม

นอกจากนี้ มีการถอยร่นแนวอาคารพร้อมรั้ว กำแพง และสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ จากเขตทาง 2 ฟากถนนที่กำหนด เช่น ถนนแจ้งวัฒนะ รัตนาธิเบศร์ นครอินทร์ ราชพฤกษ์ ชัยพฤกษ์ ถนนเลี่ยงเมืองปากเกร็ดและถนนเลี่ยงเมืองนนทบุรี-สนามบินน้ำ ในระยะมากกว่า 15 เมตร และจัดให้เป็นที่โล่งเพื่อประโยชน์สาธารณะกำหนดให้ FAR โบนัสเพิ่มขึ้นไม่เกิน 2 เท่าของพื้นที่โล่ง

หากดูจากร่างผังเมืองนนทบุรีฉบับปรับปรุงใหม่ จะเห็นได้ว่า มีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อรองรับกับรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่เปิดให้บริการแล้ว และสายสีชมพูที่จะกำลังเกิดขึ้น ทำให้พื้นที่นนทบุรีมีศักยภาพมากยิ่งขึ้นในอนาคต